Himeji Castle, Hyogo
写真：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

芦屋市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,500万円
45.5万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
6,800万円
住宅地 ㎡単価（取引）
37万円/㎡
5年で+13.8%
2025年の取引件数
257
兵庫県内 41エリア中 5位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約1.2%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

兵庫県平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は兵庫県平均より9%高い水準です。10年前は40%高かったため、周辺が追い上げています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約34%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の59%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約10%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,300万円〜4,850万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2.4%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約3.6人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は14.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は5.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月7.3万円）の約39.7年分です（広域では約32.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は22%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+16%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ61%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、26%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

芦屋市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
91,703
2020年比 -2.4%
兵庫県：-2.6%
2025年の転入超過
-329
人口千人あたり -3.59
兵庫県：-0.39
空き家率（2023年）
14.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 5.9%
兵庫県：13.8%
家賃の中央値（2023年）
7.3万円
月額・借家全体
兵庫県：5.7万円
大地震のリスク
22.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
兵庫県：33.0%
公示地価（2026年）
38.1万円/㎡
1年 +4.0%・5年 +15.7%
兵庫県：10.2万円/㎡
洪水リスク
26.1%
地価公示地点23か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点23か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
兵庫県：4.3%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

芦屋市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

2,000万円

33.3万円/㎡

  • 東山町
  • 芦屋(ＪＲ) · 徒歩19分
  • 2LDK · 60 m²
  • 1987年築
標準的2026 Q2

3,700万円

52.9万円/㎡

  • 東山町
  • 芦屋(ＪＲ) · 徒歩15分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2000年築
高価格帯2026 Q1

5,600万円

65.9万円/㎡

  • 春日町
  • 打出 · 徒歩3分
  • 3LDK · 85 m²
  • 2006年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

3,300万円

22万円/㎡

  • 奥池南町
  • 芦屋川
  • 土地450㎡ · 延床150㎡
  • 1974年築
標準的2025 Q4

6,000万円

57.1万円/㎡

  • 翠ケ丘町
  • 芦屋(阪神) · 徒歩13分
  • 土地80㎡ · 延床105㎡
  • 2026年築
高価格帯2026 Q2

1億2,000万円

77.4万円/㎡

  • 東山町
  • 芦屋川 · 徒歩15分
  • 土地240㎡ · 延床155㎡
  • 2014年築
取引価格（中央値）の推移
0円5,000万円1億円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
20072,400万円5,850万円
20082,500万円5,900万円
20092,650万円5,450万円
20102,700万円5,550万円
20112,600万円5,600万円
20122,700万円6,600万円
20132,500万円5,800万円
20142,600万円5,500万円
20152,800万円5,600万円
20162,700万円6,100万円
20172,700万円5,600万円
20182,600万円5,900万円
20192,900万円6,000万円
20202,800万円5,700万円
20212,900万円5,600万円
20222,900万円6,200万円
20233,000万円7,150万円
20243,000万円8,150万円
20253,500万円6,800万円
2026年（途中まで）3,700万円–
㎡単価（中央値）の推移戸建てに割高感 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約17%高く、土地が希少で戸建てが高級品となっている市場です。
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200733.3万円/㎡44.7万円/㎡27万円/㎡
200834.9万円/㎡43.6万円/㎡30万円/㎡
200934.6万円/㎡41.4万円/㎡23.5万円/㎡
201035万円/㎡36.8万円/㎡25.5万円/㎡
201137.9万円/㎡43.3万円/㎡25万円/㎡
201242.2万円/㎡40万円/㎡22万円/㎡
201341.5万円/㎡39.3万円/㎡26万円/㎡
201435.4万円/㎡41.5万円/㎡25.5万円/㎡
201538.4万円/㎡40.5万円/㎡30万円/㎡
201637.3万円/㎡46.4万円/㎡24万円/㎡
201737.1万円/㎡41.6万円/㎡31万円/㎡
201838.7万円/㎡44.5万円/㎡33.5万円/㎡
201941.8万円/㎡47.4万円/㎡31万円/㎡
202038.6万円/㎡44.3万円/㎡32.5万円/㎡
202140万円/㎡42万円/㎡31.5万円/㎡
202241.9万円/㎡46.1万円/㎡32.5万円/㎡
202344万円/㎡50.8万円/㎡43万円/㎡
202440万円/㎡51.8万円/㎡34万円/㎡
202545.5万円/㎡48.3万円/㎡37万円/㎡
2026年（途中まで）54.8万円/㎡––
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円20万円40万円60万円80万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–55.7万円/㎡
1–50.4万円/㎡
968.8万円/㎡–
1656.4万円/㎡–
1750.9万円/㎡–
1853.3万円/㎡–
1947.3万円/㎡–
2043.3万円/㎡–
2158.6万円/㎡–
2248万円/㎡54.3万円/㎡
2349.2万円/㎡–
2441.4万円/㎡–
2541.3万円/㎡–
2643.4万円/㎡–
2740.6万円/㎡52.6万円/㎡
2844万円/㎡–
2942.1万円/㎡–
3053.7万円/㎡–
3142.2万円/㎡–
3243.6万円/㎡–
3342.5万円/㎡–
3441.5万円/㎡–
3535.7万円/㎡–
3637.6万円/㎡–
3737.1万円/㎡–
3830.7万円/㎡–
3927.2万円/㎡–
4030.8万円/㎡–
4211万円/㎡–
4315万円/㎡–
4411.4万円/㎡–
4515.6万円/㎡–
5024.7万円/㎡25万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–33.1万円/㎡––
2008–34.6万円/㎡––
2009–34.3万円/㎡46.7万円/㎡–
2010–35.3万円/㎡44.4万円/㎡–
2011–33.8万円/㎡43.1万円/㎡–
2012–33.3万円/㎡43.4万円/㎡–
2013–32.7万円/㎡45.5万円/㎡–
2014–32.5万円/㎡48.2万円/㎡–
2015–32.8万円/㎡45万円/㎡–
2016–33.8万円/㎡48.4万円/㎡–
201716.3万円/㎡35.6万円/㎡45.3万円/㎡–
2018–35万円/㎡51.3万円/㎡–
2019–37.5万円/㎡50.5万円/㎡–
202020万円/㎡37.2万円/㎡46.2万円/㎡–
2021–37.1万円/㎡45.9万円/㎡67.4万円/㎡
202216万円/㎡40.8万円/㎡56.4万円/㎡–
202315.3万円/㎡42.9万円/㎡50.9万円/㎡–
2024–37.1万円/㎡53.3万円/㎡–
2025–43.1万円/㎡54.5万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-20102011-2020
2007–45.2万円/㎡–
200838万円/㎡45.6万円/㎡–
200930万円/㎡51.6万円/㎡–
201028万円/㎡––
201136万円/㎡–47.3万円/㎡
201230.5万円/㎡––
201334.3万円/㎡–45.7万円/㎡
201433.6万円/㎡––
201530.8万円/㎡––
201641.6万円/㎡–51万円/㎡
201730万円/㎡–45.3万円/㎡
201844.4万円/㎡––
202034.2万円/㎡–49.4万円/㎡
202136.6万円/㎡––
202237.6万円/㎡––
202332万円/㎡––
202531.5万円/㎡––

芦屋市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
芦屋(ＪＲ)3,700万円50.3万円/㎡7,950万円14210
芦屋(阪神)2,600万円42万円/㎡7,000万円12166
打出3,000万円40万円/㎡5,150万円9161
芦屋川3,050万円34万円/㎡7,300万円984

芦屋市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,500万円75 m²200
2LDK3,250万円65 m²92
1LDK2,500万円55 m²38
4LDK3,650万円97.5 m²18
2DK1,600万円45 m²11

芦屋市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,500万円（㎡単価45.5万円/㎡、163件）です。

芦屋市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は6,800万円（59件）です。

芦屋市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+17.8%、住宅地㎡単価は+13.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。