Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市厚別区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,900萬日圓
27.1萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
3,250萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
11萬日圓/㎡
5年 +39.2%
2025年成交筆數
230
在北海道48個地區中排名第5（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約6%，快於前五年的1.8%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

與北海道同步

公寓每㎡價格比北海道平均高13%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約32%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中85%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約13%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,500萬日圓至2,950萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年淨遷入約每千人2人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為10.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.9%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的33.2年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為4%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+1%，五年變化+38%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，14%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在札幌市厚別区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
122,003
較2020年 -2.5%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
+248
每千人 +2.03
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
10.4%
非出租或出售的空屋 1.9%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
4.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
4.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
公示地價（2026年）
10.7萬日圓/㎡
1年 +0.7%・5年 +37.5%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
14.3%
35個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
北海道：51.8%
土石災害風險
0.0%
35個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

札幌市厚別区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,400萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 厚別北１条
  • 森林公園(北海道) · 步行20分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1991年建
典型2026 Q1

2,100萬日圓

32.3萬日圓/㎡

  • 厚別東４条
  • 新さっぽろ · 步行14分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1982年建
較高價位2025 Q4

3,000萬日圓

42.9萬日圓/㎡

  • 厚別中央１条
  • ひばりが丘(北海道) · 步行6分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1997年建

獨棟

較低價位2026 Q2

2,300萬日圓

20萬日圓/㎡

  • 厚別北４条
  • 森林公園(北海道) · 步行11分
  • 土地195㎡ · 樓地板115㎡
  • 1990年建
典型2025 Q4

3,300萬日圓

31.4萬日圓/㎡

  • 上野幌２条
  • ひばりが丘(北海道) · 步行23分
  • 土地190㎡ · 樓地板105㎡
  • 1987年建
較高價位2025 Q4

4,600萬日圓

30.7萬日圓/㎡

  • 厚別中央１条
  • 新さっぽろ · 步行7分
  • 土地200㎡ · 樓地板150㎡
  • 1992年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,200萬日圓3,100萬日圓
20071,100萬日圓2,600萬日圓
20081,100萬日圓2,250萬日圓
20091,100萬日圓2,400萬日圓
20101,100萬日圓2,300萬日圓
20111,200萬日圓2,550萬日圓
20121,100萬日圓2,000萬日圓
20131,100萬日圓2,500萬日圓
20141,400萬日圓2,100萬日圓
20151,600萬日圓2,300萬日圓
20161,500萬日圓2,700萬日圓
20171,500萬日圓2,600萬日圓
20181,500萬日圓2,950萬日圓
20191,650萬日圓2,100萬日圓
20201,600萬日圓2,950萬日圓
20212,000萬日圓3,300萬日圓
20222,050萬日圓3,400萬日圓
20232,300萬日圓3,500萬日圓
20242,300萬日圓2,700萬日圓
20251,900萬日圓3,250萬日圓
2026年（部分）2,100萬日圓–
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約25%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200616萬日圓/㎡23萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
200715.3萬日圓/㎡18.2萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
200814.3萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡5.4萬日圓/㎡
200914.7萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡
201014.6萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡
201115.5萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡5.1萬日圓/㎡
201214.3萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡5.9萬日圓/㎡
201315萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201417.8萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡5.7萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡
201720萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
201921.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡
202125.3萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡9萬日圓/㎡
202226.2萬日圓/㎡23.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202328.4萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
202428.2萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202527.1萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
2026年（部分）31萬日圓/㎡–9.4萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–37.1萬日圓/㎡
1–34.3萬日圓/㎡
21–22.4萬日圓/㎡
22–20.8萬日圓/㎡
2328.4萬日圓/㎡–
2427.6萬日圓/㎡–
2525.4萬日圓/㎡–
2626.7萬日圓/㎡–
2727.1萬日圓/㎡–
2828.2萬日圓/㎡–
2922.9萬日圓/㎡–
3027.1萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡
3123.9萬日圓/㎡–
3225.3萬日圓/㎡–
3326.7萬日圓/㎡–
3424.5萬日圓/㎡–
3523.3萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
3621.7萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡
3720萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡
3818.5萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
3921.4萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
4115.3萬日圓/㎡–
50–18.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200616萬日圓/㎡–
200715.2萬日圓/㎡–
200814.2萬日圓/㎡–
200913.6萬日圓/㎡–
201014萬日圓/㎡–
201114.1萬日圓/㎡–
201213.5萬日圓/㎡–
201314.8萬日圓/㎡–
201417.1萬日圓/㎡–
201518.4萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201618.3萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
201720萬日圓/㎡–
201817.1萬日圓/㎡–
201918.6萬日圓/㎡–
202020萬日圓/㎡–
202124萬日圓/㎡–
202224萬日圓/㎡–
202326.3萬日圓/㎡–
202426.1萬日圓/㎡–
202522.4萬日圓/㎡–
2026年（部分）27.5萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–16.4萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡–
2007–16.2萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡–
200815萬日圓/㎡13萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡–
2009–14萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡–
2010–12.3萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡–
2011–13.6萬日圓/㎡–26.1萬日圓/㎡
2012–14萬日圓/㎡––
2013–12.4萬日圓/㎡–27.8萬日圓/㎡
2014–12.5萬日圓/㎡––
2015–14萬日圓/㎡–29.4萬日圓/㎡
2016–13.2萬日圓/㎡–30.9萬日圓/㎡
2017–13.8萬日圓/㎡–30.2萬日圓/㎡
2018–13.1萬日圓/㎡–30.4萬日圓/㎡
2019–14.4萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡
2020–15.4萬日圓/㎡–32萬日圓/㎡
2021–13.9萬日圓/㎡––
2022–21.1萬日圓/㎡––
2023–18.1萬日圓/㎡––
2024–15.9萬日圓/㎡––
2025–17萬日圓/㎡––

札幌市厚別区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
新さっぽろ2,400萬日圓31.3萬日圓/㎡3,250萬日圓11135
ひばりが丘(北海道)2,450萬日圓30.2萬日圓/㎡3,300萬日圓6106
大谷地2,050萬日圓27.7萬日圓/㎡3,800萬日圓691
森林公園(北海道)1,900萬日圓23.1萬日圓/㎡2,900萬日圓874
厚別2,300萬日圓28.2萬日圓/㎡2,800萬日圓1164

札幌市厚別区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,300萬日圓75 m²133
4LDK2,300萬日圓85 m²73
2LDK2,200萬日圓70 m²29

札幌市厚別区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,900萬日圓（每㎡27.1萬日圓，共79筆）。

札幌市厚別区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,250萬日圓（共68筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。