神戸市垂水区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,600万円
- 22.4万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,700万円
- 2024年比 +10.7%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 13万円/㎡
- 5年で+30.0%
- 2025年の取引件数
- 481
- 兵庫県内 41エリア中 15位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約2.3%上昇し、その前の5年（年0.7%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より47%低い水準です。10年前の差は27%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約92%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の73%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は795万円〜3,000万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は3.9%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は0.9%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は12.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.3%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約27.7年分です（広域では約32.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は50%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+8%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ61%低い水準です。
災害区域にかかる地点は少ない
公示地価地点のほとんどは浸水・津波・土砂災害の想定区域外にあります。
神戸市垂水区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 206,825
- 2020年比 -3.9%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- +5
- 人口千人あたり +0.02
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 12.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.3%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.8万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 50.2%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 11.6万円/㎡
- 1年 +1.9%・5年 +7.6%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 3.3%
- 地価公示地点60か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 1.7%
- 地価公示地点60か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
神戸市垂水区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
480万円
10.7万円/㎡
- 向陽
- 垂水 · 徒歩28分
- 2DK · 45 m²
- 1984年築
1,700万円
24.3万円/㎡
- 青山台
- 垂水
- 3LDK · 70 m²
- 2002年築
4,100万円
51.3万円/㎡
- 五色山
- 霞ケ丘(兵庫) · 徒歩4分
- 4LDK · 80 m²
- 2007年築
戸建て
580万円
8.3万円/㎡
- 旭が丘
- 垂水 · 徒歩16分
- 土地110㎡ · 延床70㎡
- 1975年築
2,700万円
27万円/㎡
- 福田
- 垂水 · 徒歩21分
- 土地95㎡ · 延床100㎡
- 2012年築
4,500万円
45万円/㎡
- 狩口台
- 朝霧 · 徒歩16分
- 土地100㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 1,100万円 | 3,000万円 |
| 2007 | 990万円 | 2,900万円 |
| 2008 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2011 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2012 | 1,200万円 | 2,700万円 |
| 2013 | 1,100万円 | 2,600万円 |
| 2014 | 1,400万円 | 2,900万円 |
| 2015 | 1,300万円 | 2,900万円 |
| 2016 | 1,300万円 | 3,000万円 |
| 2017 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2018 | 1,100万円 | 2,800万円 |
| 2019 | 1,300万円 | 2,550万円 |
| 2020 | 1,400万円 | 2,400万円 |
| 2021 | 1,600万円 | 2,700万円 |
| 2022 | 1,700万円 | 2,800万円 |
| 2023 | 1,500万円 | 2,500万円 |
| 2024 | 1,350万円 | 2,350万円 |
| 2025 | 1,600万円 | 2,700万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,800万円 | 2,950万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 14.7万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2007 | 15万円/㎡ | 26万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2008 | 17.3万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2009 | 18.6万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2010 | 17.5万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 11.5万円/㎡ |
| 2011 | 17.6万円/㎡ | 23.9万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2012 | 16.5万円/㎡ | 25.1万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2013 | 16.5万円/㎡ | 25.2万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2014 | 20万円/㎡ | 27.5万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2015 | 18.6万円/㎡ | 26万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2016 | 17万円/㎡ | 28.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2017 | 17.1万円/㎡ | 27万円/㎡ | 9.7万円/㎡ |
| 2018 | 16万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2019 | 18.5万円/㎡ | 23.4万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2020 | 18.7万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2021 | 21.5万円/㎡ | 24.8万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2022 | 23.1万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2023 | 21万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2024 | 19.2万円/㎡ | 20.2万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2025 | 22.4万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 24万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 18万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 86.7万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 1 | 65万円/㎡ | 36.2万円/㎡ |
| 2 | 62万円/㎡ | – |
| 7 | – | 36.4万円/㎡ |
| 8 | 46.1万円/㎡ | – |
| 11 | 49.5万円/㎡ | – |
| 13 | 26.7万円/㎡ | – |
| 15 | 36.5万円/㎡ | – |
| 16 | 35.4万円/㎡ | – |
| 19 | 31.9万円/㎡ | – |
| 20 | 37.6万円/㎡ | – |
| 21 | 32.9万円/㎡ | 22.3万円/㎡ |
| 22 | 26.8万円/㎡ | – |
| 23 | 23.4万円/㎡ | – |
| 24 | 24.3万円/㎡ | – |
| 25 | 22.1万円/㎡ | 21.5万円/㎡ |
| 26 | 27.4万円/㎡ | – |
| 27 | 16万円/㎡ | 15.6万円/㎡ |
| 28 | 24.6万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 30 | 19.1万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
| 31 | 19.5万円/㎡ | 14.9万円/㎡ |
| 32 | 18.1万円/㎡ | 17.2万円/㎡ |
| 33 | 18.5万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 34 | 16.9万円/㎡ | – |
| 35 | 18.6万円/㎡ | 16.6万円/㎡ |
| 36 | 16.9万円/㎡ | 14.2万円/㎡ |
| 37 | 18.2万円/㎡ | 14.8万円/㎡ |
| 38 | 18.5万円/㎡ | 10.9万円/㎡ |
| 40 | – | 10万円/㎡ |
| 41 | – | 13.1万円/㎡ |
| 42 | – | 13万円/㎡ |
| 43 | – | 11.7万円/㎡ |
| 44 | – | 8.9万円/㎡ |
| 45 | – | 8.3万円/㎡ |
| 46 | – | 13.8万円/㎡ |
| 47 | – | 11.1万円/㎡ |
| 48 | 7.6万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 49 | 7.2万円/㎡ | 10.8万円/㎡ |
| 50 | 6万円/㎡ | 6.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 8.3万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | – | – |
| 2007 | – | 15.4万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | – |
| 2008 | 8.3万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 14.6万円/㎡ | 30.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 6.2万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 26.3万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 15.8万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 16万円/㎡ | 30.6万円/㎡ | – |
| 2013 | 6.8万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2014 | 8.3万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 17.4万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2016 | 5万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 24万円/㎡ | – |
| 2017 | 7.4万円/㎡ | 16万円/㎡ | 31.9万円/㎡ | – |
| 2018 | 5.3万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | – |
| 2019 | – | 16万円/㎡ | 26.4万円/㎡ | – |
| 2020 | – | 15.8万円/㎡ | 24.6万円/㎡ | – |
| 2021 | 11.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | 36.2万円/㎡ | 58万円/㎡ |
| 2022 | 7万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | 30.3万円/㎡ | 56万円/㎡ |
| 2023 | – | 18.4万円/㎡ | 38.7万円/㎡ | – |
| 2024 | – | 19.8万円/㎡ | 31.5万円/㎡ | – |
| 2025 | 4.7万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | – | 20万円/㎡ | 31万円/㎡ | – |
| 2007 | 14.3万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 32万円/㎡ | – |
| 2008 | 13.5万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2009 | 9.7万円/㎡ | 19万円/㎡ | 31万円/㎡ | – |
| 2010 | 15.1万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | – |
| 2011 | 10.8万円/㎡ | 18.4万円/㎡ | 27.8万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2012 | 10.5万円/㎡ | 16.5万円/㎡ | – | 32.2万円/㎡ |
| 2013 | 11.7万円/㎡ | 16万円/㎡ | – | 32.2万円/㎡ |
| 2014 | 11.3万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | – | 35.6万円/㎡ |
| 2015 | 9.5万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | – | 35.5万円/㎡ |
| 2016 | 10.9万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | – | 35.1万円/㎡ |
| 2017 | 10.4万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | – | 34万円/㎡ |
| 2018 | 6.5万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | – | 35.7万円/㎡ |
| 2019 | 8万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | – | 35.9万円/㎡ |
| 2020 | 7.1万円/㎡ | 12.8万円/㎡ | – | 33.3万円/㎡ |
| 2021 | 10.3万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | – | 34.4万円/㎡ |
| 2022 | 9.9万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 12万円/㎡ | 13万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 9.5万円/㎡ | 14.1万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 8.3万円/㎡ | 13.9万円/㎡ | – | – |
神戸市垂水区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 垂水 | 2,000万円 | 28.5万円/㎡ | 2,800万円 | 15 | 425 |
| 舞子 | 1,300万円 | 19.5万円/㎡ | 2,700万円 | 13 | 154 |
| 朝霧 | 360万円 | 6.3万円/㎡ | 2,800万円 | 13 | 126 |
| 学園都市 | 2,000万円 | 24.3万円/㎡ | 5,300万円 | 20 | 99 |
| 塩屋(兵庫) | 1,600万円 | 22.3万円/㎡ | 590万円 | 14 | 82 |
| 滝の茶屋 | 1,100万円 | 15.8万円/㎡ | 1,000万円 | 8 | 58 |
| 東垂水 | – | – | 1,100万円 | 8 | 50 |
| 霞ケ丘(兵庫) | 1,900万円 | 26.5万円/㎡ | 2,300万円 | 6 | 47 |
| 西舞子 | 1,500万円 | 21.4万円/㎡ | 1,100万円 | 8 | 40 |
| 名谷 | 2,400万円 | 28.2万円/㎡ | 1,350万円 | 15 | 23 |
| 須磨 | – | – | 2,000万円 | – | 18 |
神戸市垂水区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,600万円 | 70 m² | 230 |
| 2LDK | 1,900万円 | 65 m² | 81 |
| 4LDK | 1,950万円 | 85 m² | 40 |
神戸市垂水区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,600万円（㎡単価22.4万円/㎡、162件）です。
神戸市垂水区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,700万円（231件）です。
神戸市垂水区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+19.8%、住宅地㎡単価は+30.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。