小樽市房地產市場報告 2025
數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）
2025年主要指標
- 二手公寓成交價中位數
- 750萬日圓
- 12.7萬日圓/㎡
- 獨棟住宅成交價中位數（含土地）
- 550萬日圓
- 住宅用地每㎡（成交）
- 1.2萬日圓/㎡
- 5年 +9.1%
- 2025年成交筆數
- 241
- 在北海道48個地區中排名第17（每㎡價格）
數據透露了什麼
漲勢加速
公寓每㎡價格近五年年均上漲約1.6%，快於前五年的1.4%。等待回調的買家至今只是越等越貴。
落後於北海道
公寓每㎡價格比北海道平均低42%。十年前差距為16%，正逐漸落後於周邊。
近車站溢價顯著
步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約103%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。
家庭自住市場
近年成交中75%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。
成交減少
近三年成交量比前三年少約18%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。
典型成交價區間
去年一半的公寓成交價介於383萬日圓至1,775萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。
人口減少
2020至2025年人口變化-10%。2025年淨遷出約每千人4人，長期住房需求轉弱。
空置率一般
2023年空屋率為17.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.9%。與全國水平相若。
買樓還是租樓
二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.2萬日圓）的15年。相對租金價格偏低，回報率較高但升值潛力有限。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。
地震風險較低
根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為0%。
公示地價仍在下跌
以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化-1%，五年變化0%。
部分地點有淹水或土石風險
公示地價地點中，12%位於最大規模淹水區，7%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。
在小樽市生活：人口、住宅與風險
- 人口（2025年）
- 100,404
- 較2020年 -9.8%
- 北海道：-4.6%
- 2025年淨遷入
- -404
- 每千人 -4.02
- 北海道：-1.04
- 空屋率（2023年）
- 17.4%
- 非出租或出售的空屋 7.9%
- 北海道：15.6%
- 租金中位數（2023年）
- 4.2萬日圓
- 每月，所有租賃住宅
- 北海道：4.6萬日圓
- 強震風險
- 0.4%
- 30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
- 北海道：10.5%
- 公示地價（2026年）
- 1.3萬日圓/㎡
- 1年 -0.8%・5年 0.0%
- 北海道：3萬日圓/㎡
- 洪水風險
- 12.2%
- 41個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
- 北海道：51.8%
- 海嘯風險
- 7.3%
- 41個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
- 北海道：13.2%
- 土石災害風險
- 0.0%
- 41個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
- 北海道：0.6%
資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。
小樽市成交實例
取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。
公寓
250萬日圓
2.8萬日圓/㎡
- 桜
- 小樽築港 · 步行21分
- 4LDK · 90 m²
- 1992年建
600萬日圓
12萬日圓/㎡
- 朝里川温泉
- 朝里
- 1DK · 50 m²
- 1991年建
890萬日圓
17.8萬日圓/㎡
- 張碓町
- 銭函
- 1K · 50 m²
- 1994年建
獨棟
150萬日圓
1.4萬日圓/㎡
- 塩谷
- 塩谷
- 土地165㎡ · 樓地板110㎡
- 1981年建
630萬日圓
7.4萬日圓/㎡
- 銭函
- 銭函 · 步行16分
- 土地310㎡ · 樓地板85㎡
- 1976年建
1,700萬日圓
28.3萬日圓/㎡
- 赤岩
- 小樽
- 土地165㎡ · 樓地板60㎡
- 2023年建
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 2008 | 780萬日圓 | 720萬日圓 |
| 2009 | 1,700萬日圓 | 650萬日圓 |
| 2010 | 920萬日圓 | 840萬日圓 |
| 2011 | 765萬日圓 | 700萬日圓 |
| 2012 | 975萬日圓 | 600萬日圓 |
| 2013 | 790萬日圓 | 530萬日圓 |
| 2014 | 1,000萬日圓 | 580萬日圓 |
| 2015 | 965萬日圓 | 450萬日圓 |
| 2016 | 920萬日圓 | 430萬日圓 |
| 2017 | 1,000萬日圓 | 460萬日圓 |
| 2018 | 800萬日圓 | 1,025萬日圓 |
| 2019 | 1,200萬日圓 | 580萬日圓 |
| 2020 | 805萬日圓 | 540萬日圓 |
| 2021 | 1,200萬日圓 | 675萬日圓 |
| 2022 | 1,200萬日圓 | 505萬日圓 |
| 2023 | 1,150萬日圓 | 550萬日圓 |
| 2024 | 1,075萬日圓 | 510萬日圓 |
| 2025 | 750萬日圓 | 550萬日圓 |
| 2026年（部分） | – | 450萬日圓 |
顯示數據表
| 年份 | 公寓 | 獨棟 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2008 | 11.8萬日圓/㎡ | 5.6萬日圓/㎡ | 1.8萬日圓/㎡ |
| 2009 | 21.9萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2010 | 14.7萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2011 | 11.4萬日圓/㎡ | 4.7萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2012 | 12.5萬日圓/㎡ | 5.6萬日圓/㎡ | 1.6萬日圓/㎡ |
| 2013 | 10.6萬日圓/㎡ | 3.8萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2014 | 13.1萬日圓/㎡ | 3.5萬日圓/㎡ | 1.1萬日圓/㎡ |
| 2015 | 15萬日圓/㎡ | 3.4萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2016 | 13.8萬日圓/㎡ | 3.3萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
| 2017 | 14萬日圓/㎡ | 3.7萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2018 | 12.3萬日圓/㎡ | 5.6萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2019 | 14.4萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ | 1.7萬日圓/㎡ |
| 2020 | 11.8萬日圓/㎡ | 3.7萬日圓/㎡ | 1.1萬日圓/㎡ |
| 2021 | 17.5萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ | 1.3萬日圓/㎡ |
| 2022 | 17.2萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2023 | 16.1萬日圓/㎡ | 3.9萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2024 | 15.6萬日圓/㎡ | 4萬日圓/㎡ | 1.4萬日圓/㎡ |
| 2025 | 12.7萬日圓/㎡ | 4.3萬日圓/㎡ | 1.2萬日圓/㎡ |
| 2026年（部分） | – | 4.5萬日圓/㎡ | 1.5萬日圓/㎡ |
顯示數據表
| 屋齡（年） | 公寓 | 獨棟 |
|---|---|---|
| 0 | – | 27.3萬日圓/㎡ |
| 19 | – | 8萬日圓/㎡ |
| 22 | – | 7.5萬日圓/㎡ |
| 23 | – | 8.2萬日圓/㎡ |
| 25 | – | 6.5萬日圓/㎡ |
| 27 | – | 6.4萬日圓/㎡ |
| 28 | – | 7萬日圓/㎡ |
| 29 | – | 10萬日圓/㎡ |
| 30 | 12.6萬日圓/㎡ | 6.4萬日圓/㎡ |
| 31 | 15萬日圓/㎡ | – |
| 32 | 14.6萬日圓/㎡ | 7.3萬日圓/㎡ |
| 33 | 11.2萬日圓/㎡ | 7.6萬日圓/㎡ |
| 34 | – | 5.3萬日圓/㎡ |
| 35 | – | 7.1萬日圓/㎡ |
| 36 | – | 4.1萬日圓/㎡ |
| 37 | – | 4.7萬日圓/㎡ |
| 39 | – | 3.7萬日圓/㎡ |
| 40 | – | 3.1萬日圓/㎡ |
| 41 | – | 2.2萬日圓/㎡ |
| 42 | – | 4.1萬日圓/㎡ |
| 43 | – | 2.7萬日圓/㎡ |
| 44 | – | 2.6萬日圓/㎡ |
| 45 | – | 2.4萬日圓/㎡ |
| 46 | – | 1.8萬日圓/㎡ |
| 47 | – | 1.8萬日圓/㎡ |
| 48 | – | 2.9萬日圓/㎡ |
| 49 | – | 1.6萬日圓/㎡ |
| 50 | – | 2.1萬日圓/㎡ |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2008 | 10.3萬日圓/㎡ | – |
| 2009 | 10.2萬日圓/㎡ | 32.8萬日圓/㎡ |
| 2010 | 9.4萬日圓/㎡ | – |
| 2011 | 10.5萬日圓/㎡ | – |
| 2012 | 11.7萬日圓/㎡ | – |
| 2013 | 9.4萬日圓/㎡ | – |
| 2014 | 10.3萬日圓/㎡ | – |
| 2015 | 12.3萬日圓/㎡ | – |
| 2016 | 11.2萬日圓/㎡ | – |
| 2017 | 12.3萬日圓/㎡ | – |
| 2018 | 10.7萬日圓/㎡ | – |
| 2019 | 13.3萬日圓/㎡ | – |
| 2020 | 9.9萬日圓/㎡ | – |
| 2021 | 13.8萬日圓/㎡ | – |
| 2022 | 14.4萬日圓/㎡ | – |
| 2023 | 13.8萬日圓/㎡ | – |
| 2024 | 13.2萬日圓/㎡ | – |
| 2025 | 9.2萬日圓/㎡ | – |
每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。
顯示數據表
| 年份 | 1971-1980 | 1981-2000 |
|---|---|---|
| 2008 | 4萬日圓/㎡ | 7.1萬日圓/㎡ |
| 2009 | 4萬日圓/㎡ | 7.1萬日圓/㎡ |
| 2010 | 3.2萬日圓/㎡ | 7.3萬日圓/㎡ |
| 2011 | 3.6萬日圓/㎡ | 5.7萬日圓/㎡ |
| 2012 | 4.6萬日圓/㎡ | 6.8萬日圓/㎡ |
| 2013 | 2.6萬日圓/㎡ | 5.5萬日圓/㎡ |
| 2014 | 2.6萬日圓/㎡ | 5.2萬日圓/㎡ |
| 2015 | 2.5萬日圓/㎡ | 4.6萬日圓/㎡ |
| 2016 | 2.4萬日圓/㎡ | 5.9萬日圓/㎡ |
| 2017 | 2萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2018 | 2.6萬日圓/㎡ | 7.5萬日圓/㎡ |
| 2019 | 2.7萬日圓/㎡ | 4.9萬日圓/㎡ |
| 2020 | 2.6萬日圓/㎡ | 4.5萬日圓/㎡ |
| 2021 | 1.3萬日圓/㎡ | 6萬日圓/㎡ |
| 2022 | 2.3萬日圓/㎡ | 6.1萬日圓/㎡ |
| 2023 | 3萬日圓/㎡ | 5.9萬日圓/㎡ |
| 2024 | 1.8萬日圓/㎡ | 5萬日圓/㎡ |
| 2025 | 3.8萬日圓/㎡ | 5.1萬日圓/㎡ |
小樽市各車站周邊房價
2023–2025年成交，按最近車站統計。
| 車站 | 二手公寓成交價中位數 | 公寓每㎡價格 | 獨棟住宅成交價中位數（含土地） | 步行（分） | 筆數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 小樽 | 1,800萬日圓 | 20萬日圓/㎡ | 380萬日圓 | 13 | 210 |
| 南小樽 | 935萬日圓 | 13.4萬日圓/㎡ | 475萬日圓 | 11 | 100 |
| 小樽築港 | 2,350萬日圓 | 26.9萬日圓/㎡ | 795萬日圓 | 18 | 74 |
| 銭函 | – | – | 680萬日圓 | 15 | 59 |
| 朝里 | – | – | 900萬日圓 | 16 | 44 |
| 塩谷 | – | – | 200萬日圓 | 20 | 16 |
| ほしみ | – | – | 2,800萬日圓 | 11 | 13 |
小樽市二手公寓各格局價格
2023–2025年成交。
| 格局 | 二手公寓成交價中位數 | 常見面積 | 筆數 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,150萬日圓 | 75 m² | 54 |
| 4LDK | 1,600萬日圓 | 90 m² | 17 |
| 2LDK | 1,750萬日圓 | 70 m² | 10 |
小樽市二手公寓多少錢？
2025年成交價中位數為750萬日圓（每㎡12.7萬日圓，共30筆）。
小樽市獨棟住宅多少錢？
2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為550萬日圓（共125筆）。
關於數據
數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。
僅供參考，並非投資建議。