伊丹市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,700万円
- 38.7万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 3,800万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 23万円/㎡
- 5年で+31.4%
- 2025年の取引件数
- 400
- 兵庫県内 41エリア中 8位（㎡単価）
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約1.6%と、前の5年の年4.1%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より10%低い水準です。10年前の差は0%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約25%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の75%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,600万円〜3,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は1.5%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約6.2人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は1.6%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は9.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.5万円）の約34.6年分です（広域では約32.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は45%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+4%、5年で+12%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ66%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、42%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が4%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
伊丹市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 195,152
- 2020年比 -1.5%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- +1,201
- 人口千人あたり +6.15
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 9.5%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 4.8%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 6.5万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 44.8%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 18.8万円/㎡
- 1年 +3.5%・5年 +12.0%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 42.2%
- 地価公示地点45か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 4.4%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点45か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
伊丹市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,500万円
20万円/㎡
- 池尻
- 伊丹(阪急)
- 2LDK · 75 m²
- 1987年築
2,300万円
38.3万円/㎡
- 春日丘
- 伊丹(阪急) · 徒歩15分
- 3LDK · 60 m²
- 1985年築
3,600万円
51.4万円/㎡
- 伊丹
- 新伊丹 · 徒歩9分
- 3LDK · 70 m²
- 2004年築
戸建て
2,400万円
28.2万円/㎡
- 山田
- 伊丹(阪急)
- 土地85㎡ · 延床85㎡
- 1996年築
3,900万円
28.9万円/㎡
- 稲野町
- 稲野 · 徒歩5分
- 土地145㎡ · 延床135㎡
- 2009年築
5,900万円
59万円/㎡
- 鋳物師
- 伊丹(阪急) · 徒歩28分
- 土地115㎡ · 延床100㎡
- 2025年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 1,700万円 | 3,300万円 |
| 2008 | 1,500万円 | 3,400万円 |
| 2009 | 1,550万円 | 3,350万円 |
| 2010 | 1,700万円 | 3,200万円 |
| 2011 | 1,500万円 | 3,000万円 |
| 2012 | 1,800万円 | 3,100万円 |
| 2013 | 1,700万円 | 3,400万円 |
| 2014 | 1,600万円 | 3,100万円 |
| 2015 | 2,000万円 | 3,200万円 |
| 2016 | 1,700万円 | 3,200万円 |
| 2017 | 2,100万円 | 3,300万円 |
| 2018 | 2,300万円 | 3,300万円 |
| 2019 | 2,200万円 | 3,400万円 |
| 2020 | 2,300万円 | 3,500万円 |
| 2021 | 1,800万円 | 3,800万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 3,600万円 |
| 2023 | 2,300万円 | 3,800万円 |
| 2024 | 2,100万円 | 3,600万円 |
| 2025 | 2,700万円 | 3,800万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,800万円 | 3,900万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 26.2万円/㎡ | 30.5万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2008 | 23.1万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 2009 | 23.7万円/㎡ | 30.6万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2010 | 23.8万円/㎡ | 31.8万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2011 | 24万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2012 | 26万円/㎡ | 30万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2013 | 23.4万円/㎡ | 31.9万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2014 | 24.6万円/㎡ | 29万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2015 | 28.3万円/㎡ | 31万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2016 | 25万円/㎡ | 30.5万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2017 | 30.7万円/㎡ | 30.5万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2018 | 31.8万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2019 | 31.4万円/㎡ | 32.4万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 2020 | 33.3万円/㎡ | 35.1万円/㎡ | 17.5万円/㎡ |
| 2021 | 27.7万円/㎡ | 36.2万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2022 | 32.2万円/㎡ | 33.7万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 2023 | 33.5万円/㎡ | 35.3万円/㎡ | 21万円/㎡ |
| 2024 | 31.5万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | 22万円/㎡ |
| 2025 | 38.7万円/㎡ | 36.1万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 25.8万円/㎡ | 38.3万円/㎡ | 24万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 43.8万円/㎡ |
| 1 | – | 43.2万円/㎡ |
| 3 | 60.8万円/㎡ | – |
| 6 | 62.9万円/㎡ | – |
| 7 | 57.5万円/㎡ | – |
| 14 | 53.8万円/㎡ | – |
| 15 | – | 32.5万円/㎡ |
| 16 | 41.4万円/㎡ | – |
| 17 | 45.3万円/㎡ | – |
| 18 | 44.4万円/㎡ | – |
| 19 | 46.2万円/㎡ | – |
| 20 | 43.4万円/㎡ | – |
| 21 | 34.5万円/㎡ | – |
| 22 | 35万円/㎡ | – |
| 23 | 30.7万円/㎡ | – |
| 24 | 32万円/㎡ | – |
| 25 | 31万円/㎡ | – |
| 26 | 29.3万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 27 | 30万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 28 | 33.8万円/㎡ | – |
| 29 | 30.9万円/㎡ | 27.7万円/㎡ |
| 30 | 40万円/㎡ | 25.3万円/㎡ |
| 31 | 22.7万円/㎡ | – |
| 33 | 22.5万円/㎡ | – |
| 34 | 21.5万円/㎡ | – |
| 35 | 20.7万円/㎡ | – |
| 36 | 22.3万円/㎡ | – |
| 37 | 26.7万円/㎡ | – |
| 38 | 21万円/㎡ | 17.8万円/㎡ |
| 40 | 26.7万円/㎡ | – |
| 43 | 28.6万円/㎡ | – |
| 45 | 13.7万円/㎡ | – |
| 46 | 13.5万円/㎡ | – |
| 47 | 16万円/㎡ | – |
| 49 | 18.7万円/㎡ | 20.4万円/㎡ |
| 50 | 21.3万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|---|
| 2007 | – | 26.2万円/㎡ | – |
| 2008 | – | 22.9万円/㎡ | 36.6万円/㎡ |
| 2009 | – | 20万円/㎡ | 39.3万円/㎡ |
| 2010 | – | 20万円/㎡ | 34.3万円/㎡ |
| 2011 | – | 21.7万円/㎡ | 38.1万円/㎡ |
| 2012 | – | 22.9万円/㎡ | 34.7万円/㎡ |
| 2013 | – | 22万円/㎡ | 35.4万円/㎡ |
| 2014 | – | 22.9万円/㎡ | 34.7万円/㎡ |
| 2015 | – | 22.6万円/㎡ | 38.5万円/㎡ |
| 2016 | – | 23.3万円/㎡ | 40.6万円/㎡ |
| 2017 | – | 22.7万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2018 | – | 24万円/㎡ | 38.6万円/㎡ |
| 2019 | – | 23.4万円/㎡ | 41.4万円/㎡ |
| 2020 | – | 25.3万円/㎡ | 39.2万円/㎡ |
| 2021 | – | 23.2万円/㎡ | 41.7万円/㎡ |
| 2022 | – | 27.8万円/㎡ | 44.6万円/㎡ |
| 2023 | – | 28.3万円/㎡ | 44.5万円/㎡ |
| 2024 | 17.1万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 37.8万円/㎡ |
| 2025 | – | 26.7万円/㎡ | 44.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | – | 25.1万円/㎡ | 37.1万円/㎡ | – |
| 2008 | 21.2万円/㎡ | 23万円/㎡ | 37.1万円/㎡ | – |
| 2009 | 16.3万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 35.9万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 21万円/㎡ | 34.5万円/㎡ | – |
| 2011 | 19.1万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | – | 34.6万円/㎡ |
| 2012 | – | 16.5万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 33.7万円/㎡ |
| 2013 | 16.4万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | – | 36.8万円/㎡ |
| 2014 | 15.1万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | – | 33.6万円/㎡ |
| 2015 | 14.4万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | – | 36.4万円/㎡ |
| 2016 | 17.4万円/㎡ | 20万円/㎡ | – | 36万円/㎡ |
| 2017 | 18.8万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | – | 37.1万円/㎡ |
| 2018 | 14.4万円/㎡ | 20.1万円/㎡ | – | 36.5万円/㎡ |
| 2019 | 12.5万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | – | 37.1万円/㎡ |
| 2020 | 18.1万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | – | 37万円/㎡ |
| 2021 | – | 19.6万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 20.7万円/㎡ | 25万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 19.9万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 12.9万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | – | – |
| 2025 | – | 22.5万円/㎡ | – | – |
伊丹市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 伊丹(阪急) | 2,000万円 | 30万円/㎡ | 3,800万円 | 12 | 478 |
| 伊丹(ＪＲ) | 2,800万円 | 41.8万円/㎡ | 4,400万円 | 8 | 116 |
| 新伊丹 | 2,500万円 | 38.5万円/㎡ | 3,800万円 | 9 | 113 |
| 稲野 | 2,500万円 | 41.7万円/㎡ | 3,450万円 | 11 | 51 |
| 武庫之荘 | 1,500万円 | 22.3万円/㎡ | 3,700万円 | 23 | 36 |
| 北伊丹 | 2,350万円 | 36.8万円/㎡ | 2,600万円 | 9 | 30 |
| 中山寺 | – | – | – | 19 | 17 |
伊丹市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,600万円 | 65 m² | 184 |
| 2LDK | 1,900万円 | 60 m² | 51 |
| 4LDK | 2,400万円 | 80 m² | 33 |
伊丹市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,700万円（㎡単価38.7万円/㎡、109件）です。
伊丹市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,800万円（172件）です。
伊丹市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+16.0%、住宅地㎡単価は+31.4%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。