Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama
照片：Kurashiki Bikan Historical Quarter, Okayama · Vicky Ng / Unsplash

岡山県房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,100萬日圓
29.3萬日圓/㎡ · 較2024年 +2.7%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1,700萬日圓
較2024年 +0.2%
住宅用地每㎡（成交）
3.9萬日圓/㎡
5年 +14.7%
2025年成交筆數
3,101
在日本47個地區中排名第17（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約3%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低47%。十年前差距為36%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中66%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,100萬日圓至3,050萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-4%。2025年淨遷出約每千人3.1人，長期住房需求轉弱。

空置住宅多

2023年空屋率為16.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔8.6%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5萬日圓）的35.2年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為34%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+3%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，69%位於最大規模淹水區，14%位於海嘯淹水區，6%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

岡山駅周辺・表町地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在岡山県生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
1,808,664
較2020年 -4.2%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-5,594
每千人 -3.09
空屋率（2023年）
16.4%
非出租或出售的空屋 8.6%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
5萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
33.5%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
公示地價（2026年）
3.7萬日圓/㎡
1年 +0.9%・5年 +2.9%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
69.1%
379個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 30.9%）
日本：42.6%
海嘯風險
13.7%
379個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
日本：7.8%
土石災害風險
5.8%
379個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 岡山駅周辺・表町地域 · 113 ha · 2003年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

岡山県成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

1,000萬日圓

15.4萬日圓/㎡

  • 大供、岡山市北区
  • 岡山 · 步行18分
  • 2LDK · 65 m²
  • 1986年建
典型2026 Q2

2,300萬日圓

35.4萬日圓/㎡

  • 東古松、岡山市北区
  • 大元 · 步行10分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2004年建
較高價位2026 Q1

3,300萬日圓

41.3萬日圓/㎡

  • 稲荷町、倉敷市
  • 倉敷 · 步行13分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2022年建

獨棟

較低價位2026 Q2

530萬日圓

2.7萬日圓/㎡

  • 日上、津山市
  • 東津山 · 步行23分
  • 土地650㎡ · 樓地板195㎡
  • 1977年建
典型2026 Q2

1,900萬日圓

8.6萬日圓/㎡

  • 高尾、新見市
  • 新見 · 步行9分
  • 土地820㎡ · 樓地板220㎡
  • 1979年建
較高價位2026 Q1

3,800萬日圓

28.1萬日圓/㎡

  • 芳泉、岡山市南区
  • 備前西市
  • 土地120㎡ · 樓地板135㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,200萬日圓1,700萬日圓
20081,400萬日圓1,600萬日圓
20091,200萬日圓1,500萬日圓
20101,250萬日圓1,600萬日圓
20111,100萬日圓1,600萬日圓
20121,300萬日圓1,600萬日圓
20131,400萬日圓1,600萬日圓
20141,400萬日圓1,600萬日圓
20151,500萬日圓1,800萬日圓
20161,400萬日圓1,700萬日圓
20171,500萬日圓1,800萬日圓
20181,700萬日圓1,700萬日圓
20191,700萬日圓1,700萬日圓
20201,900萬日圓1,800萬日圓
20211,700萬日圓2,000萬日圓
20221,900萬日圓1,700萬日圓
20232,150萬日圓1,800萬日圓
20242,000萬日圓1,700萬日圓
20252,100萬日圓1,700萬日圓
2026年（部分）2,300萬日圓2,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約56%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200717.8萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
200820萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
200918.4萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
201017.5萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201116.9萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201218.3萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201320萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡3.1萬日圓/㎡
201420萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201521.5萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡3.1萬日圓/㎡
201721.3萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201825萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201924.6萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
202025.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
202124.6萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
202227.4萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
202329.7萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
202428.6萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
202529.3萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
2026年（部分）32.5萬日圓/㎡13萬日圓/㎡4萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約26年時跌至一半。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–31.3萬日圓/㎡
149.3萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
253.8萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡
347.1萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
451.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
547.7萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
641.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
744.6萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡
841.4萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
941.3萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡
1040萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡
1137.6萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡
1237.8萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡
1335.1萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡
1436.8萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
1534.7萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡
1633.7萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
1733.8萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡
1834萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡
1936萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡
2034.7萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡
2132萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡
2227.9萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡
2328.2萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡
2428.6萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
2526.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
2621.4萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
2722.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
2821.5萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
2921.4萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
3017.8萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
3117.1萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
3219萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
3319萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
3417.2萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
3515萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
3616.1萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
37–9.1萬日圓/㎡
38–6.5萬日圓/㎡
39–6.2萬日圓/㎡
40–6.8萬日圓/㎡
41–7.6萬日圓/㎡
42–8.6萬日圓/㎡
43–9.4萬日圓/㎡
44–6.3萬日圓/㎡
45–6.7萬日圓/㎡
46–6.9萬日圓/㎡
47–5.9萬日圓/㎡
4810萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
49–5.8萬日圓/㎡
507萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200717.3萬日圓/㎡––
200816.8萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡–
200916萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡–
201016.2萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
201115.7萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡–
201215.3萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡–
201315.3萬日圓/㎡26.9萬日圓/㎡–
201416.1萬日圓/㎡29.3萬日圓/㎡–
201517.1萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
201617.1萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡
201717.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡36.6萬日圓/㎡
201818.3萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡
201917.3萬日圓/㎡32萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡
202118.5萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
202219萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡41.3萬日圓/㎡
202321.3萬日圓/㎡32.8萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡
202420萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡
202520萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡43.9萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20079萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡–
20089.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡–
20098.5萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
20108.1萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
20118.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡
20127.2萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡19萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
20138.3萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡
20148.4萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡
20156.7萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
20167.4萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
20176.8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
20186.6萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡
20196.1萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡
20206.2萬日圓/㎡10萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡
20216.9萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡
20227.2萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
20236.7萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡
20245.4萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡
20255.5萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡
2026年（部分）4.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡26萬日圓/㎡

岡山県各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
岡山市北区33.8萬日圓/㎡2,400萬日圓2,400萬日圓8.8萬日圓/㎡+19.2%
倉敷市26萬日圓/㎡1,800萬日圓2,100萬日圓4.8萬日圓/㎡+5.9%
岡山市中区––2,400萬日圓6.4萬日圓/㎡–
岡山市南区––2,600萬日圓6.6萬日圓/㎡–
総社市––2,000萬日圓4.2萬日圓/㎡–
岡山市東区––1,650萬日圓5.2萬日圓/㎡–
浅口市––910萬日圓2.2萬日圓/㎡–
赤磐市––1,100萬日圓1.2萬日圓/㎡–
津山市––960萬日圓3萬日圓/㎡–
笠岡市––1,100萬日圓1.5萬日圓/㎡–
瀬戸内市––800萬日圓2.3萬日圓/㎡–
玉野市––370萬日圓2.2萬日圓/㎡–
備前市––395萬日圓6,900日圓/㎡–
真庭市––300萬日圓7,800日圓/㎡–
井原市–––1.4萬日圓/㎡–

岡山県各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
岡山2,400萬日圓35.3萬日圓/㎡2,700萬日圓14921
倉敷2,100萬日圓29.6萬日圓/㎡2,700萬日圓18384
大元2,100萬日圓31.3萬日圓/㎡5,600萬日圓11207
新倉敷––2,700萬日圓18135
津山––895萬日圓18121
備前西市1,600萬日圓22.5萬日圓/㎡3,500萬日圓16116
瀬戸––1,550萬日圓14106
児島––800萬日圓15105
茶屋町––2,050萬日圓12102
中庄1,500萬日圓30萬日圓/㎡1,800萬日圓1499
西阿知––2,900萬日圓1894
庭瀬––2,400萬日圓1694
笠岡––985萬日圓2086
法界院2,300萬日圓31.7萬日圓/㎡3,400萬日圓1182
高島(岡山)1,500萬日圓22.9萬日圓/㎡3,300萬日圓1582

岡山県二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,300萬日圓70 m²339
2LDK1,900萬日圓65 m²124
4LDK2,700萬日圓80 m²69
1K330萬日圓20 m²33
1LDK2,000萬日圓52.5 m²20
2DK1,500萬日圓60 m²14
1DK390萬日圓32.5 m²10

岡山県二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,100萬日圓（每㎡29.3萬日圓，共203筆）。

岡山県獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,700萬日圓（共1570筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。