神戸市北区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 890万円
- 13万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 1,600万円
- 2024年比 -4.5%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 6.3万円/㎡
- 5年で+10.5%
- 2025年の取引件数
- 424
- 兵庫県内 41エリア中 21位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約2.5%上昇し、その前の5年（年1.4%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より68%低い水準です。10年前の差は55%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約31%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の78%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約18%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は485万円〜1,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は3.3%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約4.7人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は3.7%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は13.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.9%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約15.4年分です（広域では約32.3年分）。家賃に比べて価格が低く、利回りは高めですが、値上がり余地は小さい傾向があります。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は13%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+7%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ71%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、10%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
神戸市北区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 203,615
- 2020年比 -3.3%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- -957
- 人口千人あたり -4.7
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 13.5%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.9%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 4.8万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 13.1%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 6.4万円/㎡
- 1年 +2.4%・5年 +7.3%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 0.0%
- 地価公示地点51か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 9.8%
- 地価公示地点51か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
神戸市北区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
450万円
7.5万円/㎡
- 有野町
- 唐櫃台 · 徒歩2分
- 3LDK · 60 m²
- 1996年築
860万円
12.3万円/㎡
- 有馬町
- 有馬温泉 · 徒歩3分
- 2LDK · 70 m²
- 2009年築
1,600万円
21.3万円/㎡
- 鈴蘭台南町
- 鈴蘭台 · 徒歩4分
- 3LDK · 75 m²
- 2000年築
戸建て
630万円
9万円/㎡
- 鈴蘭台東町
- 鈴蘭台 · 徒歩10分
- 土地135㎡ · 延床70㎡
- 1968年築
1,600万円
12.8万円/㎡
- 星和台
- 西鈴蘭台 · 徒歩24分
- 土地185㎡ · 延床125㎡
- 1991年築
3,600万円
36万円/㎡
- 西山
- 田尾寺 · 徒歩12分
- 土地140㎡ · 延床100㎡
- 2026年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 1,000万円 | 2,600万円 |
| 2007 | 820万円 | 2,600万円 |
| 2008 | 930万円 | 2,700万円 |
| 2009 | 855万円 | 2,550万円 |
| 2010 | 800万円 | 2,600万円 |
| 2011 | 890万円 | 2,400万円 |
| 2012 | 835万円 | 2,300万円 |
| 2013 | 800万円 | 2,000万円 |
| 2014 | 900万円 | 2,100万円 |
| 2015 | 790万円 | 1,800万円 |
| 2016 | 855万円 | 2,000万円 |
| 2017 | 870万円 | 2,050万円 |
| 2018 | 800万円 | 1,800万円 |
| 2019 | 805万円 | 2,000万円 |
| 2020 | 880万円 | 2,100万円 |
| 2021 | 700万円 | 2,100万円 |
| 2022 | 930万円 | 2,300万円 |
| 2023 | 1,000万円 | 1,800万円 |
| 2024 | 805万円 | 1,700万円 |
| 2025 | 890万円 | 1,600万円 |
| 2026年（途中まで） | 700万円 | 1,500万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 12.6万円/㎡ | 24万円/㎡ | 6.7万円/㎡ |
| 2007 | 11.3万円/㎡ | 23万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2008 | 12.9万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2009 | 11.5万円/㎡ | 21.4万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2010 | 10.7万円/㎡ | 23.1万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2011 | 11.3万円/㎡ | 20万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2012 | 11.2万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 4.4万円/㎡ |
| 2013 | 11.3万円/㎡ | 15.6万円/㎡ | 5万円/㎡ |
| 2014 | 12.4万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 4.7万円/㎡ |
| 2015 | 11.1万円/㎡ | 15.6万円/㎡ | 4.8万円/㎡ |
| 2016 | 10.9万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | 4.6万円/㎡ |
| 2017 | 11.2万円/㎡ | 15.6万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2018 | 11.5万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2019 | 10.6万円/㎡ | 15.6万円/㎡ | 5.3万円/㎡ |
| 2020 | 11.4万円/㎡ | 17.5万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2021 | 10.6万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 5.4万円/㎡ |
| 2022 | 13.2万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2023 | 14.2万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 6.8万円/㎡ |
| 2024 | 11.9万円/㎡ | 14万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2025 | 13万円/㎡ | 13.3万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 11.7万円/㎡ | 13.8万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 34.5万円/㎡ |
| 1 | – | 33.3万円/㎡ |
| 2 | – | 32.2万円/㎡ |
| 12 | 11.4万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 13 | 13.9万円/㎡ | – |
| 14 | 22.7万円/㎡ | – |
| 15 | 16.7万円/㎡ | 21.9万円/㎡ |
| 16 | 22.4万円/㎡ | – |
| 17 | – | 19.1万円/㎡ |
| 18 | – | 20.8万円/㎡ |
| 19 | – | 19.2万円/㎡ |
| 21 | – | 19.7万円/㎡ |
| 22 | 20万円/㎡ | 20.9万円/㎡ |
| 24 | – | 13.9万円/㎡ |
| 25 | 12.6万円/㎡ | 15.1万円/㎡ |
| 26 | 18.5万円/㎡ | 12.6万円/㎡ |
| 27 | 13.8万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 28 | 16.3万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 29 | 14.4万円/㎡ | 16.7万円/㎡ |
| 30 | 13.5万円/㎡ | 10.7万円/㎡ |
| 31 | 13.3万円/㎡ | 13.8万円/㎡ |
| 32 | 11.9万円/㎡ | 11.8万円/㎡ |
| 33 | 12.3万円/㎡ | 11.9万円/㎡ |
| 34 | 11.7万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 35 | – | 12.7万円/㎡ |
| 36 | 18万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 37 | – | 11.8万円/㎡ |
| 38 | – | 11.6万円/㎡ |
| 39 | – | 9.6万円/㎡ |
| 40 | – | 6.2万円/㎡ |
| 41 | – | 10万円/㎡ |
| 42 | – | 7.7万円/㎡ |
| 43 | – | 9.9万円/㎡ |
| 44 | – | 8.4万円/㎡ |
| 45 | – | 9.3万円/㎡ |
| 46 | 7.7万円/㎡ | 9.3万円/㎡ |
| 47 | 8.2万円/㎡ | 9万円/㎡ |
| 48 | 5.8万円/㎡ | 10.9万円/㎡ |
| 49 | 4.9万円/㎡ | 7.6万円/㎡ |
| 50 | 6.7万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|---|
| 2006 | – | 12.7万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 13.5万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 13.5万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 11.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 6.7万円/㎡ | 11.3万円/㎡ | – |
| 2011 | – | 11.3万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 11.2万円/㎡ | – |
| 2013 | – | 11.4万円/㎡ | – |
| 2014 | – | 12.4万円/㎡ | – |
| 2015 | – | 11.8万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 11.2万円/㎡ | – |
| 2017 | – | 11.2万円/㎡ | – |
| 2018 | – | 11.3万円/㎡ | – |
| 2019 | – | 11万円/㎡ | – |
| 2020 | – | 11.5万円/㎡ | – |
| 2021 | 6.9万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 13.7万円/㎡ |
| 2022 | – | 14万円/㎡ | – |
| 2023 | 5万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | – |
| 2024 | – | 12.5万円/㎡ | – |
| 2025 | – | 14.6万円/㎡ | – |
| 2026年（途中まで） | – | 12.4万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 11万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | – |
| 2007 | 14.8万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2008 | 11.1万円/㎡ | 15.7万円/㎡ | 28.3万円/㎡ | – |
| 2009 | 9.7万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 12.4万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 28万円/㎡ | – |
| 2011 | 11.3万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 24.8万円/㎡ | 28.5万円/㎡ |
| 2012 | 9.2万円/㎡ | 13.9万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 27.8万円/㎡ |
| 2013 | 8.6万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2014 | 8.3万円/㎡ | 13.9万円/㎡ | 20万円/㎡ | 26.4万円/㎡ |
| 2015 | 8.9万円/㎡ | 13.5万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 25.7万円/㎡ |
| 2016 | 7.4万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | – | 26.7万円/㎡ |
| 2017 | 7.1万円/㎡ | 11.2万円/㎡ | – | 27.4万円/㎡ |
| 2018 | 7.8万円/㎡ | 11万円/㎡ | – | 27.8万円/㎡ |
| 2019 | 6.4万円/㎡ | 10.9万円/㎡ | 16万円/㎡ | 28.1万円/㎡ |
| 2020 | 5.5万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 2021 | 8.6万円/㎡ | 12.7万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | – |
| 2022 | 8.9万円/㎡ | 13.1万円/㎡ | 21.2万円/㎡ | – |
| 2023 | 8.1万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 9万円/㎡ | 11.6万円/㎡ | 22.8万円/㎡ | – |
| 2025 | 7.4万円/㎡ | 12.5万円/㎡ | – | – |
| 2026年（途中まで） | 7.4万円/㎡ | 11万円/㎡ | – | – |
神戸市北区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 鈴蘭台 | 1,000万円 | 15万円/㎡ | 1,300万円 | 9 | 138 |
| 西鈴蘭台 | 385万円 | 6.7万円/㎡ | 2,000万円 | 14 | 133 |
| 山の街 | 1,200万円 | 15万円/㎡ | 1,500万円 | 15 | 103 |
| 北鈴蘭台 | 500万円 | 7.1万円/㎡ | 1,750万円 | 12 | 98 |
| 岡場 | 1,600万円 | 17.1万円/㎡ | 3,100万円 | 14 | 64 |
| 箕谷 | 1,025万円 | 13.3万円/㎡ | 1,800万円 | 15 | 60 |
| 五社 | – | – | 2,100万円 | 20 | 56 |
| 大池 | – | – | 1,100万円 | 6 | 50 |
| 有馬温泉 | 700万円 | 13.2万円/㎡ | – | 10 | 45 |
| 鈴蘭台西口 | – | – | 1,550万円 | 5 | 39 |
| 田尾寺 | 1,400万円 | 16.5万円/㎡ | 1,850万円 | 14 | 35 |
| 花山 | – | – | 1,350万円 | 8 | 34 |
| 神鉄道場 | – | – | 2,800万円 | 10 | 25 |
| 唐櫃台 | – | – | 995万円 | 6 | 24 |
| 谷上 | – | – | 2,200万円 | 26 | 22 |
神戸市北区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,000万円 | 75 m² | 115 |
| 4LDK | 950万円 | 80 m² | 43 |
| 2LDK | 825万円 | 60 m² | 28 |
| 1LDK | 605万円 | 50 m² | 12 |
神戸市北区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は890万円（㎡単価13万円/㎡、68件）です。
神戸市北区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1,600万円（263件）です。
神戸市北区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+14.1%、住宅地㎡単価は+10.5%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。