神戸市中央区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,100万円
- 80万円/㎡ · 2024年比 +10.3%
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 5,850万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 43万円/㎡
- 5年で+53.6%
- 2025年の取引件数
- 619
- 兵庫県内 41エリア中 2位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約7.4%上昇し、その前の5年（年3.9%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
兵庫県平均を上回る伸び
マンションの㎡単価は兵庫県平均より95%高い水準です。10年前の67%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
単身・投資向けの市場
最近の中古マンション取引の51%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。
取引が活発化
直近3年の取引件数はその前の3年より約14%多く、流動性が高まっています。将来の売却もしやすい環境です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,800万円〜3,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が増加
2020年から2025年に人口は3.1%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約3人）、新たな住宅需要が生まれています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は13.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.2万円）の約28.2年分です（広域では約32.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は48%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+17%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ67%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、26%が想定最大規模の浸水想定区域内、13%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
国が後押しする再開発
神戸ポートアイランド西地域、神戸都心・臨海地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。
神戸市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 152,124
- 2020年比 +3.1%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- +464
- 人口千人あたり +3.05
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 13.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 3.8%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 6.2万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 48.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 34.8万円/㎡
- 1年 +4.5%・5年 +16.7%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 26.3%
- 地価公示地点38か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 13.2%
- 地価公示地点38か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
都市再生緊急整備地域
国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。
- 神戸ポートアイランド西地域 · 273 ha · 2002年指定
- 神戸都心・臨海地域 · 215 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
神戸市中央区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,700万円
68万円/㎡
- 旭通
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩7分
- 1K · 25 m²
- 2010年築
2,200万円
62.9万円/㎡
- 浜辺通
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩10分
- 1DK · 35 m²
- 1998年築
5,000万円
66.7万円/㎡
- 磯辺通
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩9分
- 3LDK · 75 m²
- 2005年築
戸建て
2,200万円
36.7万円/㎡
- 大日通
- 灘 · 徒歩5分
- 土地45㎡ · 延床60㎡
- 2015年築
6,000万円
38.7万円/㎡
- 布引町
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩4分
- 土地35㎡ · 延床155㎡
- 1976年築
1億6,000万円
55.2万円/㎡
- 中山手通
- 三ノ宮(ＪＲ) · 徒歩5分
- 土地60㎡ · 延床290㎡
- 2005年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 1,700万円 | 4,200万円 |
| 2007 | 1,700万円 | 3,700万円 |
| 2008 | 1,700万円 | 5,350万円 |
| 2009 | 1,900万円 | 3,500万円 |
| 2010 | 1,800万円 | 4,000万円 |
| 2011 | 1,700万円 | 3,900万円 |
| 2012 | 1,700万円 | 3,600万円 |
| 2013 | 1,800万円 | 4,000万円 |
| 2014 | 1,550万円 | 4,300万円 |
| 2015 | 1,400万円 | 4,000万円 |
| 2016 | 1,400万円 | 3,400万円 |
| 2017 | 1,800万円 | 4,700万円 |
| 2018 | 1,800万円 | 4,050万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 3,700万円 |
| 2020 | 2,000万円 | 3,800万円 |
| 2021 | 2,100万円 | 4,200万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 4,900万円 |
| 2023 | 1,900万円 | 5,300万円 |
| 2024 | 2,300万円 | 5,300万円 |
| 2025 | 2,100万円 | 5,850万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,600万円 | 7,300万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 30.8万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2007 | 36.4万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2008 | 32.7万円/㎡ | 29.1万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 2009 | 35.9万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2010 | 36.5万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2011 | 38.5万円/㎡ | 25万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2012 | 39.4万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2013 | 40万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2014 | 46.3万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2015 | 41.7万円/㎡ | 26万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2016 | 50万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2017 | 48.3万円/㎡ | 24.9万円/㎡ | 25万円/㎡ |
| 2018 | 52.3万円/㎡ | 31.8万円/㎡ | 27.5万円/㎡ |
| 2019 | 50.7万円/㎡ | 31.6万円/㎡ | – |
| 2020 | 56万円/㎡ | 34万円/㎡ | 28万円/㎡ |
| 2021 | 60万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 35.5万円/㎡ |
| 2022 | 65万円/㎡ | 30万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 2023 | 72万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2024 | 72.5万円/㎡ | 36万円/㎡ | 55万円/㎡ |
| 2025 | 80万円/㎡ | 37.7万円/㎡ | 43万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 80.8万円/㎡ | 35.9万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 90万円/㎡ | 49万円/㎡ |
| 1 | 100万円/㎡ | 53.3万円/㎡ |
| 2 | 90万円/㎡ | – |
| 3 | 90万円/㎡ | – |
| 4 | 86.5万円/㎡ | – |
| 5 | 85万円/㎡ | – |
| 6 | 76.3万円/㎡ | – |
| 7 | 81.4万円/㎡ | – |
| 8 | 83.8万円/㎡ | – |
| 9 | 84万円/㎡ | – |
| 10 | 85万円/㎡ | – |
| 11 | 87.3万円/㎡ | – |
| 12 | 80万円/㎡ | – |
| 13 | 75万円/㎡ | – |
| 14 | 74.9万円/㎡ | – |
| 15 | 72万円/㎡ | – |
| 16 | 70万円/㎡ | – |
| 17 | 68万円/㎡ | – |
| 18 | 65.4万円/㎡ | – |
| 19 | 68万円/㎡ | – |
| 20 | 65万円/㎡ | – |
| 21 | 62.8万円/㎡ | – |
| 22 | 59.1万円/㎡ | – |
| 23 | 58.2万円/㎡ | – |
| 24 | 56万円/㎡ | – |
| 25 | 52.8万円/㎡ | 28.3万円/㎡ |
| 26 | 51.1万円/㎡ | – |
| 27 | 44.9万円/㎡ | – |
| 28 | 48.4万円/㎡ | 28.4万円/㎡ |
| 29 | 40万円/㎡ | 29.1万円/㎡ |
| 32 | 32万円/㎡ | – |
| 33 | 30.7万円/㎡ | – |
| 34 | 32万円/㎡ | – |
| 35 | 28万円/㎡ | – |
| 36 | 32.8万円/㎡ | – |
| 37 | 33.5万円/㎡ | – |
| 38 | 30.9万円/㎡ | – |
| 39 | 27.3万円/㎡ | – |
| 40 | 22.2万円/㎡ | – |
| 41 | 29.3万円/㎡ | – |
| 42 | 23.8万円/㎡ | – |
| 43 | 25万円/㎡ | – |
| 44 | 29.2万円/㎡ | 20.7万円/㎡ |
| 50 | – | 20.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 26.7万円/㎡ | 72万円/㎡ | – |
| 2007 | 28.3万円/㎡ | 64万円/㎡ | – |
| 2008 | 24万円/㎡ | 47.5万円/㎡ | – |
| 2009 | 23.6万円/㎡ | 56.5万円/㎡ | – |
| 2010 | 21.7万円/㎡ | 55万円/㎡ | – |
| 2011 | 26.4万円/㎡ | 47.6万円/㎡ | – |
| 2012 | 26.7万円/㎡ | 44万円/㎡ | 84.5万円/㎡ |
| 2013 | 30万円/㎡ | 44万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2014 | 32万円/㎡ | 48.6万円/㎡ | 76万円/㎡ |
| 2015 | 28.3万円/㎡ | 48万円/㎡ | 80.9万円/㎡ |
| 2016 | 33.9万円/㎡ | 52万円/㎡ | 73.3万円/㎡ |
| 2017 | 35万円/㎡ | 55万円/㎡ | 72.5万円/㎡ |
| 2018 | 32.3万円/㎡ | 58万円/㎡ | 67.2万円/㎡ |
| 2019 | 33.3万円/㎡ | 57.6万円/㎡ | 70.9万円/㎡ |
| 2020 | 33.2万円/㎡ | 63.2万円/㎡ | 72万円/㎡ |
| 2021 | 37.5万円/㎡ | 60万円/㎡ | 72.7万円/㎡ |
| 2022 | 40万円/㎡ | 65万円/㎡ | 76.5万円/㎡ |
| 2023 | 37.8万円/㎡ | 68万円/㎡ | 82.5万円/㎡ |
| 2024 | 40万円/㎡ | 70万円/㎡ | 85万円/㎡ |
| 2025 | 43.8万円/㎡ | 73.3万円/㎡ | 90万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 49.5万円/㎡ | 80万円/㎡ | 89万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2006 | – | 23.8万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 25.7万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 28万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 27.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 13.5万円/㎡ | 28.2万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 20.9万円/㎡ | 35.7万円/㎡ |
| 2012 | – | 20.9万円/㎡ | – |
| 2013 | – | 21.2万円/㎡ | – |
| 2014 | – | 24.5万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 24.4万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 35.6万円/㎡ | – |
| 2017 | – | 23.5万円/㎡ | – |
| 2018 | – | 24.5万円/㎡ | 43.3万円/㎡ |
| 2019 | – | – | 43万円/㎡ |
| 2020 | – | – | 41.5万円/㎡ |
| 2022 | – | 30万円/㎡ | – |
| 2023 | – | 25.9万円/㎡ | – |
| 2024 | – | 31.7万円/㎡ | – |
| 2025 | – | 29万円/㎡ | – |
神戸市中央区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 三ノ宮(ＪＲ) | 2,500万円 | 81.8万円/㎡ | 1億4,000万円 | 9 | 469 |
| 春日野道(阪急) | 1,800万円 | 76万円/㎡ | 4,500万円 | 5 | 196 |
| 新神戸 | 2,050万円 | 68.6万円/㎡ | 4,600万円 | 4 | 194 |
| 西元町 | 2,200万円 | 75万円/㎡ | 7,700万円 | 2 | 124 |
| 県庁前(兵庫) | 3,800万円 | 72.4万円/㎡ | 4,000万円 | 6 | 120 |
| 花隈 | 1,800万円 | 72万円/㎡ | 5,550万円 | 3 | 115 |
| 神戸(兵庫) | 2,200万円 | 76万円/㎡ | – | 5 | 105 |
| 春日野道(阪神) | 1,800万円 | 67.3万円/㎡ | – | 3 | 102 |
| 元町(ＪＲ) | 3,500万円 | 77.5万円/㎡ | 1億3,500万円 | 5 | 102 |
| 大倉山(兵庫) | 1,700万円 | 85万円/㎡ | 2,200万円 | 5 | 50 |
| 高速神戸 | 2,000万円 | 84万円/㎡ | – | 3 | 48 |
| みなとじま | 1,700万円 | 21.5万円/㎡ | – | 4 | 35 |
| 中公園 | 1,600万円 | 22.9万円/㎡ | – | 4 | 24 |
| 灘 | 2,000万円 | 90万円/㎡ | – | 6 | 23 |
| 王子公園 | – | – | 5,200万円 | 13 | 15 |
神戸市中央区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,700万円 | 20 m² | 506 |
| 3LDK | 4,350万円 | 75 m² | 228 |
| 2LDK | 4,200万円 | 60 m² | 170 |
| 1LDK | 3,150万円 | 45 m² | 108 |
| 1DK | 2,000万円 | 27.5 m² | 72 |
| 4LDK | 4,200万円 | 90 m² | 29 |
| 2DK | 1,800万円 | 50 m² | 19 |
| オープンフロア | 800万円 | 25 m² | 11 |
神戸市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,100万円（㎡単価80万円/㎡、505件）です。
神戸市中央区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,850万円（92件）です。
神戸市中央区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+42.9%、住宅地㎡単価は+53.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。