Odori Park, Sapporo, Hokkaido
照片：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市白石区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,800萬日圓
25.5萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
4,000萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
8.5萬日圓/㎡
5年 -6.1%
2025年成交筆數
459
在北海道48個地區中排名第6（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.8%，快於前五年的3.3%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於北海道

公寓每㎡價格比北海道平均高12%。十年前溢價為6%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約55%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中72%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,050萬日圓至2,700萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年淨遷入約每千人8人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為14.2%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.4%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.1萬日圓）的29.3年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為2%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+47%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，60%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在札幌市白石区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
210,753
較2020年 -0.5%
北海道：-4.6%
2025年淨遷入
+1,685
每千人 +8
北海道：-1.04
空屋率（2023年）
14.2%
非出租或出售的空屋 1.4%
北海道：15.6%
租金中位數（2023年）
5.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
北海道：4.6萬日圓
強震風險
2.3%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
北海道：10.5%
公示地價（2026年）
13.3萬日圓/㎡
1年 +1.8%・5年 +46.8%
北海道：3萬日圓/㎡
洪水風險
60.0%
45個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 4.4%）
北海道：51.8%
土石災害風險
0.0%
45個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
北海道：0.6%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

札幌市白石区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q3

900萬日圓

15萬日圓/㎡

  • 南郷通
  • 白石(札幌市営) · 步行8分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1974年建
典型2026 Q1

2,000萬日圓

26.7萬日圓/㎡

  • 栄通
  • 南郷１３丁目 · 步行4分
  • 3LDK · 75 m²
  • 1990年建
較高價位2026 Q1

3,300萬日圓

34.7萬日圓/㎡

  • 東札幌３条
  • 白石(札幌市営) · 步行3分
  • 4LDK · 95 m²
  • 1998年建

獨棟

較低價位2025 Q3

1,800萬日圓

7.5萬日圓/㎡

  • 北郷５条
  • 白石(ＪＲ北海道) · 步行14分
  • 土地250㎡ · 樓地板240㎡
  • 1988年建
典型2026 Q2

3,700萬日圓

9.5萬日圓/㎡

  • 北郷３条
  • 白石(ＪＲ北海道) · 步行21分
  • 土地430㎡ · 樓地板390㎡
  • 1987年建
較高價位2026 Q1

7,700萬日圓

13.8萬日圓/㎡

  • 栄通
  • 南郷１８丁目 · 步行16分
  • 土地370㎡ · 樓地板560㎡
  • 2002年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,500萬日圓2,600萬日圓
2007985萬日圓2,750萬日圓
20081,050萬日圓2,600萬日圓
2009990萬日圓2,200萬日圓
2010980萬日圓2,200萬日圓
2011980萬日圓2,400萬日圓
20121,100萬日圓2,300萬日圓
20131,100萬日圓2,500萬日圓
20141,200萬日圓2,500萬日圓
20151,400萬日圓2,800萬日圓
20161,500萬日圓2,600萬日圓
20171,300萬日圓2,900萬日圓
20181,500萬日圓3,100萬日圓
20191,400萬日圓3,000萬日圓
20201,500萬日圓3,200萬日圓
20211,500萬日圓3,300萬日圓
20221,700萬日圓3,500萬日圓
20231,600萬日圓3,500萬日圓
20242,200萬日圓3,700萬日圓
20251,800萬日圓4,000萬日圓
2026年（部分）2,250萬日圓3,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約32%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200617.3萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡6.8萬日圓/㎡
200714.4萬日圓/㎡12.3萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
200814.1萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡5.3萬日圓/㎡
200913.7萬日圓/㎡12.4萬日圓/㎡4.9萬日圓/㎡
201013.3萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
201114.3萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡5萬日圓/㎡
201214.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡
201316.2萬日圓/㎡11.1萬日圓/㎡5.2萬日圓/㎡
201416.7萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡5.8萬日圓/㎡
201518.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
201619.7萬日圓/㎡12.7萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201718.3萬日圓/㎡13.6萬日圓/㎡6.3萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡
201920萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡7.5萬日圓/㎡
202021.4萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
202122.5萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202226.2萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202323.2萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
202429.3萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202525.5萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
2026年（部分）30.4萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約28年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡28年前較新屋下跌約62%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–33萬日圓/㎡
1–32.2萬日圓/㎡
2–38.9萬日圓/㎡
6–24.8萬日圓/㎡
7–22萬日圓/㎡
8–20.9萬日圓/㎡
12–22萬日圓/㎡
1442.6萬日圓/㎡–
1535.8萬日圓/㎡19.9萬日圓/㎡
18–14.2萬日圓/㎡
1933.7萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡
20–14萬日圓/㎡
2128.1萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡
2230萬日圓/㎡–
24–16.3萬日圓/㎡
2531.4萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡
2626.4萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡
2724萬日圓/㎡–
2827萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
2921.4萬日圓/㎡10.5萬日圓/㎡
3022.5萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
3120.7萬日圓/㎡9.9萬日圓/㎡
3223萬日圓/㎡11.3萬日圓/㎡
3318.3萬日圓/㎡11.8萬日圓/㎡
3418.8萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡
3519.3萬日圓/㎡11.2萬日圓/㎡
3618.2萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡
3714.4萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
3817萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
39–10.7萬日圓/㎡
40–11.8萬日圓/㎡
41–11萬日圓/㎡
42–9.7萬日圓/㎡
4317.1萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
44–10.6萬日圓/㎡
49–10.9萬日圓/㎡
50–16.8萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
200614.1萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡
200714.3萬日圓/㎡–
200813.1萬日圓/㎡–
200912.5萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡
201012.1萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡
201112.9萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
201213.4萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡
201314.7萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
201414.8萬日圓/㎡–
201516.8萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201616.6萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡
201715萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
201818.6萬日圓/㎡–
201918.8萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡
202019.4萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202121.3萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡
202222.4萬日圓/㎡–
202321.5萬日圓/㎡–
202420萬日圓/㎡–
202523.4萬日圓/㎡–
2026年（部分）29.6萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200610.1萬日圓/㎡11.4萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡–
20078.5萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡–
20087.4萬日圓/㎡10.6萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡–
20097.7萬日圓/㎡7.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
201010.6萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡19.7萬日圓/㎡–
20117.1萬日圓/㎡8.6萬日圓/㎡15萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
20128.4萬日圓/㎡7.8萬日圓/㎡–22.7萬日圓/㎡
20137.6萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡
20147.4萬日圓/㎡8.9萬日圓/㎡–24萬日圓/㎡
20157.7萬日圓/㎡9萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡
20169.6萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
20178.2萬日圓/㎡10.7萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
20189萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡15萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
2019–9.6萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡
202012.5萬日圓/㎡9.5萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
202110.5萬日圓/㎡12萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡
2022–12.7萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡26.5萬日圓/㎡
2023–11.9萬日圓/㎡––
2024–11.4萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡–
202510.6萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡––
2026年（部分）–12.9萬日圓/㎡––

札幌市白石区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
白石(ＪＲ北海道)980萬日圓14.5萬日圓/㎡3,200萬日圓16210
白石(札幌市営)2,200萬日圓27.7萬日圓/㎡4,200萬日圓8135
東札幌2,300萬日圓30.6萬日圓/㎡4,700萬日圓7122
南郷７丁目1,650萬日圓25.4萬日圓/㎡5,250萬日圓788
南郷１３丁目1,800萬日圓25.7萬日圓/㎡4,100萬日圓788
平和––2,150萬日圓1380
南郷１８丁目1,900萬日圓26.3萬日圓/㎡4,000萬日圓879
菊水2,000萬日圓30萬日圓/㎡5,300萬日圓676

札幌市白石区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,300萬日圓70 m²165
2LDK1,800萬日圓60 m²54
4LDK2,000萬日圓85 m²49

札幌市白石区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,800萬日圓（每㎡25.5萬日圓，共111筆）。

札幌市白石区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,000萬日圓（共180筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。