Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata
照片：Tunnel of Light, Tokamachi, Niigata · Susann Schuster / Unsplash

新潟県房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,600萬日圓
23.8萬日圓/㎡ · 較2024年 +18.8%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1,200萬日圓
較2024年 +13.5%
住宅用地每㎡（成交）
2.8萬日圓/㎡
5年 +7.7%
2025年成交筆數
4,215
在日本47個地區中排名第31（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約4.4%，快於前五年的1%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低60%。十年前差距為48%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中48%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約20%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於665萬日圓至2,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-6%。2025年淨遷出約每千人3.1人，長期住房需求轉弱。

空置率一般

2023年空屋率為15.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.9萬日圓）的27.4年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為12%。

公示地價仍在下跌

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化0%，五年變化-3%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，64%位於最大規模淹水區，12%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

新潟都心地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在新潟県生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
2,068,476
較2020年 -6.0%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-6,379
每千人 -3.08
空屋率（2023年）
15.3%
非出租或出售的空屋 7.6%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
4.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
11.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
公示地價（2026年）
2.8萬日圓/㎡
1年 -0.5%・5年 -2.6%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
64.2%
411個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 10.2%）
日本：42.6%
海嘯風險
12.2%
411個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
日本：7.8%
土石災害風險
2.7%
411個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 新潟都心地域 · 153 ha · 2021年指定

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

新潟県成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

390萬日圓

13萬日圓/㎡

  • 南笹口、新潟市中央区
  • 新潟 · 步行8分
  • 1DK · 30 m²
  • 1981年建
典型2026 Q1

1,500萬日圓

23.1萬日圓/㎡

  • 南出来島、新潟市中央区
  • 関屋(新潟) · 步行24分
  • 2LDK · 65 m²
  • 2001年建
較高價位2026 Q1

2,900萬日圓

64.4萬日圓/㎡

  • 万代、新潟市中央区
  • 新潟 · 步行14分
  • 1LDK · 45 m²
  • 2009年建

獨棟

較低價位2026 Q2

300萬日圓

2萬日圓/㎡

  • 西神田町、長岡市
  • 長岡 · 步行21分
  • 土地85㎡ · 樓地板150㎡
  • 1979年建
典型2026 Q2

1,200萬日圓

17.1萬日圓/㎡

  • 向陽、新潟市東区
  • 新潟
  • 土地110㎡ · 樓地板70㎡
  • 2015年建
較高價位2026 Q2

2,600萬日圓

23.6萬日圓/㎡

  • 根室新町、新潟市東区
  • 新潟
  • 土地165㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2022年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+60%，獨棟為0%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。
0日圓500萬日圓1,000萬日圓1,500萬日圓2,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006––
2007800萬日圓1,500萬日圓
2008950萬日圓1,400萬日圓
2009950萬日圓1,200萬日圓
20101,200萬日圓1,300萬日圓
2011980萬日圓1,300萬日圓
2012975萬日圓1,200萬日圓
2013980萬日圓1,200萬日圓
2014960萬日圓1,200萬日圓
2015970萬日圓1,200萬日圓
2016960萬日圓1,300萬日圓
2017800萬日圓1,400萬日圓
20181,300萬日圓1,400萬日圓
20191,000萬日圓1,400萬日圓
20201,000萬日圓1,350萬日圓
20211,000萬日圓1,200萬日圓
20221,300萬日圓1,200萬日圓
20231,400萬日圓1,100萬日圓
20241,200萬日圓1,050萬日圓
20251,600萬日圓1,200萬日圓
2026年（部分）1,550萬日圓1,200萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約67%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2006––5萬日圓/㎡
200716.5萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
200815.6萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
200914.8萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201016.8萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201115.8萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201215.5萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
201315.5萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
201416.7萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
201516.9萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
201616.7萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
201716萬日圓/㎡9萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
201818.5萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡2.9萬日圓/㎡
201916.7萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
202018.7萬日圓/㎡9萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
202117.5萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
202220.5萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡2.7萬日圓/㎡
202321萬日圓/㎡7萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
202420萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡2.6萬日圓/㎡
202523.8萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡2.8萬日圓/㎡
2026年（部分）25.2萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約13年時每㎡價格下跌約四分之一，約22年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4.6%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
057.3萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡
1–26.7萬日圓/㎡
2–28.2萬日圓/㎡
354.3萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡
448.5萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
5–20.9萬日圓/㎡
646.9萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡
7–20萬日圓/㎡
8–20萬日圓/㎡
9–20萬日圓/㎡
10–18萬日圓/㎡
11–15.3萬日圓/㎡
12–14.1萬日圓/㎡
1334.3萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
1436.7萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
1537萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
1633.3萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡
1734萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
1832.5萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
1929.1萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡
2026.7萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡
2127.3萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
2227.1萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
2324萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
2423.7萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
2522.1萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
2623.8萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
2722.9萬日圓/㎡7.2萬日圓/㎡
2823.7萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡
2917.3萬日圓/㎡6.6萬日圓/㎡
3014.5萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
3114.2萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
3213.1萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
3314.1萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
3415.4萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
3516.2萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
3613.7萬日圓/㎡4.7萬日圓/㎡
3714.7萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
38–4.1萬日圓/㎡
3911.6萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
4013.5萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
4110.7萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
4211.4萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
439.8萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
4412.7萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
4510.7萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
466.5萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
477.8萬日圓/㎡3.4萬日圓/㎡
48–3.7萬日圓/㎡
49–3萬日圓/㎡
504萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格新建築表現更佳 — 2000年代建成的物件十年間年均上漲約1.8%，1981年前物件僅5%，市場明顯偏好新建築。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約67%。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-2010
20076.8萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡–
2008–15萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
20098萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
20108.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡
20116.3萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
20125.8萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡26.8萬日圓/㎡
20136.6萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡26.2萬日圓/㎡
20147.7萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡
20157.8萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
20167.6萬日圓/㎡15萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
20178.1萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
20188.5萬日圓/㎡16萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
201910萬日圓/㎡15萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
20206.7萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
20217.5萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡
20228.6萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡30.4萬日圓/㎡
20237萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡
20243.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
20256萬日圓/㎡18萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
2026年（部分）–15萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20077.5萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡–
20087萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡21萬日圓/㎡–
20096萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
20106萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡
20115.6萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡
20125.2萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
20135.7萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡
20145.4萬日圓/㎡8.2萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
20154.6萬日圓/㎡8萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡
20164.7萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡
20175.3萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
20184萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡
20194.4萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
20203.3萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
20213.6萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
20223.1萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
20233.2萬日圓/㎡6.2萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
20243.1萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡
20253.2萬日圓/㎡6.4萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡
2026年（部分）3.1萬日圓/㎡6萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡

新潟県各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
新潟市中央区25.4萬日圓/㎡1,600萬日圓2,100萬日圓10萬日圓/㎡+27.1%
長岡市23.6萬日圓/㎡1,400萬日圓1,500萬日圓3.7萬日圓/㎡+68.8%
新潟市東区––2,200萬日圓6.6萬日圓/㎡–
新潟市秋葉区––1,500萬日圓4.4萬日圓/㎡–
新潟市江南区––1,950萬日圓3.5萬日圓/㎡–
新潟市西区––1,500萬日圓4.3萬日圓/㎡–
新潟市北区––1,200萬日圓2.5萬日圓/㎡–
新発田市––1,100萬日圓3.3萬日圓/㎡–
上越市––1,100萬日圓1.1萬日圓/㎡–
見附市––1,200萬日圓2.2萬日圓/㎡–
新潟市西蒲区––860萬日圓2.1萬日圓/㎡–
燕市––1,050萬日圓2.6萬日圓/㎡–
新潟市南区––980萬日圓1.1萬日圓/㎡–
三条市––700萬日圓2.4萬日圓/㎡–
五泉市––630萬日圓1.2萬日圓/㎡–
小千谷市––980萬日圓1.4萬日圓/㎡–
柏崎市––500萬日圓1.8萬日圓/㎡–
南魚沼市––790萬日圓1.2萬日圓/㎡–
村上市––465萬日圓9,200日圓/㎡–
妙高市––755萬日圓6,550日圓/㎡–
阿賀野市––360萬日圓1.1萬日圓/㎡–
糸魚川市––330萬日圓1.6萬日圓/㎡–
佐渡市––300萬日圓7,200日圓/㎡–
魚沼市––300萬日圓1.1萬日圓/㎡–
十日町市––350萬日圓7,850日圓/㎡–
胎内市–––1.2萬日圓/㎡–

新潟県各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
新潟1,400萬日圓23.8萬日圓/㎡2,200萬日圓191239
長岡1,900萬日圓27.8萬日圓/㎡1,500萬日圓13480
新発田––1,200萬日圓19213
小針1,500萬日圓21.7萬日圓/㎡1,700萬日圓14196
高田(新潟)––995萬日圓19176
亀田––2,000萬日圓19172
寺尾––1,200萬日圓15150
見附––930萬日圓19124
新津––1,100萬日圓12117
村上(新潟)––430萬日圓1597
五泉––480萬日圓1192
直江津––1,250萬日圓1991
白山(新潟)910萬日圓16.5萬日圓/㎡1,200萬日圓1189
新崎––1,100萬日圓1180
豊栄––1,250萬日圓1380

新潟県二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,000萬日圓70 m²257
2LDK1,700萬日圓60 m²149
1K210萬日圓20 m²74
4LDK2,200萬日圓85 m²57
1LDK1,400萬日圓45 m²41
1DK350萬日圓30 m²41
2DK565萬日圓45 m²38

新潟県二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,600萬日圓（每㎡23.8萬日圓，共271筆）。

新潟県獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1,200萬日圓（共1993筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。