Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

函館市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
940萬日圓
13.8萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1,200萬日圓
較2024年 -13.3%
住宅用地每㎡（成交）
3.6萬日圓/㎡
5年 +5.9%
2025年成交筆數
519
在北海道48個地區中排名第13（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約3.9%，快於前五年的0.1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於北海道

公寓每㎡價格比北海道平均低42%。十年前差距為29%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行16至29分鐘的高約40%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中55%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於600萬日圓至1,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-8%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為19.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.9%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.4萬日圓）的17.7年。相對租金價格偏低，回報率較高但升值潛力有限。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為5%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+0%，五年變化-1%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，9%位於最大規模淹水區，33%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在函館市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
230,498
較2020年 -8.2%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
-402
每千人 -1.74
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
19.3%
非出租或出售的空屋 6.9%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
4.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
4.8%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
公示地價（2026年）
4萬日圓/㎡
1年 +0.1%・5年 -1.1%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
9.3%
54個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
北海道：51.8%
海嘯風險
33.3%
54個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
北海道：13.2%
土石災害風險
0.0%
54個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

函館市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

400萬日圓

5.7萬日圓/㎡

  • 湯川町
  • 函館
  • 2LDK · 70 m²
  • 1994年建
典型2026 Q2

1,100萬日圓

18.3萬日圓/㎡

  • 湯川町
  • 湯の川 · 步行11分
  • 2LDK · 60 m²
  • 1992年建
較高價位2026 Q2

2,000萬日圓

26.7萬日圓/㎡

  • 本町
  • 中央病院前 · 步行2分
  • 2LDK · 75 m²
  • 1991年建

獨棟

較低價位2025 Q4

450萬日圓

3.8萬日圓/㎡

  • 山の手
  • 五稜郭
  • 土地220㎡ · 樓地板120㎡
  • 1975年建
典型2026 Q2

1,200萬日圓

9.6萬日圓/㎡

  • 時任町
  • 函館
  • 土地195㎡ · 樓地板125㎡
  • 1986年建
較高價位2026 Q2

2,500萬日圓

25萬日圓/㎡

  • 昭和
  • 五稜郭 · 步行24分
  • 土地155㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓500萬日圓1,000萬日圓1,500萬日圓2,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007800萬日圓1,900萬日圓
2008780萬日圓1,600萬日圓
2009785萬日圓1,400萬日圓
2010750萬日圓1,300萬日圓
2011635萬日圓1,200萬日圓
2012680萬日圓1,200萬日圓
2013790萬日圓1,200萬日圓
2014790萬日圓1,400萬日圓
2015815萬日圓1,300萬日圓
2016850萬日圓1,300萬日圓
2017775萬日圓1,400萬日圓
2018630萬日圓1,400萬日圓
2019770萬日圓1,300萬日圓
2020900萬日圓1,300萬日圓
2021800萬日圓1,300萬日圓
2022775萬日圓1,450萬日圓
2023780萬日圓1,300萬日圓
20241,050萬日圓1,400萬日圓
2025940萬日圓1,200萬日圓
2026年（部分）1,000萬日圓1,150萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約43%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓5萬日圓10萬日圓15萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200713.1萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
200812.8萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
200912.1萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
201011萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
20119.3萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
201211萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
201312萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
201412.2萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
201511.6萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201612.3萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
201711.1萬日圓/㎡9萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
201811.5萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
201911.8萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
202011.9萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
202113.3萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
202211.9萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
202314.9萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
202414.8萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
202513.8萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
2026年（部分）13.6萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–26.1萬日圓/㎡
1–26.3萬日圓/㎡
4–23.6萬日圓/㎡
5–19.1萬日圓/㎡
7–19.1萬日圓/㎡
9–19.1萬日圓/㎡
12–15萬日圓/㎡
14–12.8萬日圓/㎡
15–13萬日圓/㎡
16–13萬日圓/㎡
17–12.9萬日圓/㎡
18–10.8萬日圓/㎡
19–10.5萬日圓/㎡
20–10萬日圓/㎡
21–11.1萬日圓/㎡
22–9.8萬日圓/㎡
23–10.2萬日圓/㎡
24–10.1萬日圓/㎡
25–8萬日圓/㎡
26–9.4萬日圓/㎡
27–8.7萬日圓/㎡
28–7.9萬日圓/㎡
29–7.2萬日圓/㎡
3014.6萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
3113.3萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
3212.3萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
3312萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
3412.3萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
3511.8萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡
36–6.7萬日圓/㎡
3711.1萬日圓/㎡5.5萬日圓/㎡
38–6萬日圓/㎡
39–6.4萬日圓/㎡
40–5.6萬日圓/㎡
41–6.6萬日圓/㎡
42–5.4萬日圓/㎡
43–4.7萬日圓/㎡
44–6.5萬日圓/㎡
45–4.8萬日圓/㎡
46–5.1萬日圓/㎡
47–5.2萬日圓/㎡
48–3萬日圓/㎡
49–4萬日圓/㎡
50–5.7萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20077.3萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡–
20087.4萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡–
20096.7萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡–
20107.2萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡–
20116.5萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
20125.7萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡–21.2萬日圓/㎡
20136.3萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
20144.8萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
20155.6萬日圓/㎡7萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
20165.2萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡
20174.4萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡–21.9萬日圓/㎡
20185.4萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
20194.7萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
20204.6萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
20215.2萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡
20226.5萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡–
20234.5萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡–
20245.2萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
20254.7萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡–
2026年（部分）4.9萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡––

函館市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
五稜郭945萬日圓14萬日圓/㎡1,300萬日圓20472
函館860萬日圓12.9萬日圓/㎡780萬日圓20125
桔梗––2,600萬日圓1490
湯の川950萬日圓14.3萬日圓/㎡940萬日圓742
五稜郭公園前1,800萬日圓21.4萬日圓/㎡1,900萬日圓631
堀川町––1,600萬日圓429
深堀町––1,350萬日圓728
十字街1,500萬日圓18.3萬日圓/㎡–415
杉並町––1,500萬日圓614
昭和橋––700萬日圓413
柏木町––2,400萬日圓712
大町(北海道)–––412
青柳町––780萬日圓212
市役所前(函館)–––210

函館市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,000萬日圓75 m²71
2LDK1,150萬日圓65 m²34
1K210萬日圓20 m²17
4LDK1,200萬日圓85 m²12
2DK580萬日圓50 m²11

函館市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為940萬日圓（每㎡13.8萬日圓，共53筆）。

函館市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,200萬日圓（共273筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。