Himeji Castle, Hyogo
写真：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市灘区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,000万円
47.5万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
4,800万円
住宅地 ㎡単価（取引）
51.5万円/㎡
5年で+51.5%
2025年の取引件数
262
兵庫県内 41エリア中 3位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約1.3%と、前の5年の年4%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

兵庫県平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は兵庫県平均より16%高い水準です。10年前は33%高かったため、周辺が追い上げています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約26%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の60%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,700万円〜4,250万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口は安定

2020年から2025年の人口はほぼ横ばいでした。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は11.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.6%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6万円）の約41.7年分です（広域では約32.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は21%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+19%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ64%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、8%が想定最大規模の浸水想定区域内、8%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

神戸市灘区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
137,283
2020年比 +0.4%
兵庫県：-2.6%
2025年の転入超過
+223
人口千人あたり +1.62
兵庫県：-0.39
空き家率（2023年）
11.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 3.6%
兵庫県：13.8%
家賃の中央値（2023年）
6万円
月額・借家全体
兵庫県：5.7万円
大地震のリスク
20.6%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
兵庫県：33.0%
公示地価（2026年）
37.8万円/㎡
1年 +4.4%・5年 +19.4%
兵庫県：10.2万円/㎡
洪水リスク
8.0%
地価公示地点25か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土砂災害リスク
8.0%
地価公示地点25か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
兵庫県：4.3%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

神戸市灘区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

1,100万円

18.3万円/㎡

  • 上野通
  • 六甲 · 徒歩14分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1974年築
標準的2026 Q1

3,300万円

60万円/㎡

  • 篠原南町
  • 王子公園 · 徒歩11分
  • 2LDK · 55 m²
  • 1997年築
高価格帯2025 Q3

4,800万円

64万円/㎡

  • 高徳町
  • 御影(阪急) · 徒歩11分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2006年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

2,000万円

18.2万円/㎡

  • 篠原中町
  • 六甲 · 徒歩13分
  • 土地60㎡ · 延床110㎡
  • 1996年築
標準的2026 Q2

4,400万円

22万円/㎡

  • 城の下通
  • 王子公園 · 徒歩16分
  • 土地800㎡ · 延床200㎡
  • 1944年築
高価格帯2025 Q4

6,800万円

46.9万円/㎡

  • 琵琶町
  • 六甲道 · 徒歩6分
  • 土地110㎡ · 延床145㎡
  • 2001年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
20062,000万円4,000万円
20071,850万円3,550万円
20082,200万円3,500万円
20091,900万円3,500万円
20102,200万円3,400万円
20112,100万円3,150万円
20122,100万円3,600万円
20132,100万円3,400万円
20142,200万円3,700万円
20152,400万円4,000万円
20162,300万円3,900万円
20172,150万円3,900万円
20182,300万円3,700万円
20192,600万円4,000万円
20203,000万円4,150万円
20213,000万円4,000万円
20222,700万円4,350万円
20232,900万円4,000万円
20242,500万円4,000万円
20253,000万円4,800万円
2026年（途中まで）3,600万円4,100万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約20%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200633.3万円/㎡36.1万円/㎡21万円/㎡
200731.3万円/㎡34万円/㎡28.5万円/㎡
200834.5万円/㎡33.3万円/㎡27万円/㎡
200932.6万円/㎡32万円/㎡25万円/㎡
201031.1万円/㎡33.3万円/㎡24万円/㎡
201131.7万円/㎡28万円/㎡22万円/㎡
201232.2万円/㎡33.3万円/㎡20万円/㎡
201334.7万円/㎡31万円/㎡23万円/㎡
201433.8万円/㎡33.1万円/㎡24万円/㎡
201536.5万円/㎡35万円/㎡27万円/㎡
201637.1万円/㎡35.3万円/㎡28.5万円/㎡
201737.2万円/㎡35.3万円/㎡27万円/㎡
201840万円/㎡34.8万円/㎡29.5万円/㎡
201941.4万円/㎡35.2万円/㎡29万円/㎡
202043.9万円/㎡41.8万円/㎡34万円/㎡
202141.3万円/㎡38.4万円/㎡27.5万円/㎡
202243.3万円/㎡39.4万円/㎡33万円/㎡
202345万円/㎡35万円/㎡37万円/㎡
202443.8万円/㎡36.1万円/㎡40万円/㎡
202547.5万円/㎡37.3万円/㎡51.5万円/㎡
2026年（途中まで）51.9万円/㎡36.3万円/㎡37万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–52.2万円/㎡
1–48.9万円/㎡
1354.8万円/㎡–
1453.8万円/㎡–
1556.9万円/㎡–
1664.4万円/㎡–
1747.5万円/㎡–
1851.4万円/㎡–
1955万円/㎡–
2044.6万円/㎡–
2151.4万円/㎡35.8万円/㎡
2250万円/㎡–
2358.2万円/㎡–
2451.7万円/㎡–
2542.9万円/㎡28.7万円/㎡
2646.2万円/㎡30.5万円/㎡
2745.2万円/㎡32.8万円/㎡
2836.3万円/㎡34.3万円/㎡
2930.7万円/㎡29.8万円/㎡
3141.7万円/㎡–
3234.8万円/㎡–
3334.6万円/㎡–
3430.9万円/㎡–
3533.2万円/㎡–
3630.7万円/㎡–
3736万円/㎡–
3831.6万円/㎡–
3934.3万円/㎡–
48–17万円/㎡
49–13.3万円/㎡
509.1万円/㎡16.4万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
200633.3万円/㎡––
200730万円/㎡––
200833.8万円/㎡40万円/㎡–
200927.2万円/㎡38.2万円/㎡–
201028.3万円/㎡41.4万円/㎡–
201131.4万円/㎡44万円/㎡–
201231.4万円/㎡40万円/㎡–
201332.9万円/㎡40万円/㎡–
201432.7万円/㎡40万円/㎡–
201535万円/㎡41.5万円/㎡–
201636.2万円/㎡43.6万円/㎡–
201737.1万円/㎡42.6万円/㎡–
201837万円/㎡46万円/㎡–
201936.4万円/㎡52.3万円/㎡–
202040万円/㎡46.6万円/㎡58.5万円/㎡
202132.4万円/㎡50万円/㎡–
202238.5万円/㎡55.3万円/㎡–
202343.8万円/㎡52万円/㎡–
202441.7万円/㎡55万円/㎡–
202545万円/㎡64万円/㎡–
2026年（途中まで）46万円/㎡––
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
2006–38.1万円/㎡–
200728.8万円/㎡38万円/㎡–
200832.3万円/㎡39万円/㎡–
200927.6万円/㎡37.8万円/㎡–
201028.3万円/㎡37.5万円/㎡–
201122.7万円/㎡–37万円/㎡
201228万円/㎡–40万円/㎡
201325.5万円/㎡–41.9万円/㎡
201426.4万円/㎡–39.3万円/㎡
201526.7万円/㎡–42.5万円/㎡
201627.1万円/㎡–45.7万円/㎡
201730.3万円/㎡–45.9万円/㎡
201828.7万円/㎡–45.6万円/㎡
201930.8万円/㎡–46.2万円/㎡
202028.5万円/㎡–45.9万円/㎡
202125.1万円/㎡––
202227.1万円/㎡––
202329万円/㎡––
202433.8万円/㎡––
202529.5万円/㎡––

神戸市灘区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
六甲1,800万円27.6万円/㎡4,650万円12246
王子公園3,150万円47.1万円/㎡4,000万円10148
六甲道3,500万円57.5万円/㎡5,300万円4128
大石1,700万円48.6万円/㎡4,550万円661
新在家2,550万円47.6万円/㎡3,400万円438
摩耶4,700万円68.2万円/㎡3,400万円436
灘2,900万円49.5万円/㎡–129
岩屋(兵庫)1,600万円27.8万円/㎡–523
西灘2,750万円40.7万円/㎡–419
石屋川3,000万円45万円/㎡–618

神戸市灘区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,450万円70 m²182
2LDK2,400万円55 m²79
4LDK4,550万円92.5 m²22
1K535万円15 m²20
1LDK2,400万円50 m²13
3DK500万円55 m²11
2DK1,200万円42.5 m²10

神戸市灘区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,000万円（㎡単価47.5万円/㎡、111件）です。

神戸市灘区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,800万円（119件）です。

神戸市灘区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+8.2%、住宅地㎡単価は+51.5%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。