Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市北区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,100萬日圓
17.5萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,700萬日圓
較2024年 +0.3%
住宅用地每㎡（成交）
7.5萬日圓/㎡
5年 +23.0%
2025年成交筆數
625
在北海道48個地區中排名第11（每㎡價格）

數據透露了什麼

走勢轉弱

近五年公寓每㎡價格年均下跌約1.3%，通常反映本地需求轉弱，購買前宜留意人口與空屋趨勢。

落後於北海道

公寓每㎡價格比北海道平均低27%。十年前差距為8%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約46%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中45%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約21%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於400萬日圓至1,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人3.2人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為15.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.9%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5萬日圓）的18.5年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為11%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+43%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，89%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在札幌市北区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
285,798
較2020年 -1.2%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
+910
每千人 +3.18
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
15.1%
非出租或出售的空屋 2.9%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
5萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
11.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
公示地價（2026年）
7.2萬日圓/㎡
1年 +0.5%・5年 +43.0%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
89.1%
64個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 3.1%）
北海道：51.8%
土石災害風險
0.0%
64個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

札幌市北区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

300萬日圓

5萬日圓/㎡

  • あいの里２条
  • あいの里教育大 · 步行8分
  • 2LDK · 60 m²
  • 1992年建
典型2026 Q1

1,200萬日圓

14.1萬日圓/㎡

  • 新川４条
  • 北２４条
  • 3LDK · 85 m²
  • 1992年建
較高價位2026 Q2

2,700萬日圓

33.8萬日圓/㎡

  • 北３５条西
  • 北３４条 · 步行6分
  • 3LDK · 80 m²
  • 1996年建

獨棟

較低價位2026 Q2

1,300萬日圓

8.1萬日圓/㎡

  • 太平５条
  • 太平 · 步行13分
  • 土地165㎡ · 樓地板160㎡
  • 2000年建
典型2026 Q2

2,600萬日圓

20.8萬日圓/㎡

  • あいの里２条
  • 拓北 · 步行14分
  • 土地270㎡ · 樓地板125㎡
  • 1994年建
較高價位2026 Q1

4,200萬日圓

24萬日圓/㎡

  • 北２５条西
  • 北２４条 · 步行19分
  • 土地330㎡ · 樓地板175㎡
  • 1976年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006800萬日圓1,700萬日圓
2007735萬日圓2,000萬日圓
2008830萬日圓1,900萬日圓
2009860萬日圓1,900萬日圓
2010680萬日圓2,100萬日圓
2011815萬日圓2,200萬日圓
2012740萬日圓2,100萬日圓
2013850萬日圓2,100萬日圓
2014960萬日圓2,300萬日圓
20151,000萬日圓2,000萬日圓
2016910萬日圓2,300萬日圓
20171,100萬日圓2,400萬日圓
2018950萬日圓2,300萬日圓
20191,100萬日圓2,700萬日圓
2020975萬日圓2,800萬日圓
20211,100萬日圓2,800萬日圓
20221,100萬日圓2,700萬日圓
2023895萬日圓2,800萬日圓
20241,100萬日圓2,800萬日圓
20251,100萬日圓2,700萬日圓
2026年（部分）1,400萬日圓2,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟與公寓每㎡價格相若 — 獨棟每㎡樓地板價格（含土地）與公寓相若，反映土地昂貴，買獨棟並不能便宜換取更大空間。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200612.1萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
200712.9萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
200814.1萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
200914.4萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡3.1萬日圓/㎡
201011.7萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201112.4萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
201212.3萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
201313.2萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
201415.4萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡4萬日圓/㎡
201515.3萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
201615.2萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
201716.1萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
201817萬日圓/㎡14萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
201918萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡5.5萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
202118萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
202219.5萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
202318.2萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
202418.2萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
202517.5萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
2026年（部分）22.9萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約17年時每㎡價格下跌約四分之一，約17年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.1%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約25年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡25年前較新屋下跌約56%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–33萬日圓/㎡
1–30.5萬日圓/㎡
2–29.3萬日圓/㎡
466.2萬日圓/㎡–
5–26萬日圓/㎡
6–26.7萬日圓/㎡
7–24.4萬日圓/㎡
8–25.7萬日圓/㎡
9–25.4萬日圓/㎡
10–23.8萬日圓/㎡
1156.4萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡
12–19.6萬日圓/㎡
13–22.9萬日圓/㎡
14–18.1萬日圓/㎡
15–20萬日圓/㎡
16–18.3萬日圓/㎡
1726萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡
1812.7萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
1933萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡
2014.2萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡
2113.7萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡
22–16.5萬日圓/㎡
23–14.9萬日圓/㎡
2421.6萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
2528.1萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡
2621.4萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡
2727.8萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡
2820.5萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
2918.8萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
3017.1萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
3116.4萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡
3217.8萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
3314萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
3418.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
3515.2萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡
3622.5萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
37–11萬日圓/㎡
3822.9萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
39–10.3萬日圓/㎡
4020萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡
4120.3萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
4220萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡
4316萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡
4418.8萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡
4523.6萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡
4615.3萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
4712.7萬日圓/㎡–
4813萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
4913.2萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
5013.3萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲3.7%，反而高於2000年代物件的1%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約20%。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-2010
20069.8萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡–
200711.2萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡–
20089.6萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
200910.3萬日圓/㎡13萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
201010.5萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡–
20118.5萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201210.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡
201310萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡–
201410萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡
201510萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡
201610.3萬日圓/㎡16萬日圓/㎡–
201713.3萬日圓/㎡16萬日圓/㎡–
201812萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
201914.7萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡
202013.9萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡–
202113.6萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡–
202214.1萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
202316.6萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡
202414.7萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡
202514萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
2026年（部分）–22.2萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200611.3萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡–
200710.8萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
200810.6萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡–
20099.3萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
20107.8萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡–
20119.3萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
20128.2萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡–21.5萬日圓/㎡
20136.6萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
20148.5萬日圓/㎡10萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡
20157.1萬日圓/㎡10萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡
20168.3萬日圓/㎡10萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
20178.9萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
20189.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡
20199.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
202010萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡
202111.8萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
202212.4萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡
20239.9萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡–
20249.3萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
20258.8萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡
2026年（部分）–10.8萬日圓/㎡––

札幌市北区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
麻生1,700萬日圓24.3萬日圓/㎡3,000萬日圓14403
北２４条1,050萬日圓21.9萬日圓/㎡2,900萬日圓6154
あいの里教育大600萬日圓11萬日圓/㎡2,100萬日圓8131
北３４条1,100萬日圓17.3萬日圓/㎡3,800萬日圓6126
篠路1,200萬日圓15.7萬日圓/㎡2,050萬日圓1292
新川(北海道)1,650萬日圓19.5萬日圓/㎡2,900萬日圓769
北１２条1,080萬日圓28.8萬日圓/㎡–366
百合が原––2,300萬日圓955
札幌(ＪＲ)1,900萬日圓32.7萬日圓/㎡–555
拓北––1,900萬日圓1052
北１８条515萬日圓19.8萬日圓/㎡1億2,000萬日圓440
太平––2,350萬日圓821
あいの里公園––1,800萬日圓1014

札幌市北区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,600萬日圓75 m²150
2LDK1,250萬日圓60 m²78
1LDK470萬日圓50 m²63
4LDK2,000萬日圓90 m²55
1K340萬日圓20 m²50
1DK355萬日圓20 m²28
2DK465萬日圓40 m²16

札幌市北区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,100萬日圓（每㎡17.5萬日圓，共164筆）。

札幌市北区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,700萬日圓（共255筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。