Kiyomizu-dera, Kyoto
照片：Kiyomizu-dera, Kyoto · Su San Lee / Unsplash

京都府房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,200萬日圓
54.5萬日圓/㎡ · 較2024年 +9.1%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,400萬日圓
較2024年 0.0%
住宅用地每㎡（成交）
15萬日圓/㎡
5年 +59.6%
2025年成交筆數
5,496
在日本47個地區中排名第4（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與日本同步

公寓每㎡價格與日本平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

混合型市場

小型單位（30%）與家庭單位（40%）並存，投資與自住需求兼有。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,500萬日圓至3,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為13.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.2%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.6萬日圓）的33年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為22%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+7%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，50%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

京都市三条駅周辺地域、京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在京都府生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
2,502,747
較2020年 -2.9%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-3,753
每千人 -1.5
空屋率（2023年）
13.2%
非出租或出售的空屋 6.2%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
5.6萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
21.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
公示地價（2026年）
13.6萬日圓/㎡
1年 +2.3%・5年 +7.2%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
49.6%
589個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 10.9%）
日本：42.6%
海嘯風險
0.2%
589個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
日本：7.8%
土石災害風險
2.5%
589個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 京都市三条駅周辺地域 · 9.6 ha · 2024年指定
  • 京都駅周辺・京都南部油小路通沿道地域 · 405.2 ha · 2002年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

京都府成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,400萬日圓

23.3萬日圓/㎡

  • 石田大山町、京都市伏見区
  • 石田(京都市営) · 步行6分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1989年建
典型2026 Q2

2,300萬日圓

92萬日圓/㎡

  • 高野泉町、京都市左京区
  • 修学院 · 步行6分
  • 1K · 25 m²
  • 2026年建
較高價位2026 Q2

4,000萬日圓

66.7萬日圓/㎡

  • 太秦安井松本町、京都市右京区
  • 太秦天神川 · 步行4分
  • 2DK · 60 m²
  • 2018年建

獨棟

較低價位2026 Q2

750萬日圓

6.8萬日圓/㎡

  • 上鳥羽塔ノ森柴東町、京都市南区
  • 上鳥羽口 · 步行25分
  • 土地70㎡ · 樓地板110㎡
  • 1981年建
典型2026 Q2

2,300萬日圓

15.3萬日圓/㎡

  • 御陵山ノ谷、京都市山科区
  • 御陵 · 步行5分
  • 土地270㎡ · 樓地板150㎡
  • 1966年建
較高價位2026 Q2

5,000萬日圓

8.6萬日圓/㎡

  • 佐山、久世郡久御山町
  • 大久保(京都) · 步行26分
  • 土地180㎡ · 樓地板580㎡
  • 1992年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,400萬日圓2,700萬日圓
20061,400萬日圓2,600萬日圓
20071,500萬日圓2,600萬日圓
20081,600萬日圓2,500萬日圓
20091,500萬日圓2,500萬日圓
20101,500萬日圓2,400萬日圓
20111,500萬日圓2,400萬日圓
20121,400萬日圓2,300萬日圓
20131,500萬日圓2,400萬日圓
20141,400萬日圓2,400萬日圓
20151,500萬日圓2,400萬日圓
20161,500萬日圓2,400萬日圓
20171,600萬日圓2,500萬日圓
20181,700萬日圓2,400萬日圓
20191,900萬日圓2,400萬日圓
20201,900萬日圓2,500萬日圓
20211,900萬日圓2,500萬日圓
20222,000萬日圓2,400萬日圓
20232,000萬日圓2,400萬日圓
20242,100萬日圓2,300萬日圓
20252,200萬日圓2,400萬日圓
2026年（部分）2,400萬日圓2,200萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約57%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200524.6萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200626.7萬日圓/㎡26萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200726.7萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200826.7萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
200926.7萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
201027.6萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
201127.2萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201226.7萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201328.9萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
201429.5萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201531.4萬日圓/㎡23萬日圓/㎡9萬日圓/㎡
201633.3萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡
201735.4萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
201836.9萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
201938.6萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202040萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡
202144.6萬日圓/㎡24萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202243.1萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202349.2萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202450萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202554.5萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
2026年（部分）57.2萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約23年時每㎡價格下跌約四分之一，約29年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.6%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約31年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡31年前較新屋下跌約59%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
092萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡
190萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
285萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
367.6萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡
476萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
572.8萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡
679.3萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡
772萬日圓/㎡36.1萬日圓/㎡
875萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡
973.3萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
1074.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
1168.3萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
1268萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
1355萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡
1460萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡
1558.3萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
1661.4萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡
1762.3萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
1864萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
1958.3萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡
2060萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
2162.9萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡
2261.7萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
2355.7萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
2451.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
2547.3萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡
2644.8萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡
2738.3萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡
2842.7萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡
2932.7萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡
3026.7萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡
3125.5萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡
3225.6萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
3329.6萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡
3433.9萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
3531.9萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡
3630.8萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡
3734.5萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡
3835萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
3930萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡
4033萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡
4131.7萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡
4223.1萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
4326.4萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
4426.7萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
4520.7萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
4620.3萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
4721.5萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡
4820萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡
4920萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
5021.7萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約3.9%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約39%。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200516.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡47.2萬日圓/㎡–
200616.3萬日圓/㎡26萬日圓/㎡50.3萬日圓/㎡–
200716.9萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡52.6萬日圓/㎡–
200816萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡42.8萬日圓/㎡–
200915.5萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡–
201016.3萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡–
201115萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡45.9萬日圓/㎡
201215萬日圓/㎡24萬日圓/㎡40萬日圓/㎡74萬日圓/㎡
201315.7萬日圓/㎡26萬日圓/㎡42.8萬日圓/㎡73.5萬日圓/㎡
201415.4萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡68萬日圓/㎡
201515.7萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
201616.7萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡
201718.2萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡67.5萬日圓/㎡
201816.9萬日圓/㎡30萬日圓/㎡50萬日圓/㎡63.7萬日圓/㎡
201920萬日圓/㎡30萬日圓/㎡55.4萬日圓/㎡64.4萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡56萬日圓/㎡68萬日圓/㎡
202119.5萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡71.6萬日圓/㎡
202222.5萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡69.1萬日圓/㎡
202323.1萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
202422.5萬日圓/㎡38.2萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
202523.1萬日圓/㎡37.6萬日圓/㎡65萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
2026年（部分）28.6萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡61.4萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200519.5萬日圓/㎡21萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡–
200618.2萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡–
200717.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡–
200816.7萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡–
200914.8萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
201014.8萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201113.8萬日圓/㎡17萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡33.9萬日圓/㎡
201213.3萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡26萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡
201313.8萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡
201413.3萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡
201512.9萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡
201613.1萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
201713.6萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡27萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡
201814.1萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡
201913.3萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡
202011.5萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡25萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
202113萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡
202213.6萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡
202313萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡27萬日圓/㎡37.8萬日圓/㎡
202414.4萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡25萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡
202513.9萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡
2026年（部分）11.8萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡

京都府各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
京都市南区80萬日圓/㎡2,100萬日圓3,300萬日圓29萬日圓/㎡+140.0%
京都市中京区79.3萬日圓/㎡2,900萬日圓5,050萬日圓53.5萬日圓/㎡+22.0%
京都市下京区76.9萬日圓/㎡2,600萬日圓5,600萬日圓42萬日圓/㎡+28.2%
京都市上京区60萬日圓/㎡2,050萬日圓4,500萬日圓38.5萬日圓/㎡+23.5%
京都市左京区56.3萬日圓/㎡2,850萬日圓3,500萬日圓33萬日圓/㎡+29.0%
京都市右京区42.1萬日圓/㎡2,200萬日圓2,400萬日圓24萬日圓/㎡+28.1%
京都市山科区33.3萬日圓/㎡1,800萬日圓1,850萬日圓17.5萬日圓/㎡+53.8%
京都市伏見区32.5萬日圓/㎡2,000萬日圓2,300萬日圓15萬日圓/㎡+24.0%
京都市北区32.3萬日圓/㎡1,600萬日圓3,100萬日圓30.5萬日圓/㎡-3.1%
京都市東山区––3,500萬日圓––
長岡京市––3,100萬日圓24萬日圓/㎡–
宇治市28.6萬日圓/㎡1,800萬日圓1,700萬日圓15萬日圓/㎡+14.3%
京田辺市––3,200萬日圓14萬日圓/㎡–
京都市西京区––3,150萬日圓22.5萬日圓/㎡–
向日市––2,000萬日圓24萬日圓/㎡–
木津川市––2,300萬日圓8.2萬日圓/㎡–
八幡市18.1萬日圓/㎡1,090萬日圓2,350萬日圓10萬日圓/㎡–
城陽市––1,500萬日圓12萬日圓/㎡–
相楽郡精華町––2,100萬日圓9.5萬日圓/㎡–
亀岡市––1,400萬日圓8.3萬日圓/㎡–
舞鶴市––1,400萬日圓3.4萬日圓/㎡–
福知山市––980萬日圓3.3萬日圓/㎡–
南丹市––830萬日圓2.4萬日圓/㎡–
綾部市––440萬日圓3.7萬日圓/㎡–
船井郡京丹波町––345萬日圓3,500日圓/㎡–
宮津市––315萬日圓1.5萬日圓/㎡–
京丹後市––220萬日圓9,100日圓/㎡–

京都府各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
北大路1,400萬日圓28.5萬日圓/㎡3,400萬日圓18428
西大路2,000萬日圓68萬日圓/㎡3,500萬日圓11353
今出川1,900萬日圓56萬日圓/㎡3,850萬日圓13280
円町2,100萬日圓41.3萬日圓/㎡2,300萬日圓11276
桂2,200萬日圓28.3萬日圓/㎡3,200萬日圓13267
東野(京都)1,100萬日圓18.4萬日圓/㎡1,600萬日圓11247
五条(京都市営)2,600萬日圓74.7萬日圓/㎡6,400萬日圓5231
西京極2,200萬日圓42.9萬日圓/㎡3,500萬日圓13227
二条2,700萬日圓67.7萬日圓/㎡2,650萬日圓9225
椥辻1,800萬日圓34.7萬日圓/㎡1,900萬日圓8208
西院(阪急)2,100萬日圓56.7萬日圓/㎡3,400萬日圓8207
亀岡––1,100萬日圓18185
大宮(京都)1,900萬日圓64.6萬日圓/㎡4,200萬日圓6183
烏丸御池4,900萬日圓86.7萬日圓/㎡2億2,000萬日圓4179
鞍馬口2,500萬日圓56萬日圓/㎡2,550萬日圓13175

京都府二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,000萬日圓65 m²1180
1K1,500萬日圓20 m²839
2LDK2,700萬日圓60 m²670
1LDK2,600萬日圓40 m²254
1DK1,900萬日圓30 m²199
4LDK3,450萬日圓80 m²188
2DK1,700萬日圓47.5 m²128
3DK1,100萬日圓55 m²30

京都府二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,200萬日圓（每㎡54.5萬日圓，共1265筆）。

京都府獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,400萬日圓（共2988筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。