Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市豊平区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,700萬日圓
24.5萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
4,200萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
13萬日圓/㎡
5年 +30.0%
2025年成交筆數
495
在北海道48個地區中排名第7（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約2.9%，低於前五年的5.8%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與北海道同步

公寓每㎡價格與北海道平均相若。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約15%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

家庭自住市場

近年成交中69%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約14%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於943萬日圓至2,900萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+3%。2025年淨遷入約每千人11.2人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為13.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.2%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.1萬日圓）的27.8年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為2%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+42%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，27%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在札幌市豊平区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
230,960
較2020年 +2.5%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
+2,595
每千人 +11.24
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
13.6%
非出租或出售的空屋 1.2%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
5.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
2.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
公示地價（2026年）
15.1萬日圓/㎡
1年 +1.8%・5年 +41.8%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
27.3%
44個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
北海道：51.8%
土石災害風險
0.0%
44個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

札幌市豊平区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

920萬日圓

20.4萬日圓/㎡

  • 中の島１条
  • 澄川 · 步行20分
  • 2LDK · 45 m²
  • 1991年建
典型2026 Q2

2,000萬日圓

23.5萬日圓/㎡

  • 中の島２条
  • 中の島 · 步行4分
  • 3LDK · 85 m²
  • 1990年建
較高價位2026 Q1

3,100萬日圓

44.3萬日圓/㎡

  • 平岸３条
  • 平岸(札幌市営) · 步行8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1995年建

獨棟

較低價位2026 Q2

2,300萬日圓

24.2萬日圓/㎡

  • 西岡４条
  • 福住 · 步行28分
  • 土地170㎡ · 樓地板95㎡
  • 1986年建
典型2026 Q1

4,000萬日圓

36.4萬日圓/㎡

  • 西岡５条
  • 真駒内
  • 土地180㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
較高價位2025 Q3

9,800萬日圓

16.9萬日圓/㎡

  • 西岡５条
  • 福住 · 步行14分
  • 土地230㎡ · 樓地板580㎡
  • 2008年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006950萬日圓3,050萬日圓
2007890萬日圓3,000萬日圓
2008900萬日圓2,900萬日圓
20091,100萬日圓2,600萬日圓
2010870萬日圓2,800萬日圓
2011900萬日圓2,900萬日圓
20121,100萬日圓2,900萬日圓
20131,200萬日圓3,000萬日圓
2014950萬日圓2,800萬日圓
20151,200萬日圓3,200萬日圓
20161,400萬日圓3,300萬日圓
20171,300萬日圓3,100萬日圓
20181,250萬日圓3,200萬日圓
20191,400萬日圓3,100萬日圓
20201,500萬日圓3,500萬日圓
20211,300萬日圓3,800萬日圓
20221,800萬日圓4,000萬日圓
20231,700萬日圓4,100萬日圓
20241,600萬日圓3,800萬日圓
20251,700萬日圓4,200萬日圓
2026年（部分）2,100萬日圓4,100萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約10%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200613.8萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡9.3萬日圓/㎡
200713.1萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
200812.9萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
200914.3萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
201012.5萬日圓/㎡17萬日圓/㎡8.1萬日圓/㎡
201112.6萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡
201214.4萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
201315.3萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡
201414.3萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡7.4萬日圓/㎡
201516.3萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡
201618.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
201718.7萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡
201818.7萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡8.7萬日圓/㎡
201920萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
202020.5萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202119.8萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202224.7萬日圓/㎡21萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202324.5萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202422.4萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202524.5萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
2026年（部分）29.5萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約14年時每㎡價格下跌約四分之一，約26年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4.2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約14年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡14年前較新屋下跌約47%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–37.9萬日圓/㎡
157.7萬日圓/㎡37.2萬日圓/㎡
349.3萬日圓/㎡–
5–30萬日圓/㎡
6–22.5萬日圓/㎡
7–23.1萬日圓/㎡
8–28.6萬日圓/㎡
9–24.6萬日圓/㎡
10–23.7萬日圓/㎡
11–22.6萬日圓/㎡
1434.4萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡
1531.7萬日圓/㎡–
1633.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
1737.9萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡
1833.3萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
1932.4萬日圓/㎡–
2034.6萬日圓/㎡–
2133.8萬日圓/㎡–
2230萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡
2333.3萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡
2433.1萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡
2529.4萬日圓/㎡–
2627.3萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡
2727.3萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡
2828.4萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
2924.1萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
3025.7萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡
3121.4萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡
3215.6萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡
3317.1萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
3418.1萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡
3518.8萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
3621.2萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡
3716.9萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
3816.5萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
3919.6萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
4015.4萬日圓/㎡10.1萬日圓/㎡
4114.9萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
4215.3萬日圓/㎡–
4313.8萬日圓/㎡–
4415萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡
4513.1萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
468萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡
4713.9萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
4810萬日圓/㎡–
497萬日圓/㎡–
509.5萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約2.6%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約55%。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-2010
20068.6萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡–
20077.7萬日圓/㎡13.8萬日圓/㎡24.2萬日圓/㎡
20086.7萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡–
20096.4萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡
20107萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡
20116.8萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
20126.9萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡
20136.7萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
20147.9萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡
20159.5萬日圓/㎡15.2萬日圓/㎡26.5萬日圓/㎡
20169.6萬日圓/㎡17.5萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡
201710.9萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡
201810.5萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201910.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
202011.3萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202113.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡
202213.4萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡
202313.3萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡
202411.6萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡
202511.3萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡
2026年（部分）–27.7萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200612.2萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡–
200711.8萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡24萬日圓/㎡–
200811萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡–
20098.7萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡–
201011.4萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡–
201111萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡
201210.7萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡–23.5萬日圓/㎡
20138.6萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
20148.1萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡–25.2萬日圓/㎡
201511.4萬日圓/㎡11萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡
20169.3萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡29.8萬日圓/㎡
201711.9萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡
201810.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡
201912.7萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡
202010.9萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡14.4萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202114.6萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202214.4萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡19.4萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
2023–15.9萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
202413.7萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡–
202518.3萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
2026年（部分）–15.3萬日圓/㎡––

札幌市豊平区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
福住2,400萬日圓29.7萬日圓/㎡3,500萬日圓13200
南平岸1,400萬日圓21.6萬日圓/㎡4,350萬日圓11190
月寒中央1,900萬日圓25.2萬日圓/㎡3,900萬日圓9135
平岸(札幌市営)1,600萬日圓24.3萬日圓/㎡6,700萬日圓6115
中の島940萬日圓16萬日圓/㎡8,300萬日圓4102
澄川670萬日圓13.8萬日圓/㎡2,250萬日圓1681
美園2,300萬日圓28.4萬日圓/㎡4,900萬日圓778
学園前(札幌)1,950萬日圓27.3萬日圓/㎡5,200萬日圓872
豊平公園2,500萬日圓31.4萬日圓/㎡7,000萬日圓662
自衛隊前––1,900萬日圓2632
南郷１８丁目––3,550萬日圓1321
菊水––6,700萬日圓716
南郷７丁目––4,750萬日圓1116
白石(札幌市営)2,200萬日圓31.3萬日圓/㎡–914

札幌市豊平区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,000萬日圓75 m²301
2LDK1,300萬日圓60 m²105
4LDK2,500萬日圓90 m²103
1LDK1,400萬日圓50 m²23
1DK260萬日圓25 m²22
1K275萬日圓20 m²16
2DK375萬日圓45 m²16

札幌市豊平区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,700萬日圓（每㎡24.5萬日圓，共224筆）。

札幌市豊平区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,200萬日圓（共174筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。