江別市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 二手公寓成交價中位數
- 1,050萬日圓
- 13萬日圓/㎡
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 2,200萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 4.7萬日圓/㎡
- 5年 +42.4%
- 2025年成交筆數
- 266
- 在北海道48個地區中排名第15（每㎡價格）
數據透露了什麼
仍在上漲但放緩
漲幅放緩至年均約0.7%，低於前五年的7.6%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。
表現優於北海道
獨棟每㎡價格比北海道平均高51%。十年前溢價為11%，差距持續擴大，表現優於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約35%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中85%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約31%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的獨棟成交價介於1,400萬日圓至3,400萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人4.7人，住房需求持續有新增。
空置住宅少
2023年空屋率為10.9%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.7%。空屋多為待租單位，市場健康。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為5%。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化+66%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，16%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在江別市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 119,568
- 較2020年 -1.2%
- 北海道：-4.6%
- 2025年淨遷入
- +565
- 每千人 +4.73
- 北海道：-1.04
- 空屋率（2023年）
- 10.9%
- 非出租或出售的空屋 2.7%
- 北海道：15.6%
- 租金中位數（2023年）
- 4.2萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 北海道：4.6萬日圓
- 強震風險
- 4.9%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 北海道：10.5%
- 公示地價（2026年）
- 5萬日圓/㎡
- 1年 -0.3%・5年 +66.1%
- 北海道：3萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 16.2%
- 37個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 5.4%）
- 北海道：51.8%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 37個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 北海道：0.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
江別市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
430萬日圓
4.5萬日圓/㎡
- 野幌若葉町
- 野幌 · 步行19分
- 4LDK · 95 m²
- 1991年建
830萬日圓
11.9萬日圓/㎡
- 東野幌本町
- 野幌 · 步行4分
- 3LDK · 70 m²
- 1992年建
1,300萬日圓
15.3萬日圓/㎡
- 野幌若葉町
- 野幌 · 步行12分
- 4LDK · 85 m²
- 1991年建
獨棟
890萬日圓
6.6萬日圓/㎡
- いずみ野
- 江別 · 步行28分
- 土地200㎡ · 樓地板135㎡
- 1996年建
2,100萬日圓
19.1萬日圓/㎡
- いずみ野
- 高砂(北海道)
- 土地230㎡ · 樓地板110㎡
- 1994年建
3,300萬日圓
31.4萬日圓/㎡
- 元江別
- 江別
- 土地210㎡ · 樓地板105㎡
- 2026年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2008 | – | 1,550萬日圓 |
| 2009 | – | 1,300萬日圓 |
| 2010 | 650萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2011 | 790萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2012 | 750萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2013 | 680萬日圓 | 1,200萬日圓 |
| 2014 | 825萬日圓 | 1,300萬日圓 |
| 2015 | 950萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2016 | 850萬日圓 | 1,400萬日圓 |
| 2017 | – | 1,350萬日圓 |
| 2018 | – | 1,800萬日圓 |
| 2019 | 720萬日圓 | 1,700萬日圓 |
| 2020 | 940萬日圓 | 1,800萬日圓 |
| 2021 | 1,100萬日圓 | 2,300萬日圓 |
| 2022 | – | 2,100萬日圓 |
| 2023 | 1,200萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2024 | 870萬日圓 | 1,900萬日圓 |
| 2025 | 1,050萬日圓 | 2,200萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | – |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2008 | – | 12.4萬日圓/㎡ | 2.6萬日圓/㎡ |
| 2009 | – | 9.5萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2010 | 8.3萬日圓/㎡ | 9.2萬日圓/㎡ | 2萬日圓/㎡ |
| 2011 | 9.6萬日圓/㎡ | 9.6萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2012 | 9.1萬日圓/㎡ | 9萬日圓/㎡ | 2.1萬日圓/㎡ |
| 2013 | 9.4萬日圓/㎡ | 8.7萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 10.5萬日圓/㎡ | 8.9萬日圓/㎡ | 2.4萬日圓/㎡ |
| 2015 | 14.7萬日圓/㎡ | 9.8萬日圓/㎡ | 2.2萬日圓/㎡ |
| 2016 | 10.1萬日圓/㎡ | 9.2萬日圓/㎡ | 2.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | – | 10.4萬日圓/㎡ | 2.7萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 11萬日圓/㎡ | 2.9萬日圓/㎡ |
| 2019 | 10.3萬日圓/㎡ | 12.2萬日圓/㎡ | 3.1萬日圓/㎡ |
| 2020 | 11.9萬日圓/㎡ | 14.8萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ |
| 2021 | 13.1萬日圓/㎡ | 14.3萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ |
| 2022 | – | 15.4萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2023 | 15.6萬日圓/㎡ | 15.2萬日圓/㎡ | 4.8萬日圓/㎡ |
| 2024 | 12萬日圓/㎡ | 12.7萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 13萬日圓/㎡ | 15.2萬日圓/㎡ | 4.7萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | – | 4.7萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 31.6萬日圓/㎡ |
| 1 | – | 27.8萬日圓/㎡ |
| 2 | – | 30.7萬日圓/㎡ |
| 7 | – | 23.5萬日圓/㎡ |
| 16 | – | 12.2萬日圓/㎡ |
| 21 | – | 13萬日圓/㎡ |
| 22 | – | 11.5萬日圓/㎡ |
| 23 | – | 14.7萬日圓/㎡ |
| 24 | – | 14.4萬日圓/㎡ |
| 25 | – | 12.9萬日圓/㎡ |
| 26 | – | 11.1萬日圓/㎡ |
| 27 | 13.7萬日圓/㎡ | 9.2萬日圓/㎡ |
| 28 | – | 12.2萬日圓/㎡ |
| 29 | 14.5萬日圓/㎡ | 11.4萬日圓/㎡ |
| 30 | 14萬日圓/㎡ | 11.7萬日圓/㎡ |
| 31 | 12.7萬日圓/㎡ | 10.9萬日圓/㎡ |
| 32 | 10.3萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ |
| 33 | – | 10萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 6.4萬日圓/㎡ |
| 35 | – | 9.7萬日圓/㎡ |
| 38 | – | 8.7萬日圓/㎡ |
| 39 | – | 9.2萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 12.7萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 7.4萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 8.7萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 6.8萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2008 | – | 10.3萬日圓/㎡ | 20.7萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | – | 8.8萬日圓/㎡ | – | – |
| 2010 | – | 8萬日圓/㎡ | 20萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | – | 8.7萬日圓/㎡ | – | – |
| 2012 | – | 7.6萬日圓/㎡ | – | – |
| 2013 | – | 8.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2014 | 7萬日圓/㎡ | 7.1萬日圓/㎡ | – | 22.5萬日圓/㎡ |
| 2015 | 4.8萬日圓/㎡ | 8.9萬日圓/㎡ | 13.9萬日圓/㎡ | 23.6萬日圓/㎡ |
| 2016 | – | 8萬日圓/㎡ | – | 22.9萬日圓/㎡ |
| 2017 | 4.3萬日圓/㎡ | 7.1萬日圓/㎡ | – | 23.1萬日圓/㎡ |
| 2018 | – | 7.6萬日圓/㎡ | – | 23.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 4.7萬日圓/㎡ | 7.5萬日圓/㎡ | – | 26.4萬日圓/㎡ |
| 2020 | – | 9.3萬日圓/㎡ | – | 24.9萬日圓/㎡ |
| 2021 | 8.8萬日圓/㎡ | 10萬日圓/㎡ | – | – |
| 2022 | – | 11.1萬日圓/㎡ | – | – |
| 2023 | – | 12.2萬日圓/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 10萬日圓/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 11萬日圓/㎡ | – | – |
江別市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 野幌 | 1,100萬日圓 | 13.5萬日圓/㎡ | 2,600萬日圓 | 14 | 166 |
| 江別 | – | – | 1,500萬日圓 | 18 | 120 |
| 大麻 | 1,025萬日圓 | 14.7萬日圓/㎡ | 2,550萬日圓 | 14 | 92 |
| 高砂(北海道) | 940萬日圓 | 11.8萬日圓/㎡ | 1,600萬日圓 | 13 | 78 |
| 森林公園(北海道) | – | – | – | 14 | 13 |
江別市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,000萬日圓 | 75 m² | 43 |
| 4LDK | 1,350萬日圓 | 90 m² | 20 |
江別市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為1,050萬日圓（每㎡13萬日圓，共28筆）。
江別市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,200萬日圓（共111筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。