Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市東区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,200萬日圓
29.3萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
3,400萬日圓
較2024年 -8.4%
住宅用地每㎡（成交）
11萬日圓/㎡
5年 +29.4%
2025年成交筆數
535
在北海道48個地區中排名第3（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約4%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與北海道同步

公寓每㎡價格比北海道平均高19%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約29%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中72%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約19%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,400萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-2%。2025年淨遷入約每千人7.4人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為14.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔2.2%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.9萬日圓）的37.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為11%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+47%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，83%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在札幌市東区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
261,249
較2020年 -1.6%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
+1,941
每千人 +7.43
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
14.4%
非出租或出售的空屋 2.2%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
4.9萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
11.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
公示地價（2026年）
11.2萬日圓/㎡
1年 +1.8%・5年 +47.0%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
83.3%
54個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
北海道：51.8%
土石災害風險
0.0%
54個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

札幌市東区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

1,400萬日圓

23.3萬日圓/㎡

  • 北１６条東
  • 北１３条東 · 步行6分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1979年建
典型2025 Q4

2,500萬日圓

35.7萬日圓/㎡

  • 北１４条東
  • 東区役所前 · 步行7分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1999年建
較高價位2026 Q1

3,700萬日圓

49.3萬日圓/㎡

  • 北３３条東
  • 新道東 · 步行1分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1999年建

獨棟

較低價位2026 Q2

1,700萬日圓

6.8萬日圓/㎡

  • 北２４条東
  • 元町(札幌) · 步行18分
  • 土地145㎡ · 樓地板250㎡
  • 1990年建
典型2026 Q2

3,200萬日圓

18.3萬日圓/㎡

  • 北３０条東
  • 新道東 · 步行12分
  • 土地175㎡ · 樓地板175㎡
  • 1996年建
較高價位2026 Q2

4,500萬日圓

42.9萬日圓/㎡

  • 北１９条東
  • 環状通東 · 步行14分
  • 土地130㎡ · 樓地板105㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高32%，但只涵蓋部分年份的31宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,300萬日圓2,400萬日圓
20071,200萬日圓2,400萬日圓
20081,200萬日圓2,400萬日圓
20091,200萬日圓2,400萬日圓
20101,200萬日圓2,300萬日圓
20111,150萬日圓2,600萬日圓
20121,200萬日圓2,400萬日圓
20131,200萬日圓2,400萬日圓
20141,500萬日圓2,450萬日圓
20151,500萬日圓2,400萬日圓
20161,500萬日圓2,700萬日圓
20171,800萬日圓2,800萬日圓
20181,700萬日圓2,800萬日圓
20191,850萬日圓3,000萬日圓
20201,750萬日圓3,000萬日圓
20211,800萬日圓3,200萬日圓
20222,100萬日圓3,500萬日圓
20232,200萬日圓3,500萬日圓
20242,100萬日圓3,700萬日圓
20252,200萬日圓3,400萬日圓
2026年（部分）2,900萬日圓3,550萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約35%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200617.5萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
200716.6萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡7.1萬日圓/㎡
200815萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡7萬日圓/㎡
200915.7萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡6.7萬日圓/㎡
201017.1萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡5.3萬日圓/㎡
201116.4萬日圓/㎡13.2萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
201215.6萬日圓/㎡14萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
201315.7萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡5.9萬日圓/㎡
201419.4萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡6.1萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡5.9萬日圓/㎡
201620萬日圓/㎡14萬日圓/㎡6.5萬日圓/㎡
201722.4萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡6.2萬日圓/㎡
201823.1萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
201924.2萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
202023.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
202125.7萬日圓/㎡22萬日圓/㎡7.6萬日圓/㎡
202228.4萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202329.9萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202429萬日圓/㎡19.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202529.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
2026年（部分）35.3萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約19年時跌至一半。獨棟約27年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡27年前較新屋下跌約59%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–35.8萬日圓/㎡
1–33.3萬日圓/㎡
2–29.9萬日圓/㎡
470萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
5–26.5萬日圓/㎡
6–27.7萬日圓/㎡
7–23.2萬日圓/㎡
11–20.9萬日圓/㎡
14–22.4萬日圓/㎡
15–15.4萬日圓/㎡
16–16.2萬日圓/㎡
18–14.8萬日圓/㎡
1931.6萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡
2031.7萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡
21–15.1萬日圓/㎡
2328.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
2430.7萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
2531.6萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
2631.8萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡
2728.8萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡
2830.6萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
2925萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡
3024.6萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
3118.5萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡
3223.6萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡
3318.2萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
3419.5萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡
3520萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
3622.3萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
3724.6萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
38–13.1萬日圓/㎡
39–14.7萬日圓/㎡
40–10.4萬日圓/㎡
41–12.1萬日圓/㎡
42–13.2萬日圓/㎡
43–12.1萬日圓/㎡
44–17.1萬日圓/㎡
45–12.7萬日圓/㎡
46–12.5萬日圓/㎡
47–12.9萬日圓/㎡
48–15.8萬日圓/㎡
49–9.8萬日圓/㎡
50–11.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200617.5萬日圓/㎡–
200715.7萬日圓/㎡–
200814.9萬日圓/㎡–
200915.3萬日圓/㎡–
201015.8萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡
201115萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡
201213.6萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡
201315.3萬日圓/㎡–
201417.6萬日圓/㎡–
201517.6萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201617.8萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201718.5萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201821.2萬日圓/㎡–
201920萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202021.5萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡
202123.8萬日圓/㎡–
202223.5萬日圓/㎡–
202326.3萬日圓/㎡–
202426.7萬日圓/㎡–
202524.3萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200611.3萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡–
200711.4萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡–
200812萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡–
200912.3萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡24萬日圓/㎡–
201010萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡–
20119.2萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡
20128.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡
20137.7萬日圓/㎡9萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡
20149.4萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
20159萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡
20169萬日圓/㎡10萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡
20178.9萬日圓/㎡10.1萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
20188.8萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡15萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
201910萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡13.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202010萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
202114.4萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡16萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡
202214.1萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
202310.3萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡–
202412.8萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–
20259.1萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡–24.3萬日圓/㎡
2026年（部分）–13.2萬日圓/㎡––

札幌市東区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
新道東2,250萬日圓30.3萬日圓/㎡2,550萬日圓8200
元町(札幌)2,200萬日圓27.1萬日圓/㎡3,700萬日圓10200
環状通東1,800萬日圓25.7萬日圓/㎡3,900萬日圓10131
栄町(札幌)2,100萬日圓29.6萬日圓/㎡3,650萬日圓10114
東区役所前2,100萬日圓29.3萬日圓/㎡3,850萬日圓777
麻生1,550萬日圓21.5萬日圓/㎡3,800萬日圓1445
北３４条2,200萬日圓27.6萬日圓/㎡3,900萬日圓1338
北２４条––4,450萬日圓1236
北１８条1,075萬日圓21.5萬日圓/㎡5,600萬日圓1030
苗穂3,500萬日圓46.7萬日圓/㎡–629
北１３条東2,600萬日圓32.5萬日圓/㎡–529
さっぽろ(札幌市営)3,700萬日圓41.3萬日圓/㎡–921
太平––3,150萬日圓816
札幌(ＪＲ)1,080萬日圓27.7萬日圓/㎡–814

札幌市東区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,200萬日圓75 m²159
4LDK2,500萬日圓90 m²52
2LDK2,400萬日圓60 m²43
1K310萬日圓20 m²18

札幌市東区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,200萬日圓（每㎡29.3萬日圓，共125筆）。

札幌市東区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,400萬日圓（共203筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。