Kawagoe, Saitama
照片：Kawagoe, Saitama · note thanun / Unsplash

さいたま市中央区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
4,700萬日圓
66.8萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,300萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
37.5萬日圓/㎡
5年 +21.0%
2025年成交筆數
179
在埼玉県61個地區中排名第3（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約3.7%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與埼玉県同步

公寓每㎡價格比埼玉県平均高47%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約46%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中72%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,800萬日圓至6,025萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+1%。2025年淨遷入約每千人4.2人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為7.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.1%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7萬日圓）的55.8年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為70%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+17%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，10%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

さいたま新都心駅周辺地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在さいたま市中央区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
103,816
較2020年 +0.5%
埼玉県：-0.8%
2025年淨遷入
+440
每千人 +4.24
埼玉県：+3.08
空屋率（2023年）
7.1%
非出租或出售的空屋 2.1%
埼玉県：9.3%
租金中位數（2023年）
7萬日圓
每月，所有租賃住宅
埼玉県：6.2萬日圓
強震風險
69.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
埼玉県：52.1%
公示地價（2026年）
32.9萬日圓/㎡
1年 +3.4%・5年 +16.8%
埼玉県：12.2萬日圓/㎡
洪水風險
9.5%
21個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 4.8%）
埼玉県：45.4%
土石災害風險
0.0%
21個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
埼玉県：0.2%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • さいたま新都心駅周辺地域 · 47 ha · 2003年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

さいたま市中央区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

3,000萬日圓

42.9萬日圓/㎡

  • 鈴谷
  • 与野本町 · 步行13分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1988年建
典型2026 Q2

4,800萬日圓

68.6萬日圓/㎡

  • 下落合
  • 与野本町 · 步行7分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2003年建
較高價位2025 Q3

6,500萬日圓

76.5萬日圓/㎡

  • 上落合
  • 大宮(埼玉) · 步行14分
  • 4LDK · 85 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2025 Q4

3,500萬日圓

38.9萬日圓/㎡

  • 上峰
  • 南与野 · 步行19分
  • 土地135㎡ · 樓地板90㎡
  • 2000年建
典型2025 Q3

5,000萬日圓

52.6萬日圓/㎡

  • 上峰
  • 与野本町 · 步行19分
  • 土地120㎡ · 樓地板95㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q2

7,200萬日圓

80萬日圓/㎡

  • 本町東
  • 与野本町 · 步行4分
  • 土地165㎡ · 樓地板90㎡
  • 1990年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2005–4,700萬日圓
20062,500萬日圓4,000萬日圓
20072,500萬日圓4,000萬日圓
20082,500萬日圓4,500萬日圓
20092,200萬日圓3,700萬日圓
20101,900萬日圓3,800萬日圓
20112,450萬日圓3,800萬日圓
20122,700萬日圓3,700萬日圓
20132,450萬日圓3,800萬日圓
20142,500萬日圓3,700萬日圓
20152,500萬日圓3,500萬日圓
20162,700萬日圓4,200萬日圓
20173,150萬日圓4,300萬日圓
20183,100萬日圓4,100萬日圓
20193,300萬日圓4,200萬日圓
20203,100萬日圓4,250萬日圓
20212,900萬日圓4,400萬日圓
20223,600萬日圓4,700萬日圓
20234,050萬日圓5,000萬日圓
20243,400萬日圓5,100萬日圓
20254,700萬日圓5,300萬日圓
2026年（部分）4,700萬日圓–
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約13%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2005–41.6萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
200636.4萬日圓/㎡39萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡
200735.7萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
200840萬日圓/㎡40萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
200933.3萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201031.2萬日圓/㎡36萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201137.4萬日圓/㎡36萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201241.4萬日圓/㎡36萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201338.6萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201438.3萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201538.5萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201637萬日圓/㎡41.7萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201751.3萬日圓/㎡38萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201844.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201950萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
202048.6萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
202143.1萬日圓/㎡43萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
202253.3萬日圓/㎡47.6萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
202359.3萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
202451.3萬日圓/㎡49.6萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
202566.8萬日圓/㎡52.6萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡
2026年（部分）68.1萬日圓/㎡––
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–50萬日圓/㎡
1–45.3萬日圓/㎡
974.3萬日圓/㎡–
1377.1萬日圓/㎡–
1462.5萬日圓/㎡–
1758.2萬日圓/㎡–
1856.8萬日圓/㎡–
1964.9萬日圓/㎡–
2163.5萬日圓/㎡–
2268.2萬日圓/㎡–
2367.5萬日圓/㎡–
3050.9萬日圓/㎡–
3134.4萬日圓/㎡–
3240萬日圓/㎡–
3340萬日圓/㎡–
3436.5萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡
3535.8萬日圓/㎡–
3638.4萬日圓/㎡–
3742.9萬日圓/㎡–
50–31萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200635萬日圓/㎡––
200734.2萬日圓/㎡––
200831.4萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡–
200928.2萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡–
201027.3萬日圓/㎡––
201129.5萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡–
201233.8萬日圓/㎡45.2萬日圓/㎡–
201331.7萬日圓/㎡––
201430.8萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡–
201532.9萬日圓/㎡––
201632.4萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡–
201730萬日圓/㎡49.7萬日圓/㎡58.2萬日圓/㎡
201835.7萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
201932.7萬日圓/㎡52.9萬日圓/㎡–
202040萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡–
202135.7萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡–
202241.5萬日圓/㎡62.5萬日圓/㎡–
202346.7萬日圓/㎡––
202444.9萬日圓/㎡62.7萬日圓/㎡–
202553.3萬日圓/㎡81.4萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
2006–45萬日圓/㎡–
2007–47.4萬日圓/㎡–
2008–44.4萬日圓/㎡–
2009–37.9萬日圓/㎡–
2010–40萬日圓/㎡–
2011––40萬日圓/㎡
2012––37萬日圓/㎡
201321.7萬日圓/㎡–39萬日圓/㎡
2014––37.8萬日圓/㎡
2015––39.4萬日圓/㎡
2016––43萬日圓/㎡
201727.1萬日圓/㎡–40.9萬日圓/㎡
2018––44.7萬日圓/㎡
2019––41.9萬日圓/㎡
2020––42.9萬日圓/㎡

さいたま市中央区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
北与野4,950萬日圓66.5萬日圓/㎡5,200萬日圓7175
与野本町2,800萬日圓43萬日圓/㎡4,800萬日圓13158
南与野2,900萬日圓40萬日圓/㎡4,700萬日圓1158
与野4,600萬日圓61.3萬日圓/㎡6,450萬日圓739
大宮(埼玉)4,600萬日圓73萬日圓/㎡–1327
北浦和3,650萬日圓60.5萬日圓/㎡5,700萬日圓1220
中浦和–––1210

さいたま市中央区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK4,200萬日圓70 m²145
2LDK4,200萬日圓65 m²42
4LDK4,850萬日圓82.5 m²14
1LDK2,200萬日圓45 m²10

さいたま市中央区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為4,700萬日圓（每㎡66.8萬日圓，共64筆）。

さいたま市中央区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,300萬日圓（共71筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。