宝塚市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,200万円
- 30.7万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,650万円
- 2024年比 -12.2%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 18万円/㎡
- 5年で+20.0%
- 2025年の取引件数
- 557
- 兵庫県内 41エリア中 10位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約5.6%上昇し、その前の5年（年0.5%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より19%低い水準です。10年前の差は11%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約62%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の76%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約9%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,300万円〜3,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4.1%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は11.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.7%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.5万円）の約28.4年分です（広域では約32.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は16%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+8%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ70%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、23%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が5%）、5%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
宝塚市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 217,163
- 2020年比 -4.1%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- +220
- 人口千人あたり +1.01
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 11.1%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.7%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 6.5万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 15.6%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 16.5万円/㎡
- 1年 +2.5%・5年 +8.2%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 23.2%
- 地価公示地点56か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 5.4%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 5.4%
- 地価公示地点56か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
宝塚市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,100万円
18.3万円/㎡
- 中山桜台
- 中山観音
- 3LDK · 60 m²
- 1988年築
2,200万円
31.4万円/㎡
- 山本丸橋
- 山本(兵庫) · 徒歩15分
- 2LDK · 70 m²
- 1997年築
3,700万円
43.5万円/㎡
- 旭町
- 清荒神 · 徒歩4分
- 3LDK · 85 m²
- 2000年築
戸建て
1,600万円
15.2万円/㎡
- 亀井町
- 逆瀬川 · 徒歩20分
- 土地80㎡ · 延床105㎡
- 1993年築
3,400万円
37.8万円/㎡
- 旭町
- 清荒神 · 徒歩9分
- 土地50㎡ · 延床90㎡
- 2025年築
5,400万円
49.1万円/㎡
- 安倉北
- 中山寺 · 徒歩14分
- 土地110㎡ · 延床110㎡
- 2025年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,800万円 | 3,800万円 |
| 2008 | 1,700万円 | 3,400万円 |
| 2009 | 1,650万円 | 3,700万円 |
| 2010 | 1,700万円 | 3,300万円 |
| 2011 | 1,750万円 | 3,400万円 |
| 2012 | 1,900万円 | 3,300万円 |
| 2013 | 1,800万円 | 3,500万円 |
| 2014 | 1,700万円 | 3,300万円 |
| 2015 | 1,700万円 | 3,100万円 |
| 2016 | 2,000万円 | 3,200万円 |
| 2017 | 2,000万円 | 3,600万円 |
| 2018 | 1,700万円 | 3,650万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 3,300万円 |
| 2020 | 1,800万円 | 3,300万円 |
| 2021 | 1,950万円 | 3,700万円 |
| 2022 | 2,100万円 | 3,800万円 |
| 2023 | 2,250万円 | 3,600万円 |
| 2024 | 2,400万円 | 3,900万円 |
| 2025 | 2,200万円 | 3,650万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,100万円 | 3,750万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 24.3万円/㎡ | 35万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2008 | 22.1万円/㎡ | 30.9万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2009 | 22.5万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2010 | 22.7万円/㎡ | 30万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2011 | 22.8万円/㎡ | 30万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2012 | 26.1万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2013 | 24.7万円/㎡ | 30.5万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2014 | 22.9万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2015 | 24.1万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2016 | 26.3万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2017 | 25.8万円/㎡ | 31.3万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2018 | 23.4万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2019 | 23.2万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2020 | 25万円/㎡ | 27.3万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2021 | 26.8万円/㎡ | 30万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2022 | 29.2万円/㎡ | 29.6万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2023 | 30.7万円/㎡ | 27.6万円/㎡ | 16.5万円/㎡ |
| 2024 | 32.8万円/㎡ | 32万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2025 | 30.7万円/㎡ | 28.1万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 28.9万円/㎡ | 26.1万円/㎡ | 18.5万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 45万円/㎡ |
| 1 | – | 47.5万円/㎡ |
| 5 | 53.9万円/㎡ | – |
| 6 | 50.6万円/㎡ | 36.2万円/㎡ |
| 7 | 51.4万円/㎡ | – |
| 8 | 56.4万円/㎡ | 36.8万円/㎡ |
| 9 | 56.8万円/㎡ | – |
| 10 | 64.7万円/㎡ | – |
| 11 | – | 39万円/㎡ |
| 12 | 57.1万円/㎡ | – |
| 13 | 53.2万円/㎡ | – |
| 14 | 36.9万円/㎡ | – |
| 15 | 45.2万円/㎡ | 34万円/㎡ |
| 16 | 41.5万円/㎡ | – |
| 17 | 44.6万円/㎡ | 31.6万円/㎡ |
| 18 | 44.3万円/㎡ | 32.4万円/㎡ |
| 19 | 44.8万円/㎡ | 31.1万円/㎡ |
| 20 | 47.6万円/㎡ | 31.4万円/㎡ |
| 21 | 40万円/㎡ | 24.7万円/㎡ |
| 22 | 41.9万円/㎡ | 29万円/㎡ |
| 23 | 35.7万円/㎡ | – |
| 24 | 38.7万円/㎡ | 21.6万円/㎡ |
| 25 | 40.7万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 26 | 29.2万円/㎡ | 26.1万円/㎡ |
| 27 | 32.8万円/㎡ | 24.8万円/㎡ |
| 28 | 31.4万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 29 | 22.3万円/㎡ | 19.6万円/㎡ |
| 30 | 24万円/㎡ | 20.3万円/㎡ |
| 31 | 22.5万円/㎡ | – |
| 32 | 21.7万円/㎡ | – |
| 33 | 17.1万円/㎡ | – |
| 34 | 19.4万円/㎡ | 21.6万円/㎡ |
| 35 | 15万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 36 | 18.7万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 37 | 20万円/㎡ | 14.9万円/㎡ |
| 38 | 15.8万円/㎡ | 19.5万円/㎡ |
| 39 | 16.1万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 41 | 12.3万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 42 | 15.5万円/㎡ | – |
| 43 | 17.3万円/㎡ | 13.4万円/㎡ |
| 44 | 16.9万円/㎡ | 12.6万円/㎡ |
| 45 | 6.9万円/㎡ | 16.3万円/㎡ |
| 46 | – | 18.8万円/㎡ |
| 47 | 11.2万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 48 | 14.8万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 49 | 20万円/㎡ | 11.9万円/㎡ |
| 50 | 14.7万円/㎡ | 16.3万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 11.8万円/㎡ | 23.8万円/㎡ | 40万円/㎡ | – |
| 2008 | 15万円/㎡ | 23万円/㎡ | 40.6万円/㎡ | – |
| 2009 | 12.8万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | 38.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 13.7万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | 38.6万円/㎡ | – |
| 2011 | 11.8万円/㎡ | 20.3万円/㎡ | 36万円/㎡ | – |
| 2012 | 12.4万円/㎡ | 23万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – |
| 2013 | 10.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | 37万円/㎡ | – |
| 2014 | 12.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 38.3万円/㎡ | – |
| 2015 | 9.5万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – |
| 2016 | 13.6万円/㎡ | 22万円/㎡ | 38.5万円/㎡ | – |
| 2017 | 16万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 37.4万円/㎡ | – |
| 2018 | 11.5万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 36.8万円/㎡ | – |
| 2019 | 13.9万円/㎡ | 20万円/㎡ | 38.1万円/㎡ | – |
| 2020 | 13.7万円/㎡ | 18.9万円/㎡ | 38.9万円/㎡ | – |
| 2021 | 12.7万円/㎡ | 18.7万円/㎡ | 42.3万円/㎡ | 56.3万円/㎡ |
| 2022 | 16万円/㎡ | 24.3万円/㎡ | 43.1万円/㎡ | – |
| 2023 | 21.2万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 42.9万円/㎡ | – |
| 2024 | 14.8万円/㎡ | 27.1万円/㎡ | 42.9万円/㎡ | 55.7万円/㎡ |
| 2025 | 17.2万円/㎡ | 25.3万円/㎡ | 47万円/㎡ | 64.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 23.5万円/㎡ | 45.8万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 24.4万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | 39.1万円/㎡ | – |
| 2008 | 20万円/㎡ | 22.8万円/㎡ | 38.1万円/㎡ | – |
| 2009 | 20万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | 39万円/㎡ | – |
| 2010 | 15万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | 36.8万円/㎡ | – |
| 2011 | 18.3万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 37.1万円/㎡ |
| 2012 | 16.9万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 28.3万円/㎡ | 36.2万円/㎡ |
| 2013 | 15.3万円/㎡ | 17.3万円/㎡ | 27万円/㎡ | 38.3万円/㎡ |
| 2014 | 15.2万円/㎡ | 21万円/㎡ | – | 35.7万円/㎡ |
| 2015 | 14.2万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | – | 36.3万円/㎡ |
| 2016 | 12.5万円/㎡ | 19.7万円/㎡ | 25.9万円/㎡ | 35.8万円/㎡ |
| 2017 | 13.2万円/㎡ | 19.7万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | 38.7万円/㎡ |
| 2018 | 15.6万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | – | 38.2万円/㎡ |
| 2019 | 12.5万円/㎡ | 18.8万円/㎡ | – | 39.1万円/㎡ |
| 2020 | 13.6万円/㎡ | 20.2万円/㎡ | 25.4万円/㎡ | 42万円/㎡ |
| 2021 | 12.5万円/㎡ | 21.5万円/㎡ | – | 35.8万円/㎡ |
| 2022 | 11.3万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | 32.1万円/㎡ | 36.6万円/㎡ |
| 2023 | 13.7万円/㎡ | 22.2万円/㎡ | 29.4万円/㎡ | – |
| 2024 | 13.7万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 16.1万円/㎡ | 20万円/㎡ | – | – |
宝塚市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 逆瀬川 | 1,900万円 | 24.3万円/㎡ | 3,600万円 | 14 | 237 |
| 宝塚 | 2,600万円 | 36万円/㎡ | 3,000万円 | 8 | 194 |
| 宝塚南口 | 3,300万円 | 44万円/㎡ | 4,050万円 | 6 | 137 |
| 小林(兵庫) | 1,300万円 | 20万円/㎡ | 3,300万円 | 12 | 124 |
| 中山観音 | 800万円 | 12.4万円/㎡ | 2,750万円 | 15 | 113 |
| 山本(兵庫) | 1,700万円 | 28.3万円/㎡ | 4,500万円 | 13 | 110 |
| 中山寺 | 2,600万円 | 48万円/㎡ | 5,100万円 | 14 | 103 |
| 売布神社 | 2,800万円 | 36.7万円/㎡ | 3,100万円 | 8 | 82 |
| 仁川 | 2,100万円 | 28.4万円/㎡ | 3,800万円 | 9 | 75 |
| 清荒神 | 2,700万円 | 37.1万円/㎡ | 3,200万円 | 8 | 69 |
| 雲雀丘花屋敷 | 3,000万円 | 35.3万円/㎡ | 3,100万円 | 9 | 43 |
| 川西能勢口 | – | – | 1,200万円 | 15 | 12 |
宝塚市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,300万円 | 70 m² | 306 |
| 4LDK | 2,600万円 | 90 m² | 89 |
| 2LDK | 2,450万円 | 65 m² | 84 |
| 2DK | 1,700万円 | 50 m² | 20 |
| 1LDK | 2,200万円 | 52.5 m² | 16 |
宝塚市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価30.7万円/㎡、221件）です。
宝塚市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,650万円（220件）です。
宝塚市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+22.7%、住宅地㎡単価は+20.0%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。