Himeji Castle, Hyogo
写真：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

明石市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,500万円
23.6万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
2,700万円
2024年比 -24.4%
住宅地 ㎡単価（取引）
14万円/㎡
5年で+16.7%
2025年の取引件数
753
兵庫県内 41エリア中 14位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約4%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

兵庫県と連動

マンションの㎡単価は兵庫県平均より40%低い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約88%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の73%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は915万円〜2,800万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は1.1%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2.8人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は11.2%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.8万円）の約21.5年分です（広域では約32.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は44%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+19%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ52%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、25%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

明石市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
307,043
2020年比 +1.1%
兵庫県：-2.6%
2025年の転入超過
+843
人口千人あたり +2.75
兵庫県：-0.39
空き家率（2023年）
11.2%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.8%
兵庫県：13.8%
家賃の中央値（2023年）
5.8万円
月額・借家全体
兵庫県：5.7万円
大地震のリスク
44.4%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
兵庫県：33.0%
公示地価（2026年）
11.1万円/㎡
1年 +4.7%・5年 +18.9%
兵庫県：10.2万円/㎡
洪水リスク
25.0%
地価公示地点48か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点48か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
兵庫県：4.3%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

明石市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

700万円

11.7万円/㎡

  • 魚住町
  • 土山 · 徒歩15分
  • 2LDK · 60 m²
  • 1994年築
標準的2025 Q4

1,600万円

22.9万円/㎡

  • 藤江
  • 藤江 · 徒歩10分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1998年築
高価格帯2026 Q2

2,900万円

48.3万円/㎡

  • 相生町
  • 明石 · 徒歩12分
  • 3LDK · 60 m²
  • 2008年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q3

700万円

10万円/㎡

  • 大久保町
  • 江井ケ島 · 徒歩2分
  • 土地80㎡ · 延床70㎡
  • 1972年築
標準的2025 Q4

2,700万円

25.7万円/㎡

  • 魚住町住吉
  • 魚住 · 徒歩14分
  • 土地175㎡ · 延床105㎡
  • 2018年築
高価格帯2026 Q1

4,700万円

52.2万円/㎡

  • 西明石北町
  • 西明石 · 徒歩11分
  • 土地95㎡ · 延床90㎡
  • 2022年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
2006835万円2,900万円
2007900万円2,700万円
2008870万円2,600万円
2009890万円2,600万円
2010975万円2,700万円
2011940万円2,600万円
2012850万円2,500万円
20131,100万円2,400万円
2014980万円2,600万円
20151,200万円2,700万円
2016985万円2,700万円
2017980万円2,900万円
20181,200万円2,800万円
20191,200万円2,900万円
20201,400万円3,000万円
20211,400万円3,300万円
20221,450万円3,200万円
20231,500万円3,450万円
20241,600万円3,200万円
20251,500万円2,700万円
2026年（途中まで）1,300万円2,800万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てに割高感 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約14%高く、土地が希少で戸建てが高級品となっている市場です。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円10万円20万円30万円40万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200612.7万円/㎡27.5万円/㎡9.4万円/㎡
200713.6万円/㎡25万円/㎡9.2万円/㎡
200813.3万円/㎡22.6万円/㎡9.3万円/㎡
200914.1万円/㎡24.2万円/㎡8.4万円/㎡
201014.6万円/㎡25.6万円/㎡8.2万円/㎡
201114.6万円/㎡22.3万円/㎡9.1万円/㎡
201213.4万円/㎡22.1万円/㎡8.2万円/㎡
201316.7万円/㎡22.5万円/㎡9.1万円/㎡
201415.8万円/㎡22.4万円/㎡9.2万円/㎡
201516.3万円/㎡25.2万円/㎡9.8万円/㎡
201615.3万円/㎡24万円/㎡9.7万円/㎡
201715.2万円/㎡26.7万円/㎡10万円/㎡
201817.3万円/㎡24万円/㎡10万円/㎡
201918.6万円/㎡25万円/㎡10万円/㎡
202020万円/㎡28.4万円/㎡12万円/㎡
202120万円/㎡31.4万円/㎡11万円/㎡
202223.1万円/㎡30.5万円/㎡12万円/㎡
202321.7万円/㎡30万円/㎡13万円/㎡
202423.3万円/㎡30.5万円/㎡12万円/㎡
202523.6万円/㎡23.1万円/㎡14万円/㎡
2026年（途中まで）18.5万円/㎡24.2万円/㎡13万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築12年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築23年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約4.1%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築24年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築24年までに新築時から約53%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–39万円/㎡
1–36.4万円/㎡
257万円/㎡–
5–31.3万円/㎡
6–33.9万円/㎡
7–31.4万円/㎡
8–33.8万円/㎡
10–23.6万円/㎡
1237.6万円/㎡–
14–22.7万円/㎡
15–25万円/㎡
1640.5万円/㎡–
1740.6万円/㎡–
1833.7万円/㎡25.2万円/㎡
1931.6万円/㎡29.8万円/㎡
2033.3万円/㎡25.1万円/㎡
2132.8万円/㎡–
2226.7万円/㎡–
2327.7万円/㎡–
2428.7万円/㎡18.3万円/㎡
2527.8万円/㎡21.2万円/㎡
2622.1万円/㎡16.1万円/㎡
2721.7万円/㎡18.6万円/㎡
2820万円/㎡14.8万円/㎡
2919.3万円/㎡16.6万円/㎡
3017.8万円/㎡18.5万円/㎡
3118.7万円/㎡16万円/㎡
3216.9万円/㎡12.7万円/㎡
3319.3万円/㎡17.3万円/㎡
3420万円/㎡17.9万円/㎡
3514万円/㎡16.9万円/㎡
3617.8万円/㎡20.3万円/㎡
3713万円/㎡13.7万円/㎡
3810.8万円/㎡15万円/㎡
3919.3万円/㎡17.5万円/㎡
40–7.1万円/㎡
4114.7万円/㎡12万円/㎡
4214.3万円/㎡11.3万円/㎡
4318.4万円/㎡10万円/㎡
4418.2万円/㎡11.5万円/㎡
4519.3万円/㎡13.3万円/㎡
466.9万円/㎡9.3万円/㎡
47–8.5万円/㎡
4814.6万円/㎡9.7万円/㎡
49–9万円/㎡
508.6万円/㎡10万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200610.6万円/㎡11.5万円/㎡––
2007–13万円/㎡23.8万円/㎡–
2008–12.5万円/㎡27.1万円/㎡–
20098.6万円/㎡13.4万円/㎡26.7万円/㎡–
2010–13.2万円/㎡30万円/㎡–
20118.9万円/㎡13.2万円/㎡25.5万円/㎡–
20127.9万円/㎡13万円/㎡30.6万円/㎡–
20139.3万円/㎡14.9万円/㎡28.5万円/㎡–
20149.1万円/㎡14.8万円/㎡28.6万円/㎡–
2015–14.2万円/㎡28.7万円/㎡53.3万円/㎡
2016–13.6万円/㎡28.5万円/㎡–
20179万円/㎡12.7万円/㎡28.9万円/㎡58.6万円/㎡
201813万円/㎡15.7万円/㎡34万円/㎡–
2019–16.3万円/㎡32.9万円/㎡–
202010万円/㎡17.2万円/㎡33.3万円/㎡–
2021–17.1万円/㎡34.8万円/㎡–
202216.9万円/㎡21.5万円/㎡34.1万円/㎡–
202310.7万円/㎡20万円/㎡34.3万円/㎡–
202413.4万円/㎡21.3万円/㎡40.8万円/㎡–
202515.4万円/㎡20万円/㎡37.3万円/㎡–
2026年（途中まで）–17.8万円/㎡––
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200610.9万円/㎡16.6万円/㎡31万円/㎡–
200711.6万円/㎡16.7万円/㎡31.1万円/㎡–
200811.4万円/㎡14.9万円/㎡31.6万円/㎡–
200910.7万円/㎡15.3万円/㎡30.5万円/㎡–
201011万円/㎡13.7万円/㎡30万円/㎡32.7万円/㎡
201111.4万円/㎡14.3万円/㎡22.9万円/㎡31.4万円/㎡
20128.2万円/㎡14.8万円/㎡–29.5万円/㎡
20138.9万円/㎡11.7万円/㎡21万円/㎡30.5万円/㎡
20149.2万円/㎡13.9万円/㎡–30.5万円/㎡
20158.6万円/㎡14.4万円/㎡–31万円/㎡
201610.6万円/㎡14.3万円/㎡–31.3万円/㎡
20177.5万円/㎡15万円/㎡22.6万円/㎡32万円/㎡
20188.4万円/㎡13.3万円/㎡–32.4万円/㎡
20198.4万円/㎡14.6万円/㎡–33万円/㎡
20209.6万円/㎡14万円/㎡–33万円/㎡
20218.7万円/㎡14.4万円/㎡–33.7万円/㎡
202211万円/㎡18.3万円/㎡26.6万円/㎡–
202310.8万円/㎡14.7万円/㎡27.6万円/㎡32.8万円/㎡
202410.7万円/㎡18.5万円/㎡–36万円/㎡
20259.8万円/㎡14.3万円/㎡26.1万円/㎡–
2026年（途中まで）9.2万円/㎡17.6万円/㎡––

明石市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
大久保(兵庫)2,500万円32.8万円/㎡3,700万円13238
西明石2,200万円33.1万円/㎡3,600万円10234
明石2,500万円38.2万円/㎡3,500万円9162
魚住1,000万円16.7万円/㎡2,400万円10114
朝霧745万円12.6万円/㎡3,700万円15110
西新町1,350万円21.7万円/㎡3,200万円896
東二見860万円14.3万円/㎡2,600万円996
土山960万円15万円/㎡2,200万円1384
大蔵谷1,900万円24.4万円/㎡3,000万円768
藤江1,300万円21.7万円/㎡2,550万円963
江井ケ島930万円13.8万円/㎡2,600万円747
林崎松江海岸––3,200万円739
西江井ケ島––2,500万円637
西二見––2,900万円1035
中八木––3,900万円834

明石市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK1,600万円65 m²315
2LDK1,600万円60 m²93
4LDK2,000万円80 m²34
1LDK2,300万円45 m²19

明石市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,500万円（㎡単価23.6万円/㎡、196件）です。

明石市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,700万円（331件）です。

明石市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+18.2%、住宅地㎡単価は+16.7%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。