Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

北海道房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,700萬日圓
24.5萬日圓/㎡ · 較2024年 +0.3%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1,400萬日圓
較2024年 -1.5%
住宅用地每㎡（成交）
2.9萬日圓/㎡
5年 +38.1%
2025年成交筆數
11,543
在日本47個地區中排名第28（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4.1%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低55%。十年前差距為48%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中65%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約17%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於900萬日圓至3,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-5%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為15.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.6萬日圓）的30.7年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為11%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+23%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，52%位於最大規模淹水區，13%位於海嘯淹水區，1%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

札幌都心地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在北海道生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
4,985,419
較2020年 -4.6%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-5,162
每千人 -1.04
空屋率（2023年）
15.6%
非出租或出售的空屋 5.6%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
4.6萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
10.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
公示地價（2026年）
3萬日圓/㎡
1年 +0.6%・5年 +22.7%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
51.8%
1289個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 2.9%）
日本：42.6%
海嘯風險
13.2%
1289個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
日本：7.8%
土石災害風險
0.6%
1289個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 札幌都心地域 · 225 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

北海道成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

750萬日圓

10萬日圓/㎡

  • 末広町、函館市
  • 末広町(函館) · 步行3分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1988年建
典型2026 Q2

1,900萬日圓

23.8萬日圓/㎡

  • 琴似１条、札幌市西区
  • 琴似(ＪＲ) · 步行4分
  • 4LDK · 80 m²
  • 1979年建
較高價位2026 Q2

3,300萬日圓

50.8萬日圓/㎡

  • 北３条西、札幌市中央区
  • さっぽろ(札幌市営) · 步行8分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2004年建

獨棟

較低價位2026 Q2

350萬日圓

3萬日圓/㎡

  • 簾舞３条、札幌市南区
  • 真駒内
  • 土地460㎡ · 樓地板115㎡
  • 1973年建
典型2026 Q2

1,300萬日圓

8.1萬日圓/㎡

  • 太平５条、札幌市北区
  • 太平 · 步行13分
  • 土地165㎡ · 樓地板160㎡
  • 2000年建
較高價位2026 Q2

3,500萬日圓

35萬日圓/㎡

  • 太平２条、札幌市北区
  • 太平 · 步行3分
  • 土地140㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2022年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+13%，獨棟為-12%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,000萬日圓2,400萬日圓
2007925萬日圓2,200萬日圓
2008930萬日圓1,500萬日圓
2009985萬日圓1,300萬日圓
2010900萬日圓1,300萬日圓
2011955萬日圓1,300萬日圓
2012930萬日圓1,300萬日圓
20131,000萬日圓1,300萬日圓
20141,200萬日圓1,300萬日圓
20151,200萬日圓1,300萬日圓
20161,300萬日圓1,300萬日圓
20171,300萬日圓1,400萬日圓
20181,300萬日圓1,400萬日圓
20191,400萬日圓1,500萬日圓
20201,400萬日圓1,500萬日圓
20211,500萬日圓1,600萬日圓
20221,700萬日圓1,500萬日圓
20231,700萬日圓1,500萬日圓
20241,700萬日圓1,400萬日圓
20251,700萬日圓1,400萬日圓
2026年（部分）2,000萬日圓1,400萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約62%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200615萬日圓/㎡15萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
200714.1萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡4.8萬日圓/㎡
200813.8萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
200914萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201013.3萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201113.8萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201213.3萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201314.5萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201416.3萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡1.9萬日圓/㎡
201517.1萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201618.4萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201718.7萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201819萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201920萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡10萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
202122萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
202224.7萬日圓/㎡10.1萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
202324萬日圓/㎡10萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
202424.4萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
202524.5萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡2.9萬日圓/㎡
2026年（部分）25.3萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡3.1萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約12年時每㎡價格下跌約四分之一，約23年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3.5%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
064.1萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡
165萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
262萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
360萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
464.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
560.6萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡
656.1萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
752萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
850萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
951萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡
1047.8萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
1148.6萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡
1243.4萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡
1338.8萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡
1438.7萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡
1536.9萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
1636.5萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
1736.7萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
1835.6萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
1933萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡
2033.8萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡
2131.1萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡
2230.8萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡
2332萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡
2430萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
2529.1萬日圓/㎡9萬日圓/㎡
2626.7萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
2725萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
2825.7萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
2921.4萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
3020.7萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
3118.6萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
3218萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
3315.7萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
3417.2萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡
3517.3萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
3618.7萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
3718.9萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡
3818.3萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
3920萬日圓/㎡6.2萬日圓/㎡
4017.1萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
4117.1萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
4215.8萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
4317.1萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
4414.8萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
4513.1萬日圓/㎡4.1萬日圓/㎡
4612.5萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
4713萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
4812萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
4912萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
5012萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲3.8%，反而高於2000年代物件的2.7%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約41%。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20068.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡26.8萬日圓/㎡–
20078.6萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
20088萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡–
20097.1萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
20107萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
20116.7萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
20127.4萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡24萬日圓/㎡–
20137.8萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡38.2萬日圓/㎡
20148.3萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡
20159.5萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
20169.6萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
201711.2萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡
201811萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡42.2萬日圓/㎡
201911.5萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡
202011.7萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡31.2萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡
202113.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡49.4萬日圓/㎡
202213.3萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡51.1萬日圓/㎡
202313.9萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡35萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡
202413.1萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡55.6萬日圓/㎡
202512.7萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
2026年（部分）12.4萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡38萬日圓/㎡59.5萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200611.2萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡–
20079.3萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡–
20086.6萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡21萬日圓/㎡–
20095.7萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡–
20105.5萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
20115.2萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
20124.7萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
20134.8萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡
20144.6萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡
20154.4萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡
20164.5萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡
20174.4萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
20184.4萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
20194.1萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
20203.8萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
20214.3萬日圓/㎡8萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡
20224.4萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡
20233.8萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡14萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
20243.6萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
20253.5萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
2026年（部分）3.5萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡

北海道各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
札幌市中央区36.9萬日圓/㎡2,800萬日圓1億1,000萬日圓24萬日圓/㎡+41.2%
虻田郡倶知安町––4,400萬日圓4.7萬日圓/㎡–
札幌市東区29.3萬日圓/㎡2,200萬日圓3,400萬日圓11萬日圓/㎡+23.9%
札幌市西区29.2萬日圓/㎡2,050萬日圓3,600萬日圓11萬日圓/㎡+41.7%
札幌市厚別区27.1萬日圓/㎡1,900萬日圓3,250萬日圓11萬日圓/㎡+35.7%
札幌市白石区25.5萬日圓/㎡1,800萬日圓4,000萬日圓8.5萬日圓/㎡+19.1%
札幌市豊平区24.5萬日圓/㎡1,700萬日圓4,200萬日圓13萬日圓/㎡+19.3%
札幌市手稲区20萬日圓/㎡1,500萬日圓2,300萬日圓6.7萬日圓/㎡+25.0%
札幌市清田区18.8萬日圓/㎡1,500萬日圓2,600萬日圓6.8萬日圓/㎡+11.4%
千歳市––2,800萬日圓5.9萬日圓/㎡–
札幌市北区17.5萬日圓/㎡1,100萬日圓2,700萬日圓7.5萬日圓/㎡-12.5%
北広島市––2,000萬日圓3.8萬日圓/㎡–
函館市13.8萬日圓/㎡940萬日圓1,200萬日圓3.6萬日圓/㎡+16.0%
旭川市13.2萬日圓/㎡900萬日圓1,100萬日圓2.4萬日圓/㎡+2.2%
江別市13萬日圓/㎡1,050萬日圓2,200萬日圓4.7萬日圓/㎡+9.6%
恵庭市––2,000萬日圓5.1萬日圓/㎡–
小樽市12.7萬日圓/㎡750萬日圓550萬日圓1.2萬日圓/㎡+8.0%
河東郡音更町––1,700萬日圓3.5萬日圓/㎡–
帯広市––1,800萬日圓3.5萬日圓/㎡–
苫小牧市10.7萬日圓/㎡775萬日圓1,300萬日圓2.3萬日圓/㎡+30.3%
中川郡幕別町––1,000萬日圓3.6萬日圓/㎡–
札幌市南区9.5萬日圓/㎡660萬日圓1,300萬日圓3.7萬日圓/㎡-17.2%
北斗市––1,075萬日圓6,800日圓/㎡–
石狩市––1,300萬日圓3.5萬日圓/㎡–
伊達市––815萬日圓1.3萬日圓/㎡–
釧路郡釧路町––1,000萬日圓3,450日圓/㎡–
北見市––770萬日圓1.4萬日圓/㎡–
標津郡中標津町––750萬日圓1.2萬日圓/㎡–
富良野市––750萬日圓1.8萬日圓/㎡–
石狩郡当別町––890萬日圓6,500日圓/㎡–
釧路市––800萬日圓1.5萬日圓/㎡–
亀田郡七飯町––700萬日圓6,250日圓/㎡–
空知郡上富良野町––545萬日圓––
室蘭市––625萬日圓1.6萬日圓/㎡–
登別市––500萬日圓1.5萬日圓/㎡–
網走郡美幌町––375萬日圓5,100日圓/㎡–
岩見沢市––515萬日圓6,800日圓/㎡–
白老郡白老町––600萬日圓1,850日圓/㎡–
滝川市––560萬日圓5,900日圓/㎡–
稚内市––600萬日圓8,550日圓/㎡–
余市郡余市町––500萬日圓6,650日圓/㎡–
網走市––485萬日圓––
砂川市––390萬日圓––
名寄市––420萬日圓7,850日圓/㎡–
深川市––250萬日圓––
紋別郡遠軽町––350萬日圓6,800日圓/㎡–
紋別市––325萬日圓5,950日圓/㎡–
岩内郡岩内町––195萬日圓––
根室市–––2,800日圓/㎡–
空知郡南幌町–––7,500日圓/㎡–
日高郡新ひだか町–––1.1萬日圓/㎡–

北海道各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
旭川900萬日圓12.9萬日圓/㎡1,100萬日圓201575
帯広1,900萬日圓24.2萬日圓/㎡1,600萬日圓19718
麻生1,600萬日圓23.1萬日圓/㎡2,600萬日圓14687
福住1,600萬日圓22.9萬日圓/㎡2,650萬日圓13514
真駒内730萬日圓10.6萬日圓/㎡1,200萬日圓16481
北見––1,000萬日圓20476
五稜郭945萬日圓14萬日圓/㎡1,300萬日圓20472
釧路665萬日圓9.8萬日圓/㎡880萬日圓23438
千歳(北海道)––2,600萬日圓20333
苫小牧850萬日圓11.6萬日圓/㎡1,600萬日圓16312
岩見沢––435萬日圓23268
円山公園2,300萬日圓32.5萬日圓/㎡6,500萬日圓7238
西１８丁目2,300萬日圓33.3萬日圓/㎡1億日圓8227
宮の沢2,500萬日圓32萬日圓/㎡3,400萬日圓11221
幌平橋2,050萬日圓28.5萬日圓/㎡7,050萬日圓13220

北海道二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,000萬日圓75 m²2116
2LDK1,700萬日圓60 m²794
4LDK2,300萬日圓90 m²763
1LDK1,000萬日圓45 m²273
1K300萬日圓20 m²197
1DK360萬日圓25 m²138
2DK700萬日圓45 m²133
1R260萬日圓20 m²35

北海道二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,700萬日圓（每㎡24.5萬日圓，共1636筆）。

北海道獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,400萬日圓（共5704筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。