Mount Fuji from Fujinomiya, Shizuoka
照片：Mount Fuji from Fujinomiya, Shizuoka · Aditya Anjagi / Unsplash

日本房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,600萬日圓
55.8萬日圓/㎡ · 較2024年 +5.4%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,500萬日圓
較2024年 0.0%
住宅用地每㎡（成交）
4.6萬日圓/㎡
5年 +24.3%
2025年成交筆數
254,666

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約5.9%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

家庭自住市場

近年成交中48%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約10%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,600萬日圓至4,200萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。

空置率一般

2023年空屋率為13.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔5.9%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.7萬日圓）的38.3年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為38%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+9%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，43%位於最大規模淹水區，8%位於海嘯淹水區，3%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在日本生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
123,049,524
較2020年 -2.5%
空屋率（2023年）
13.8%
非出租或出售的空屋 5.9%
租金中位數（2023年）
5.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
強震風險
38.4%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
公示地價（2026年）
7.4萬日圓/㎡
1年 +2.1%・5年 +9.2%
洪水風險
42.6%
24399個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 8.9%）
海嘯風險
7.8%
24399個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
土石災害風險
2.6%
24399個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

日本成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,400萬日圓

21.5萬日圓/㎡

  • 南７条西、札幌市中央区
  • 西１１丁目 · 步行16分
  • 1LDK · 65 m²
  • 1974年建
典型2026 Q2

2,700萬日圓

45萬日圓/㎡

  • 南９条西、札幌市中央区
  • 山鼻９条 · 步行5分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2007年建
較高價位2026 Q2

4,900萬日圓

51.6萬日圓/㎡

  • 南３条西、札幌市中央区
  • 西１１丁目 · 步行7分
  • 3LDK · 95 m²
  • 2005年建

獨棟

較低價位2026 Q2

650萬日圓

4.5萬日圓/㎡

  • 石山１条、札幌市南区
  • 真駒内
  • 土地195㎡ · 樓地板145㎡
  • 1994年建
典型2026 Q2

2,500萬日圓

13.2萬日圓/㎡

  • 北１９条東、札幌市東区
  • 環状通東 · 步行10分
  • 土地160㎡ · 樓地板190㎡
  • 1987年建
較高價位2026 Q2

5,000萬日圓

29.4萬日圓/㎡

  • 北１８条東、札幌市東区
  • 北１８条 · 步行11分
  • 土地110㎡ · 樓地板170㎡
  • 2019年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2025年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+4%，獨棟為0%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,900萬日圓4,000萬日圓
20061,800萬日圓3,500萬日圓
20071,700萬日圓2,700萬日圓
20081,700萬日圓2,400萬日圓
20091,700萬日圓2,300萬日圓
20101,800萬日圓2,300萬日圓
20111,700萬日圓2,300萬日圓
20121,700萬日圓2,300萬日圓
20131,700萬日圓2,300萬日圓
20141,800萬日圓2,300萬日圓
20151,900萬日圓2,400萬日圓
20161,900萬日圓2,400萬日圓
20172,000萬日圓2,400萬日圓
20182,100萬日圓2,400萬日圓
20192,200萬日圓2,400萬日圓
20202,200萬日圓2,500萬日圓
20212,300萬日圓2,600萬日圓
20222,300萬日圓2,500萬日圓
20232,400萬日圓2,500萬日圓
20242,500萬日圓2,500萬日圓
20252,600萬日圓2,500萬日圓
2026年（部分）2,700萬日圓2,400萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約63%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200540萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
200635萬日圓/㎡30萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
200730萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
200829.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡4.4萬日圓/㎡
200929萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201030萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
201130萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡4.2萬日圓/㎡
201228.6萬日圓/㎡19萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201330萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
201431.4萬日圓/㎡19萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201533.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201636萬日圓/㎡20萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
201737.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201838.6萬日圓/㎡20萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
201940萬日圓/㎡20萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
202041.8萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
202144.3萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡3.7萬日圓/㎡
202248萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
202350萬日圓/㎡20萬日圓/㎡4萬日圓/㎡
202452.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡4.3萬日圓/㎡
202555.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡4.6萬日圓/㎡
2026年（部分）56.4萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡4.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約15年時每㎡價格下跌約四分之一，約25年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0100萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
1107萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
290萬日圓/㎡34.7萬日圓/㎡
385萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡
486.7萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
588萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡
690.7萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
790萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
888萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
985.7萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
1084萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡
1183.3萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡
1276.9萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
1373.3萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡
1468萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
1565萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
1665.5萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡
1764.7萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
1863.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
1961.5萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡
2060萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
2156.7萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡
2253.3萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡
2350萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡
2446.2萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡
2543.5萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
2640萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
2736.9萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
2835萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡
2932萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡
3027.7萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡
3125.5萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
3225萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
3325.3萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
3426萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡
3527.7萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡
3629.3萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡
3732萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡
3832.9萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
3932.5萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡
4031.3萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
4130萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
4229.1萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
4328.3萬日圓/㎡7.7萬日圓/㎡
4428.3萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
4527.7萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
4626萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
4723.3萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
4821.5萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
4922萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
5023.6萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約3.9%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約24%。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200525萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡82.1萬日圓/㎡–
200621.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡72萬日圓/㎡–
200718.6萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡56.8萬日圓/㎡–
200818.3萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡49.3萬日圓/㎡–
200916.7萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡–
201017萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡48萬日圓/㎡78.1萬日圓/㎡
201116.9萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡45.5萬日圓/㎡71.8萬日圓/㎡
201216萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡42萬日圓/㎡66萬日圓/㎡
201316.9萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡
201417.5萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡45萬日圓/㎡68.3萬日圓/㎡
201518.6萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡70.7萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡50萬日圓/㎡75.4萬日圓/㎡
201720萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡50.9萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡52.7萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
201921.3萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡55萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
202022.2萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202122.2萬日圓/㎡30萬日圓/㎡57.9萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202224.6萬日圓/㎡32.3萬日圓/㎡62.2萬日圓/㎡84萬日圓/㎡
202325.5萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡63.6萬日圓/㎡85.7萬日圓/㎡
202425萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡65.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
202526.7萬日圓/㎡35萬日圓/㎡68萬日圓/㎡95萬日圓/㎡
2026年（部分）26.2萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡70萬日圓/㎡97.5萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200524萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡43萬日圓/㎡–
200618.4萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡–
200712.7萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡33萬日圓/㎡–
200810.9萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡31萬日圓/㎡–
200910萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡–
20109.7萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡30萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡
20119.3萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡23.5萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
20128.8萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
20139萬日圓/㎡12萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡31.2萬日圓/㎡
20148.7萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
20158.4萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
20168.3萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡20萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
20178.1萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡
20188.1萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
20197.7萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡
20207.1萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
20217.3萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡
20227.7萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
20237.3萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
20247.1萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
20256.9萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
2026年（部分）6.4萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡

日本各地區房價

2025年中位數，按公寓每㎡價格排序（公寓成交少的地區以獨棟每㎡價格排序）。

地區公寓每㎡價格二手公寓成交價中位數獨棟住宅成交價中位數（含土地）住宅用地每㎡（成交）公寓5年變化
東京都108萬日圓/㎡3,700萬日圓6,300萬日圓52萬日圓/㎡+26.5%
神奈川県57.1萬日圓/㎡2,900萬日圓4,300萬日圓18萬日圓/㎡+28.6%
大阪府55.4萬日圓/㎡2,200萬日圓2,700萬日圓17萬日圓/㎡+50.0%
京都府54.5萬日圓/㎡2,200萬日圓2,400萬日圓15萬日圓/㎡+36.4%
沖縄県45.3萬日圓/㎡3,000萬日圓3,900萬日圓5.2萬日圓/㎡+13.3%
福岡県42萬日圓/㎡1,800萬日圓2,900萬日圓4.7萬日圓/㎡+43.2%
埼玉県41.5萬日圓/㎡2,500萬日圓3,100萬日圓8萬日圓/㎡+32.2%
兵庫県40萬日圓/㎡2,200萬日圓2,300萬日圓7.8萬日圓/㎡+30.0%
千葉県35.4萬日圓/㎡2,400萬日圓2,900萬日圓7萬日圓/㎡+27.8%
滋賀県34.3萬日圓/㎡2,400萬日圓2,100萬日圓4.2萬日圓/㎡+8.3%
長野県34.1萬日圓/㎡2,400萬日圓1,600萬日圓1.8萬日圓/㎡+19.2%
広島県32.9萬日圓/㎡2,300萬日圓2,300萬日圓6.5萬日圓/㎡+9.8%
愛知県32.3萬日圓/㎡2,000萬日圓3,500萬日圓9.6萬日圓/㎡+19.0%
宮城県32萬日圓/㎡2,000萬日圓2,600萬日圓5.5萬日圓/㎡+17.9%
長崎県31.2萬日圓/㎡2,350萬日圓1,300萬日圓2.4萬日圓/㎡+21.3%
山梨県29.4萬日圓/㎡1,800萬日圓1,300萬日圓2.3萬日圓/㎡+69.0%
岡山県29.3萬日圓/㎡2,100萬日圓1,700萬日圓3.9萬日圓/㎡+15.5%
鹿児島県29.1萬日圓/㎡2,200萬日圓1,100萬日圓1.8萬日圓/㎡+1.2%
熊本県27.7萬日圓/㎡1,900萬日圓2,000萬日圓2.8萬日圓/㎡+29.5%
富山県27.3萬日圓/㎡1,800萬日圓1,200萬日圓2.6萬日圓/㎡+47.7%
和歌山県26.7萬日圓/㎡1,800萬日圓650萬日圓2.4萬日圓/㎡+58.7%
奈良県26.2萬日圓/㎡1,900萬日圓1,900萬日圓6.1萬日圓/㎡+31.0%
三重県25.7萬日圓/㎡2,000萬日圓1,100萬日圓1.9萬日圓/㎡+21.4%
茨城県25.4萬日圓/㎡1,800萬日圓1,400萬日圓1.5萬日圓/㎡+9.4%
鳥取県25.2萬日圓/㎡1,800萬日圓1,100萬日圓2.4萬日圓/㎡+25.8%
石川県24.8萬日圓/㎡1,600萬日圓1,500萬日圓3.3萬日圓/㎡+16.0%
栃木県24.6萬日圓/㎡1,500萬日圓1,900萬日圓2萬日圓/㎡+51.7%
北海道24.5萬日圓/㎡1,700萬日圓1,400萬日圓2.9萬日圓/㎡+22.6%
福井県24.3萬日圓/㎡1,600萬日圓1,100萬日圓3.6萬日圓/㎡+40.1%
岐阜県24.3萬日圓/㎡2,000萬日圓1,300萬日圓2.9萬日圓/㎡+21.4%
新潟県23.8萬日圓/㎡1,600萬日圓1,200萬日圓2.8萬日圓/㎡+27.2%
島根県23.3萬日圓/㎡1,850萬日圓900萬日圓2萬日圓/㎡+0.5%
静岡県23.1萬日圓/㎡1,600萬日圓1,900萬日圓5.6萬日圓/㎡+15.6%
高知県23.1萬日圓/㎡1,500萬日圓1,200萬日圓4.5萬日圓/㎡+21.5%
佐賀県22.5萬日圓/㎡1,800萬日圓1,700萬日圓2.4萬日圓/㎡+5.0%
山形県22.5萬日圓/㎡1,500萬日圓1,100萬日圓2.3萬日圓/㎡-2.4%
宮崎県22.3萬日圓/㎡1,700萬日圓1,500萬日圓2.4萬日圓/㎡-0.2%
群馬県21.5萬日圓/㎡1,500萬日圓1,350萬日圓2.2萬日圓/㎡+16.0%
愛媛県21.3萬日圓/㎡1,400萬日圓1,300萬日圓4萬日圓/㎡-11.1%
大分県20.9萬日圓/㎡1,500萬日圓1,700萬日圓3萬日圓/㎡+11.9%
福島県20萬日圓/㎡1,300萬日圓1,500萬日圓2.4萬日圓/㎡0.0%
山口県20萬日圓/㎡1,500萬日圓1,200萬日圓2.8萬日圓/㎡+6.7%
岩手県18.5萬日圓/㎡1,200萬日圓1,200萬日圓2.1萬日圓/㎡-22.3%
秋田県17.6萬日圓/㎡1,100萬日圓950萬日圓1.4萬日圓/㎡-17.7%
徳島県17.3萬日圓/㎡1,100萬日圓1,250萬日圓3.2萬日圓/㎡-8.4%
香川県17.2萬日圓/㎡1,100萬日圓1,300萬日圓2.4萬日圓/㎡+9.5%
青森県14.4萬日圓/㎡965萬日圓1,000萬日圓1.8萬日圓/㎡-9.8%

日本二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,000萬日圓70 m²60913
1K2,000萬日圓20 m²30507
2LDK3,100萬日圓60 m²26056
4LDK2,800萬日圓85 m²10653
1LDK3,300萬日圓40 m²9898
1DK2,300萬日圓30 m²4608
2DK1,700萬日圓45 m²4043
1R900萬日圓15 m²1563

日本二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,600萬日圓（每㎡55.8萬日圓，共55877筆）。

日本獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,500萬日圓（共114829筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。