Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市西区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,050萬日圓
29.2萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
3,600萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
11萬日圓/㎡
5年 +17.0%
2025年成交筆數
546
在北海道48個地區中排名第4（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約6.2%，快於前五年的2.1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

與北海道同步

公寓每㎡價格比北海道平均高17%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約43%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中71%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約12%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口穩定

2020至2025年人口變化+0%。2025年淨遷入約每千人7人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為11.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.1%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.2萬日圓）的32.9年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為2%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+45%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，76%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在札幌市西区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
217,774
較2020年 +0.3%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
+1,524
每千人 +7
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
11.4%
非出租或出售的空屋 4.1%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
5.2萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
1.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
公示地價（2026年）
13.6萬日圓/㎡
1年 +1.8%・5年 +44.8%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
76.1%
46個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 2.2%）
北海道：51.8%
土石災害風險
0.0%
46個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

札幌市西区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,300萬日圓

26萬日圓/㎡

  • 発寒７条
  • 発寒中央 · 步行7分
  • 2LDK · 50 m²
  • 1993年建
典型2026 Q2

1,900萬日圓

23.8萬日圓/㎡

  • 琴似１条
  • 琴似(ＪＲ) · 步行4分
  • 4LDK · 80 m²
  • 1979年建
較高價位2026 Q1

3,600萬日圓

45萬日圓/㎡

  • 琴似１条
  • 琴似(札幌市営) · 步行3分
  • 2LDK · 80 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2026 Q2

1,800萬日圓

5.3萬日圓/㎡

  • 発寒２条
  • 発寒南 · 步行3分
  • 土地230㎡ · 樓地板340㎡
  • 1983年建
典型2026 Q1

3,700萬日圓

32.2萬日圓/㎡

  • 発寒３条
  • 発寒南 · 步行10分
  • 土地70㎡ · 樓地板115㎡
  • 2023年建
較高價位2025 Q4

6,500萬日圓

27.1萬日圓/㎡

  • 発寒４条
  • 発寒南 · 步行8分
  • 土地350㎡ · 樓地板240㎡
  • 1994年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,000萬日圓2,850萬日圓
2007850萬日圓2,500萬日圓
2008950萬日圓2,400萬日圓
20091,100萬日圓2,200萬日圓
20101,200萬日圓2,400萬日圓
20111,200萬日圓2,600萬日圓
2012935萬日圓2,400萬日圓
20131,600萬日圓2,650萬日圓
20141,500萬日圓2,500萬日圓
20151,400萬日圓2,900萬日圓
20161,700萬日圓2,800萬日圓
20171,400萬日圓3,200萬日圓
20181,400萬日圓3,200萬日圓
20191,600萬日圓3,200萬日圓
20201,400萬日圓3,300萬日圓
20211,800萬日圓3,400萬日圓
20222,000萬日圓3,600萬日圓
20231,900萬日圓3,650萬日圓
20242,100萬日圓3,700萬日圓
20252,050萬日圓3,600萬日圓
2026年（部分）1,900萬日圓4,300萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約29%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200615萬日圓/㎡15萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
200713.1萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
200814.1萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡6.6萬日圓/㎡
200914.1萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201015.6萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡6.4萬日圓/㎡
201115.3萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡6.4萬日圓/㎡
201212.4萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡6.2萬日圓/㎡
201321.3萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
201420萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
201518.3萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
201622.5萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
201720萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
201921.8萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
202020.6萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡
202124.9萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202228.3萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202327萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
202428.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202529.2萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
2026年（部分）27.1萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約15年時每㎡價格下跌約四分之一，約30年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3.4%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約26年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡26年前較新屋下跌約63%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–37.6萬日圓/㎡
1–37.6萬日圓/㎡
352.1萬日圓/㎡–
4–27.6萬日圓/㎡
5–26.4萬日圓/㎡
7–23.6萬日圓/㎡
8–23.1萬日圓/㎡
1249萬日圓/㎡–
1339.4萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡
1537.3萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡
1736.7萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡
1835萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
1933.3萬日圓/㎡–
2042.4萬日圓/㎡–
2130.6萬日圓/㎡–
2236.7萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡
2333.8萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
2433.8萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡
2530萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡
2628.2萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
2732.6萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡
2827.4萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡
2927.1萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡
3022.8萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡
3125萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
3225.9萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡
3321.1萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
3421.6萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡
3518.4萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
3611.5萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
3722萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡
3817.5萬日圓/㎡–
3918.7萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
4024.2萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
4119.5萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
4221.3萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
4318.5萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
4410.2萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
4513.3萬日圓/㎡–
4612萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
4712.9萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
4820萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
4914.6萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
5011.4萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–15.6萬日圓/㎡––
20077.2萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡––
20088.3萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡–
2009–13.8萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡–
20107.1萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡–
20116.4萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡–
20127.8萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡–
20139.5萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡
20147.5萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡
2015–18.7萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡–
20169.7萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
20179萬日圓/㎡20萬日圓/㎡––
201811.6萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡––
201914.5萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡–
202011.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
202114.4萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡34.6萬日圓/㎡–
202214.2萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡40.6萬日圓/㎡–
202312萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡36.6萬日圓/㎡–
202416.3萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡35萬日圓/㎡–
202510.6萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
2026年（部分）–26.3萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.1萬日圓/㎡12萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡–
20079.9萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
20088.8萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡–
20098.3萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡–
20109萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡–
20119.3萬日圓/㎡10萬日圓/㎡–24.5萬日圓/㎡
201210.4萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡–24.5萬日圓/㎡
201310.4萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20148.4萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡–26.1萬日圓/㎡
20157.3萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡
20169.9萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡
201711.1萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
201810.6萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡–30.4萬日圓/㎡
201910.7萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡–31.3萬日圓/㎡
20207.8萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡
202111.5萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡
202212.7萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡21萬日圓/㎡–
202312.8萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡––
202410.4萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡–24.7萬日圓/㎡
20259.3萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡

札幌市西区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
宮の沢2,500萬日圓32.5萬日圓/㎡3,400萬日圓11215
琴似(札幌市営)2,200萬日圓30.8萬日圓/㎡5,300萬日圓8196
発寒南1,600萬日圓21.4萬日圓/㎡2,500萬日圓11194
琴似(ＪＲ)2,400萬日圓31.7萬日圓/㎡4,400萬日圓5111
発寒中央1,650萬日圓21.8萬日圓/㎡3,700萬日圓9103
八軒1,300萬日圓21.3萬日圓/㎡3,900萬日圓986
二十四軒1,700萬日圓28.3萬日圓/㎡4,050萬日圓675
発寒2,050萬日圓29.2萬日圓/㎡4,900萬日圓1064

札幌市西区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,200萬日圓75 m²223
4LDK2,600萬日圓90 m²85
2LDK1,700萬日圓60 m²70
1LDK1,200萬日圓45 m²25
1DK300萬日圓25 m²15
2DK915萬日圓45 m²12

札幌市西区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,050萬日圓（每㎡29.2萬日圓，共176筆）。

札幌市西区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,600萬日圓（共197筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。