Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

兵庫県房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,200萬日圓
40萬日圓/㎡ · 較2024年 +4.3%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,300萬日圓
較2024年 -5.0%
住宅用地每㎡（成交）
7.8萬日圓/㎡
5年 +27.9%
2025年成交筆數
11,563
在日本47個地區中排名第8（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.7%，快於前五年的2.4%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於日本

公寓每㎡價格比日本平均低28%。十年前差距為18%，正逐漸落後於周邊。

家庭自住市場

近年成交中61%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-3%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為13.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔6.2%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.7萬日圓）的32.3年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為33%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+7%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，46%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，4%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

神戸ポートアイランド西地域、神戸都心・臨海地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在兵庫県生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
5,323,825
較2020年 -2.6%
日本：-2.5%
2025年淨遷入
-2,102
每千人 -0.39
空屋率（2023年）
13.8%
非出租或出售的空屋 6.2%
日本：13.8%
租金中位數（2023年）
5.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
日本：5.7萬日圓
強震風險
33.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
日本：38.4%
公示地價（2026年）
10.2萬日圓/㎡
1年 +2.1%・5年 +6.7%
日本：7.4萬日圓/㎡
洪水風險
46.1%
1103個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 8.7%）
日本：42.6%
土石災害風險
4.3%
1103個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
日本：2.6%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 神戸ポートアイランド西地域 · 273 ha · 2002年指定
  • 神戸都心・臨海地域 · 215 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

兵庫県成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,100萬日圓

18.3萬日圓/㎡

  • 向洋町中、神戸市東灘区
  • マリンパーク · 步行4分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2001年建
典型2026 Q2

2,200萬日圓

31.4萬日圓/㎡

  • 糀台、神戸市西区
  • 西神中央 · 步行6分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1989年建
較高價位2026 Q2

4,100萬日圓

68.3萬日圓/㎡

  • 友田町、神戸市灘区
  • 新在家 · 步行2分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2003年建

獨棟

較低價位2026 Q2

600萬日圓

3.3萬日圓/㎡

  • 鈴蘭台南町、神戸市北区
  • 鈴蘭台 · 步行7分
  • 土地680㎡ · 樓地板180㎡
  • 1964年建
典型2026 Q2

2,300萬日圓

12.8萬日圓/㎡

  • 小河通、神戸市兵庫区
  • 中央市場前 · 步行8分
  • 土地160㎡ · 樓地板180㎡
  • 1973年建
較高價位2026 Q2

4,800萬日圓

53.3萬日圓/㎡

  • 灘南通、神戸市灘区
  • 摩耶 · 步行2分
  • 土地60㎡ · 樓地板90㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,200萬日圓3,000萬日圓
20071,500萬日圓2,800萬日圓
20081,500萬日圓2,700萬日圓
20091,600萬日圓2,600萬日圓
20101,500萬日圓2,600萬日圓
20111,600萬日圓2,500萬日圓
20121,700萬日圓2,600萬日圓
20131,600萬日圓2,600萬日圓
20141,600萬日圓2,500萬日圓
20151,600萬日圓2,500萬日圓
20161,700萬日圓2,500萬日圓
20171,700萬日圓2,500萬日圓
20181,800萬日圓2,500萬日圓
20191,800萬日圓2,400萬日圓
20201,900萬日圓2,400萬日圓
20212,000萬日圓2,500萬日圓
20222,000萬日圓2,500萬日圓
20232,100萬日圓2,400萬日圓
20242,200萬日圓2,400萬日圓
20252,200萬日圓2,300萬日圓
2026年（部分）2,300萬日圓2,100萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約50%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200620萬日圓/㎡26萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡
200722.9萬日圓/㎡24萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
200822.9萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
200923.3萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡6.6萬日圓/㎡
201023.3萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
201123.5萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
201225萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡6.4萬日圓/㎡
201325.7萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
201426.2萬日圓/㎡21萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201526.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201629.2萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡6.2萬日圓/㎡
201728.3萬日圓/㎡21萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201829.6萬日圓/㎡21萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201928.7萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
202030.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
202132.9萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
202235.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
202337.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
202438.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡7.3萬日圓/㎡
202540萬日圓/㎡19萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡
2026年（部分）42萬日圓/㎡18萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約16年時每㎡價格下跌約四分之一，約27年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4.1%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約40年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡40年前較新屋下跌約76%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
090萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡
192.6萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡
271.4萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
368.6萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
468.8萬日圓/㎡36萬日圓/㎡
566.2萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡
670萬日圓/㎡34.9萬日圓/㎡
767.8萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡
868萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
973.1萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
1070萬日圓/㎡30.4萬日圓/㎡
1167.6萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡
1258.3萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡
1357.1萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡
1450.7萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
1552.3萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡
1652.5萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
1750.7萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
1848萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
1949.3萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡
2045萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡
2144.4萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
2243.3萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡
2340萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡
2440萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡
2540萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡
2636萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡
2731.3萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡
2828.9萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡
2924.2萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
3021.3萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡
3121.5萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
3221.6萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
3320萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡
3422.2萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡
3523.3萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
3624.9萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
3726萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
3824萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
3923.1萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
4021.4萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
4118.3萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡
4217.1萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
4318.5萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡
4416.9萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
4515.1萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
4613萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
4711.4萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
489.4萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
4911.5萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
5011.1萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約2.9%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約53%。
0日圓50萬日圓100萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
200711萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
200812.2萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
200910.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201010.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
201111.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡51萬日圓/㎡
201211.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡65萬日圓/㎡
201310.1萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
201411.3萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡58.6萬日圓/㎡
201511萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
201611.3萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡55.7萬日圓/㎡
201712萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡
201813.1萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡42.8萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
201912.9萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡43.8萬日圓/㎡57.5萬日圓/㎡
202013.2萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202111.4萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡44.6萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡
202214.9萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡
202314.6萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡50萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡
202414.4萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
202513.4萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡51.4萬日圓/㎡77.8萬日圓/㎡
2026年（部分）12萬日圓/㎡30萬日圓/㎡56萬日圓/㎡84萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200612.9萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
200713.6萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡–
200812.5萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡–
200910.7萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡–
201010.9萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡31萬日圓/㎡33.5萬日圓/㎡
201110.5萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
201210.5萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡
201310.1萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
20149.8萬日圓/㎡15萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
20159.2萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡
20168.8萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡
20178.6萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡32.2萬日圓/㎡
20189.1萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡33.6萬日圓/㎡
20198萬日圓/㎡13萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡33.6萬日圓/㎡
20207.7萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡
20217.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡
20229.4萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
20238.6萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
20248.7萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡
20257.5萬日圓/㎡14萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡
2026年（部分）7.3萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡

兵庫県各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
神戸市兵庫区85.7萬日圓/㎡2,100萬日圓2,500萬日圓19.5萬日圓/㎡+130.5%
神戸市中央区80萬日圓/㎡2,100萬日圓5,850萬日圓43萬日圓/㎡+42.9%
神戸市灘区47.5萬日圓/㎡3,000萬日圓4,800萬日圓51.5萬日圓/㎡+8.2%
西宮市45.5萬日圓/㎡3,400萬日圓5,200萬日圓34萬日圓/㎡+6.5%
芦屋市45.5萬日圓/㎡3,500萬日圓6,800萬日圓37萬日圓/㎡+17.8%
神戸市東灘区42.7萬日圓/㎡3,000萬日圓5,500萬日圓41.5萬日圓/㎡+17.3%
尼崎市40萬日圓/㎡2,400萬日圓3,500萬日圓23萬日圓/㎡+27.7%
伊丹市38.7萬日圓/㎡2,700萬日圓3,800萬日圓23萬日圓/㎡+16.0%
神戸市長田区35萬日圓/㎡1,850萬日圓990萬日圓8.1萬日圓/㎡+24.9%
宝塚市30.7萬日圓/㎡2,200萬日圓3,650萬日圓18萬日圓/㎡+22.7%
川西市26.7萬日圓/㎡2,000萬日圓1,850萬日圓11萬日圓/㎡+25.5%
神戸市西区26.1萬日圓/㎡2,200萬日圓2,500萬日圓9.7萬日圓/㎡+23.4%
加古郡播磨町––2,700萬日圓7.9萬日圓/㎡–
明石市23.6萬日圓/㎡1,500萬日圓2,700萬日圓14萬日圓/㎡+18.2%
神戸市垂水区22.4萬日圓/㎡1,600萬日圓2,700萬日圓13萬日圓/㎡+19.8%
神戸市須磨区18.8萬日圓/㎡1,250萬日圓2,700萬日圓15萬日圓/㎡-6.2%
姫路市17.9萬日圓/㎡1,200萬日圓2,000萬日圓5.7萬日圓/㎡+4.1%
三田市17.7萬日圓/㎡1,450萬日圓2,300萬日圓6.5萬日圓/㎡+11.3%
加古川市13.8萬日圓/㎡980萬日圓1,700萬日圓7.5萬日圓/㎡+8.7%
揖保郡太子町––2,400萬日圓4.5萬日圓/㎡–
神戸市北区13萬日圓/㎡890萬日圓1,600萬日圓6.3萬日圓/㎡+14.1%
加東市––1,550萬日圓2.2萬日圓/㎡–
川辺郡猪名川町––1,300萬日圓––
小野市––1,100萬日圓6.8萬日圓/㎡–
高砂市––980萬日圓5.3萬日圓/㎡–
三木市––1,100萬日圓1.1萬日圓/㎡–
淡路市––1,200萬日圓3.2萬日圓/㎡–
赤穂市––950萬日圓2.4萬日圓/㎡–
たつの市––770萬日圓2.7萬日圓/㎡–
南あわじ市––1,400萬日圓1.7萬日圓/㎡–
洲本市––500萬日圓1.5萬日圓/㎡–
西脇市––665萬日圓8,600日圓/㎡–
赤穂郡上郡町––450萬日圓––
加西市––395萬日圓9,700日圓/㎡–
相生市––400萬日圓3.2萬日圓/㎡–
豊岡市––670萬日圓2.7萬日圓/㎡–
丹波篠山市––480萬日圓1.6萬日圓/㎡–
丹波市––600萬日圓5,700日圓/㎡–
宍粟市––305萬日圓5,100日圓/㎡–
朝来市––250萬日圓5,100日圓/㎡–
養父市––150萬日圓––

兵庫県各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
姫路1,300萬日圓21.5萬日圓/㎡2,300萬日圓16742
伊丹(阪急)2,000萬日圓30萬日圓/㎡3,800萬日圓12493
三ノ宮(ＪＲ)2,500萬日圓81.8萬日圓/㎡1億4,000萬日圓9469
垂水2,000萬日圓28.5萬日圓/㎡2,800萬日圓15425
武庫之荘2,100萬日圓34.5萬日圓/㎡4,300萬日圓14408
立花1,850萬日圓33.9萬日圓/㎡3,300萬日圓12343
明石2,050萬日圓33.6萬日圓/㎡2,700萬日圓10318
名谷1,050萬日圓14.5萬日圓/㎡2,900萬日圓16294
西神中央2,400萬日圓31.5萬日圓/㎡3,400萬日圓10279
大久保(兵庫)2,500萬日圓32.3萬日圓/㎡3,200萬日圓13275
加古川1,050萬日圓16.3萬日圓/㎡2,400萬日圓15259
西明石2,200萬日圓33.1萬日圓/㎡3,500萬日圓11258
朝霧600萬日圓10萬日圓/㎡3,200萬日圓15256
六甲1,800萬日圓27.5萬日圓/㎡4,650萬日圓12247
逆瀬川1,900萬日圓24.3萬日圓/㎡3,600萬日圓14238

兵庫県二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,500萬日圓70 m²4334
2LDK2,400萬日圓60 m²1468
1K1,700萬日圓20 m²969
4LDK2,600萬日圓85 m²821
1LDK2,500萬日圓50 m²385
2DK1,400萬日圓50 m²180
1DK1,900萬日圓30 m²167
3DK665萬日圓55 m²90

兵庫県二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,200萬日圓（每㎡40萬日圓，共3412筆）。

兵庫県獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,300萬日圓（共5110筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。