Kawagoe, Saitama
照片：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市北区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,500萬日圓
40萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
4,600萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
25萬日圓/㎡
5年 +38.9%
2025年成交筆數
371
在埼玉県61個地區中排名第12（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約3.6%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與埼玉県同步

公寓每㎡價格比埼玉県平均低8%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約28%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中72%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,575萬日圓至3,425萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人8.8人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為7.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.3%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.8萬日圓）的30.4年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為48%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+12%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，8%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在さいたま市北区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
147,468
較2020年 -1.2%
埼玉県：-0.8%
2025年淨遷入
+1,304
每千人 +8.84
埼玉県：+3.08
空屋率（2023年）
7.7%
非出租或出售的空屋 2.3%
埼玉県：9.3%
租金中位數（2023年）
6.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
埼玉県：6.2萬日圓
強震風險
48.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
埼玉県：52.1%
公示地價（2026年）
18.1萬日圓/㎡
1年 +2.6%・5年 +12.3%
埼玉県：12.2萬日圓/㎡
洪水風險
8.3%
24個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
埼玉県：45.4%
土石災害風險
0.0%
24個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
埼玉県：0.2%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

さいたま市北区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

1,400萬日圓

28萬日圓/㎡

  • 日進町
  • 日進(埼玉) · 步行6分
  • 2LDK · 50 m²
  • 1994年建
典型2026 Q1

2,600萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 宮原町
  • 加茂宮 · 步行10分
  • 2LDK · 65 m²
  • 1987年建
較高價位2025 Q4

4,000萬日圓

88.9萬日圓/㎡

  • 大成町
  • 鉄道博物館 · 步行9分
  • 1LDK · 45 m²
  • 2021年建

獨棟

較低價位2025 Q4

3,500萬日圓

36.8萬日圓/㎡

  • 宮原町
  • 宮原 · 步行12分
  • 土地110㎡ · 樓地板95㎡
  • 2025年建
典型2025 Q4

4,600萬日圓

48.4萬日圓/㎡

  • 今羽町
  • 吉野原 · 步行9分
  • 土地100㎡ · 樓地板95㎡
  • 2025年建
較高價位2025 Q4

7,000萬日圓

22.6萬日圓/㎡

  • 櫛引町
  • 大宮(埼玉)
  • 土地340㎡ · 樓地板310㎡
  • 1991年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2005–3,400萬日圓
20061,300萬日圓3,950萬日圓
20071,600萬日圓3,800萬日圓
20081,700萬日圓3,500萬日圓
20091,600萬日圓3,700萬日圓
20101,400萬日圓3,400萬日圓
20112,650萬日圓3,000萬日圓
20121,300萬日圓3,500萬日圓
20131,500萬日圓3,500萬日圓
20141,550萬日圓3,600萬日圓
20151,700萬日圓3,500萬日圓
20161,900萬日圓3,700萬日圓
20172,000萬日圓3,800萬日圓
20181,600萬日圓3,800萬日圓
20191,800萬日圓4,100萬日圓
20202,200萬日圓3,800萬日圓
20212,050萬日圓4,200萬日圓
20222,300萬日圓4,500萬日圓
20232,550萬日圓4,500萬日圓
20242,400萬日圓4,300萬日圓
20252,500萬日圓4,600萬日圓
2026年（部分）2,900萬日圓4,650萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟價格偏高 — 獨棟每㎡價格比公寓高約14%，說明土地稀缺，獨棟屬高端產品。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2005–34.7萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
200621.7萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
200725.7萬日圓/㎡35萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
200826.4萬日圓/㎡33.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
200923.1萬日圓/㎡33萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201022.2萬日圓/㎡33萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201138萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201224萬日圓/㎡31萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201323.1萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201423.6萬日圓/㎡33萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
201525萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201629.2萬日圓/㎡33.2萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201730萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201827.1萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201928.3萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
202033萬日圓/㎡37萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
202133.1萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
202232.9萬日圓/㎡43萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
202337.7萬日圓/㎡43萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
202433.3萬日圓/㎡40.8萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
202540萬日圓/㎡43萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
2026年（部分）38.8萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約18年時跌至一半。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–45.8萬日圓/㎡
1–40萬日圓/㎡
280萬日圓/㎡–
377.2萬日圓/㎡–
480萬日圓/㎡–
1352.1萬日圓/㎡–
1456.2萬日圓/㎡–
1546.2萬日圓/㎡–
1648.6萬日圓/㎡–
1741.1萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
1840萬日圓/㎡–
1933.5萬日圓/㎡–
2035.7萬日圓/㎡–
2136.8萬日圓/㎡–
2236.9萬日圓/㎡–
2435.2萬日圓/㎡–
2544.3萬日圓/㎡–
2636.7萬日圓/㎡–
2730.8萬日圓/㎡24.9萬日圓/㎡
2841.8萬日圓/㎡–
2932萬日圓/㎡–
3032.6萬日圓/㎡–
3130萬日圓/㎡–
3233.3萬日圓/㎡–
3330.9萬日圓/㎡–
3426.7萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡
3524.6萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
3625.5萬日圓/㎡–
50–21.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200623.1萬日圓/㎡––
200725.2萬日圓/㎡––
200823.5萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡–
200920萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡–
201020.4萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡–
201122.9萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡44.3萬日圓/㎡
201221.7萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡–
201321.8萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
201421.5萬日圓/㎡35萬日圓/㎡–
201524.1萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡–
201623.1萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡–
201726.2萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201823萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡–
201925.5萬日圓/㎡––
202027.6萬日圓/㎡44.2萬日圓/㎡–
202129.9萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡–
202229.2萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡–
202333.3萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡–
202427.7萬日圓/㎡45.4萬日圓/㎡–
202535萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20052007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
2005–37萬日圓/㎡–
200622.9萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡–
200729.5萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡–
200822.2萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡–
2009–35萬日圓/㎡–
201024.3萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡–
201123.7萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡
201222.2萬日圓/㎡–37萬日圓/㎡
2013––36.2萬日圓/㎡
201416.1萬日圓/㎡–37.1萬日圓/㎡
201521.9萬日圓/㎡–35萬日圓/㎡
201621.7萬日圓/㎡–38萬日圓/㎡
201723.5萬日圓/㎡–36.5萬日圓/㎡
201821.6萬日圓/㎡–39.5萬日圓/㎡
201919萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
202017.6萬日圓/㎡–37.1萬日圓/㎡
202122.3萬日圓/㎡–38.1萬日圓/㎡
202323.5萬日圓/㎡––
202422.2萬日圓/㎡––
202524.4萬日圓/㎡––

さいたま市北区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
宮原2,450萬日圓37.2萬日圓/㎡4,000萬日圓15245
日進(埼玉)1,900萬日圓31.2萬日圓/㎡4,250萬日圓10190
土呂3,250萬日圓42.5萬日圓/㎡5,450萬日圓10106
鉄道博物館3,250萬日圓73.3萬日圓/㎡5,450萬日圓962
今羽1,700萬日圓24.3萬日圓/㎡4,000萬日圓657
加茂宮3,400萬日圓46.7萬日圓/㎡5,100萬日圓652
東宮原2,600萬日圓38.6萬日圓/㎡5,000萬日圓442
北大宮2,500萬日圓44.6萬日圓/㎡5,300萬日圓837
大宮公園––6,200萬日圓718
大宮(埼玉)––5,050萬日圓2817
吉野原––4,400萬日圓915

さいたま市北区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,600萬日圓65 m²222
2LDK2,400萬日圓55 m²49
1K375萬日圓15 m²16
4LDK3,150萬日圓77.5 m²16
1LDK3,600萬日圓45 m²11

さいたま市北区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,500萬日圓（每㎡40萬日圓，共112筆）。

さいたま市北区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,600萬日圓（共175筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。