Sakurajima over Kagoshima
照片：Sakurajima over Kagoshima · Tuan P. / Unsplash

鹿児島県房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,200萬日圓
29.1萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1,100萬日圓
較2024年 -5.3%
住宅用地每㎡（成交）
1.8萬日圓/㎡
5年 -5.3%
2025年成交筆數
2,876
在日本47個地區中排名第18（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約1.4%，低於前五年的3.8%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低46%。十年前差距為29%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中64%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於850萬日圓至2,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-5%。2025年淨遷出約每千人3.3人，長期住房需求轉弱。

空置住宅多

2023年空屋率為20.5%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔13.6%。廢棄空屋比例高，反映需求疲弱，便宜獨棟容易找到但轉售較慢。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.2萬日圓）的43.2年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為16%。

公示地價仍在下跌

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-3%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，27%位於最大規模淹水區，1%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在鹿児島県生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
1,512,969
較2020年 -4.7%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-5,003
每千人 -3.31
空屋率（2023年）
20.5%
非出租或出售的空屋 13.6%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
4.2萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
15.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
公示地價（2026年）
1.9萬日圓/㎡
1年 -0.4%・5年 -3.1%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
27.0%
281個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 5.0%）
日本：42.6%
海嘯風險
1.4%
281個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
日本：7.8%
土石災害風險
4.6%
281個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

鹿児島県成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

660萬日圓

18.9萬日圓/㎡

  • 新照院町、鹿児島市
  • 鹿児島中央 · 步行15分
  • 1LDK · 35 m²
  • 1990年建
典型2026 Q2

2,400萬日圓

26.7萬日圓/㎡

  • 武、鹿児島市
  • 鹿児島中央 · 步行8分
  • 4LDK · 90 m²
  • 1996年建
較高價位2026 Q2

3,100萬日圓

44.3萬日圓/㎡

  • 上荒田町、鹿児島市
  • 鹿児島中央 · 步行14分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2026 Q2

300萬日圓

1.1萬日圓/㎡

  • 新生町、鹿屋市
  • 志布志
  • 土地320㎡ · 樓地板280㎡
  • 1967年建
典型2026 Q2

1,200萬日圓

4.8萬日圓/㎡

  • 吉野町、鹿児島市
  • 鹿児島
  • 土地320㎡ · 樓地板250㎡
  • 1998年建
較高價位2026 Q2

3,000萬日圓

17.1萬日圓/㎡

  • 下荒田、鹿児島市
  • 郡元(ＪＲ) · 步行28分
  • 土地135㎡ · 樓地板175㎡
  • 1985年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,600萬日圓1,400萬日圓
20081,600萬日圓1,300萬日圓
20091,600萬日圓1,200萬日圓
20101,900萬日圓1,200萬日圓
20111,800萬日圓1,200萬日圓
20121,600萬日圓1,200萬日圓
20131,600萬日圓1,200萬日圓
20141,600萬日圓1,300萬日圓
20151,700萬日圓1,200萬日圓
20161,600萬日圓1,300萬日圓
20171,800萬日圓1,200萬日圓
20181,700萬日圓1,400萬日圓
20191,950萬日圓1,400萬日圓
20202,100萬日圓1,500萬日圓
20212,050萬日圓1,500萬日圓
20221,700萬日圓1,300萬日圓
20231,800萬日圓1,200萬日圓
20242,200萬日圓1,300萬日圓
20252,200萬日圓1,100萬日圓
2026年（部分）2,600萬日圓1,300萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約67%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200722.7萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡2.2萬日圓/㎡
200821.4萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
200922萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201026.2萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201122.8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡2.3萬日圓/㎡
201222.9萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
201322.4萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡1.9萬日圓/㎡
201422.3萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡1.8萬日圓/㎡
201523.5萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡1.9萬日圓/㎡
201622.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201724.3萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡2萬日圓/㎡
201824.1萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡1.8萬日圓/㎡
201926.5萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡1.6萬日圓/㎡
202028.8萬日圓/㎡13.1萬日圓/㎡1.9萬日圓/㎡
202127.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡1.6萬日圓/㎡
202226.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡1.6萬日圓/㎡
202326.3萬日圓/㎡10萬日圓/㎡1.5萬日圓/㎡
202430萬日圓/㎡10萬日圓/㎡1.5萬日圓/㎡
202529.1萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡1.8萬日圓/㎡
2026年（部分）33.8萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡1.7萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約25年時每㎡價格下跌約四分之一，約29年時跌至一半。25年後仍每年下跌約3.7%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–28萬日圓/㎡
1–28.8萬日圓/㎡
2–27.6萬日圓/㎡
3–29.4萬日圓/㎡
448萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
544萬日圓/㎡26.9萬日圓/㎡
641.9萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
745.7萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
8–22.6萬日圓/㎡
935.7萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡
1043.5萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
1135.1萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡
1237.3萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡
1338.6萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡
14–12.9萬日圓/㎡
1531.3萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡
1637.3萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡
1736.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
1834.8萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡
1934.8萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡
2027.7萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
2133.8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
2234.4萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡
2329.3萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
2436.5萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
2530.8萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
26–7.5萬日圓/㎡
2726萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
28–9.2萬日圓/㎡
2920萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡
3021.4萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
3115.7萬日圓/㎡9萬日圓/㎡
3217.2萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
3315.3萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡
3415.6萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
3511.5萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
3614.7萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡
37–6.7萬日圓/㎡
3815萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
39–5.6萬日圓/㎡
4018.5萬日圓/㎡4.1萬日圓/㎡
4117.5萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
42–4.9萬日圓/㎡
43–5萬日圓/㎡
4416.5萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
4514.3萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
46–5.8萬日圓/㎡
4714.7萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
48–3.8萬日圓/㎡
49–3.9萬日圓/㎡
50–3.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–21.4萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡–
2008–20萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
2009–20萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡–
2010–18.7萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
2011–20萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
2012–20萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
2013–21.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
2014–17.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
2015–21.5萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡–
2016–20.3萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
201712.9萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡–
201812萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡–
2019–23.9萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
2020–17.6萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡48.8萬日圓/㎡
2021–22.6萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡43.8萬日圓/㎡
2022–20萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
2023–15.3萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡41.7萬日圓/㎡
2024–18萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡41.9萬日圓/㎡
2025–21.4萬日圓/㎡37.2萬日圓/㎡–
2026年（部分）–22.9萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20079.2萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡–
20089萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡–
20099萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡–
20108.4萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡–
20117.7萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡26.9萬日圓/㎡
20127.8萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
20137.8萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡
20147.3萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡
20156.2萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡
20166.1萬日圓/㎡9萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
20175.5萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡
20186.4萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡
20196萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
20206.1萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
20214.8萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡
20225.7萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡
20234.2萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
20243.5萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
20254.6萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡
2026年（部分）4.5萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡

鹿児島県各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
鹿児島市29萬日圓/㎡2,200萬日圓2,500萬日圓7.8萬日圓/㎡-2.3%
奄美市––2,000萬日圓3.4萬日圓/㎡–
姶良市––1,100萬日圓2.5萬日圓/㎡–
鹿屋市––1,100萬日圓6,100日圓/㎡–
霧島市––875萬日圓1.4萬日圓/㎡–
日置市––800萬日圓1.5萬日圓/㎡–
薩摩川内市––930萬日圓1.6萬日圓/㎡–
出水市––675萬日圓9,100日圓/㎡–
指宿市––400萬日圓1.1萬日圓/㎡–
南さつま市––460萬日圓1.2萬日圓/㎡–
熊毛郡屋久島町––550萬日圓––
いちき串木野市––680萬日圓––
枕崎市––290萬日圓––
曽於市–––3,100日圓/㎡–
志布志市–––6,350日圓/㎡–

鹿児島県各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
鹿児島中央2,200萬日圓31.2萬日圓/㎡2,950萬日圓18698
鹿児島2,300萬日圓30萬日圓/㎡1,900萬日圓13365
国分(鹿児島)2,100萬日圓27.8萬日圓/㎡1,300萬日圓18252
志布志––780萬日圓18243
谷山(ＪＲ)2,500萬日圓34.5萬日圓/㎡3,150萬日圓14160
宇宿1,850萬日圓24萬日圓/㎡3,000萬日圓13159
南鹿児島1,500萬日圓18.3萬日圓/㎡3,000萬日圓16116
広木––1,700萬日圓23116
川内(鹿児島)2,250萬日圓31萬日圓/㎡1,100萬日圓15109
郡元(ＪＲ)2,800萬日圓37.5萬日圓/㎡2,900萬日圓16109
帖佐––1,400萬日圓16105
隼人––1,700萬日圓1890
伊集院––1,400萬日圓1987
坂之上––2,050萬日圓1286
姶良––1,500萬日圓1471

鹿児島県二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,500萬日圓70 m²231
4LDK2,600萬日圓85 m²70
2LDK2,300萬日圓65 m²65
1K250萬日圓20 m²61
2DK450萬日圓45 m²15
1LDK660萬日圓45 m²12

鹿児島県二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,200萬日圓（每㎡29.1萬日圓，共169筆）。

鹿児島県獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,100萬日圓（共1437筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。