姫路市の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,200万円
- 17.9万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,000万円
- 2024年比 +11.4%
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 5.7万円/㎡
- 5年で+9.6%
- 2025年の取引件数
- 1,054
- 兵庫県内 41エリア中 17位（㎡単価）
データから見えること
安定した上昇
マンションの㎡単価は年約1.8%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。
兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より54%低い水準です。10年前の差は45%で、周辺から取り残されつつあります。
駅距離はほぼ影響なし
徒歩11〜15分のマンションも駅近と同等以上の価格で取引されており、車社会や静かな住宅地が評価される地域です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の66%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約15%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は655万円〜2,600万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は2.3%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は2.7%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は14.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は6.2%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.2万円）の約19.4年分です（広域では約32.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は22%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+0%、5年で0%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ51%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、87%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が6%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
姫路市の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 518,311
- 2020年比 -2.3%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- -640
- 人口千人あたり -1.23
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 14.1%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 6.2%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.2万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 21.7%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 6.9万円/㎡
- 1年 +0.3%・5年 -0.1%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 87.1%
- 地価公示地点116か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 6.0%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 1.7%
- 地価公示地点116か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
姫路市の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
580万円
8.9万円/㎡
- 大塩町汐咲
- 大塩 · 徒歩5分
- 3LDK · 65 m²
- 1993年築
1,100万円
20万円/㎡
- 伊伝居
- 姫路
- 2LDK · 55 m²
- 1989年築
2,800万円
43.1万円/㎡
- 元塩町
- 姫路 · 徒歩14分
- 3LDK · 65 m²
- 2011年築
戸建て
350万円
3.3万円/㎡
- 青山西
- 余部
- 土地140㎡ · 延床105㎡
- 1987年築
2,000万円
18.2万円/㎡
- 飾磨区
- 飾磨 · 徒歩19分
- 土地150㎡ · 延床110㎡
- 2012年築
3,700万円
35.2万円/㎡
- 大津区
- 山陽天満 · 徒歩11分
- 土地175㎡ · 延床105㎡
- 2025年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2007 | 810万円 | 2,500万円 |
| 2008 | 870万円 | 2,300万円 |
| 2009 | 880万円 | 2,000万円 |
| 2010 | 990万円 | 2,000万円 |
| 2011 | 850万円 | 2,100万円 |
| 2012 | 800万円 | 2,100万円 |
| 2013 | 860万円 | 2,000万円 |
| 2014 | 885万円 | 1,900万円 |
| 2015 | 930万円 | 1,900万円 |
| 2016 | 950万円 | 2,000万円 |
| 2017 | 880万円 | 2,100万円 |
| 2018 | 1,100万円 | 2,000万円 |
| 2019 | 970万円 | 2,000万円 |
| 2020 | 1,200万円 | 2,000万円 |
| 2021 | 1,250万円 | 2,100万円 |
| 2022 | 1,200万円 | 2,100万円 |
| 2023 | 1,000万円 | 2,000万円 |
| 2024 | 980万円 | 1,700万円 |
| 2025 | 1,200万円 | 2,000万円 |
| 2026年（途中まで） | 835万円 | 1,200万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 11.7万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2008 | 14.3万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 6.7万円/㎡ |
| 2009 | 12.7万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 7万円/㎡ |
| 2010 | 14.7万円/㎡ | 15.2万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2011 | 13万円/㎡ | 16.1万円/㎡ | 6.1万円/㎡ |
| 2012 | 12.2万円/㎡ | 15万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2013 | 13.7万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 6.3万円/㎡ |
| 2014 | 13.8万円/㎡ | 14.9万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2015 | 15.1万円/㎡ | 16万円/㎡ | 5.6万円/㎡ |
| 2016 | 13.8万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2017 | 14.1万円/㎡ | 17万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2018 | 17.8万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2019 | 16万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2020 | 17.2万円/㎡ | 17万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
| 2021 | 18.6万円/㎡ | 14.5万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
| 2022 | 20万円/㎡ | 14.3万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 2023 | 17.1万円/㎡ | 15万円/㎡ | 5.1万円/㎡ |
| 2024 | 18.3万円/㎡ | 11.7万円/㎡ | 5.6万円/㎡ |
| 2025 | 17.9万円/㎡ | 13万円/㎡ | 5.7万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 13.8万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 5.2万円/㎡ |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 30万円/㎡ |
| 1 | – | 25.3万円/㎡ |
| 2 | 40万円/㎡ | 31.3万円/㎡ |
| 3 | – | 29.1万円/㎡ |
| 4 | 52万円/㎡ | 28.1万円/㎡ |
| 5 | – | 27.6万円/㎡ |
| 6 | – | 25万円/㎡ |
| 7 | 46.2万円/㎡ | 24.3万円/㎡ |
| 8 | 44万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 9 | – | 20万円/㎡ |
| 10 | 41.3万円/㎡ | 21.6万円/㎡ |
| 11 | – | 22.2万円/㎡ |
| 12 | 27.4万円/㎡ | 17.6万円/㎡ |
| 13 | 26万円/㎡ | 16.5万円/㎡ |
| 14 | 30.9万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 15 | – | 18.5万円/㎡ |
| 16 | – | 22.7万円/㎡ |
| 17 | 30.3万円/㎡ | 18.3万円/㎡ |
| 18 | – | 15.2万円/㎡ |
| 19 | – | 15.4万円/㎡ |
| 20 | 30.4万円/㎡ | 11.6万円/㎡ |
| 21 | 25万円/㎡ | 15.2万円/㎡ |
| 22 | 19万円/㎡ | 20.5万円/㎡ |
| 23 | 20万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 24 | 21.8万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 25 | 17.2万円/㎡ | 13.9万円/㎡ |
| 26 | 17.2万円/㎡ | 10.8万円/㎡ |
| 27 | 16.4万円/㎡ | 11.6万円/㎡ |
| 28 | 14.2万円/㎡ | 12.3万円/㎡ |
| 29 | 9.5万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 30 | 11.4万円/㎡ | 11.3万円/㎡ |
| 31 | 13.3万円/㎡ | 8.6万円/㎡ |
| 32 | 10.5万円/㎡ | 7.2万円/㎡ |
| 33 | 14万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 34 | 14.8万円/㎡ | 9.7万円/㎡ |
| 35 | 15.4万円/㎡ | 9.2万円/㎡ |
| 36 | 13.3万円/㎡ | 7.1万円/㎡ |
| 37 | – | 9.3万円/㎡ |
| 38 | – | 6万円/㎡ |
| 39 | – | 5.6万円/㎡ |
| 40 | – | 6万円/㎡ |
| 41 | – | 5.8万円/㎡ |
| 42 | – | 5.5万円/㎡ |
| 43 | – | 4.7万円/㎡ |
| 44 | – | 5.9万円/㎡ |
| 45 | – | 4.9万円/㎡ |
| 46 | – | 5.4万円/㎡ |
| 47 | – | 5.3万円/㎡ |
| 48 | – | 6.4万円/㎡ |
| 49 | – | 4万円/㎡ |
| 50 | – | 4.7万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 11.7万円/㎡ | – | – |
| 2008 | 13万円/㎡ | 20.6万円/㎡ | – |
| 2009 | 12.5万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | – |
| 2010 | 12万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 11.7万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | – |
| 2012 | 11.7万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | – |
| 2013 | 13.3万円/㎡ | – | – |
| 2014 | 11.7万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2015 | 13.4万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | – |
| 2016 | 13.2万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 11.8万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2018 | 13.8万円/㎡ | 24.5万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 2019 | 12万円/㎡ | – | 40万円/㎡ |
| 2020 | 14.5万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | 37.1万円/㎡ |
| 2021 | 14.5万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | 38.7万円/㎡ |
| 2022 | 17.1万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 14.1万円/㎡ | – | 31.6万円/㎡ |
| 2024 | 13.7万円/㎡ | – | 36.8万円/㎡ |
| 2025 | 13.8万円/㎡ | 30.9万円/㎡ | 46.2万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 10.8万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 9.6万円/㎡ | 12.3万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | – |
| 2008 | 11.3万円/㎡ | 12.2万円/㎡ | 27.4万円/㎡ | – |
| 2009 | 7.3万円/㎡ | 10.6万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | – |
| 2010 | 7.7万円/㎡ | 10.7万円/㎡ | 23万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2011 | 7.8万円/㎡ | 11万円/㎡ | 22万円/㎡ | 27.1万円/㎡ |
| 2012 | 7.9万円/㎡ | 10.4万円/㎡ | 17.8万円/㎡ | 27.4万円/㎡ |
| 2013 | 8.3万円/㎡ | 10万円/㎡ | 18.1万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2014 | 7.5万円/㎡ | 10.3万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 26.2万円/㎡ |
| 2015 | 5.9万円/㎡ | 9.2万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 27.3万円/㎡ |
| 2016 | 6万円/㎡ | 10.2万円/㎡ | 16.7万円/㎡ | 27.6万円/㎡ |
| 2017 | 6.2万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2018 | 7.7万円/㎡ | 10.5万円/㎡ | 16万円/㎡ | 27.4万円/㎡ |
| 2019 | 6.4万円/㎡ | 8.7万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 28.6万円/㎡ |
| 2020 | 5万円/㎡ | 9.4万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 26万円/㎡ |
| 2021 | 5万円/㎡ | 8.9万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2022 | 5.2万円/㎡ | 9.6万円/㎡ | 16.7万円/㎡ | 25.9万円/㎡ |
| 2023 | 5.1万円/㎡ | 9.3万円/㎡ | 17.9万円/㎡ | 24.5万円/㎡ |
| 2024 | 4.6万円/㎡ | 8.8万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | – |
| 2025 | 4.4万円/㎡ | 8.3万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 21.8万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 3.9万円/㎡ | 7.6万円/㎡ | – | – |
姫路市の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 姫路 | 1,300万円 | 21.5万円/㎡ | 2,300万円 | 16 | 742 |
| 余部 | – | – | 1,100万円 | 16 | 101 |
| 英賀保 | 1,300万円 | 18.6万円/㎡ | 2,650万円 | 11 | 90 |
| 飾磨 | 915万円 | 16.3万円/㎡ | 2,450万円 | 9 | 88 |
| 御着 | – | – | 2,000万円 | 19 | 80 |
| はりま勝原 | – | – | 2,800万円 | 12 | 80 |
| 山陽網干 | – | – | 1,000万円 | 13 | 58 |
| 白浜の宮 | 580万円 | 10万円/㎡ | 2,500万円 | 14 | 56 |
| 網干 | 895万円 | 11.9万円/㎡ | 1,450万円 | 11 | 48 |
| 山陽天満 | – | – | 2,700万円 | 11 | 39 |
| 亀山(兵庫) | 790万円 | 12.3万円/㎡ | 3,600万円 | 8 | 37 |
| 平松 | – | – | 1,800万円 | 10 | 35 |
| 西飾磨 | – | – | 3,100万円 | 8 | 35 |
| 広畑 | 1,000万円 | 15.4万円/㎡ | 3,550万円 | 9 | 33 |
| 香呂 | – | – | 590万円 | 10 | 28 |
姫路市の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,300万円 | 70 m² | 202 |
| 2LDK | 1,300万円 | 60 m² | 73 |
| 4LDK | 1,500万円 | 80 m² | 56 |
| 1K | 305万円 | 15 m² | 22 |
| 1LDK | 900万円 | 45 m² | 15 |
| 2DK | 505万円 | 55 m² | 10 |
姫路市の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,200万円（㎡単価17.9万円/㎡、150件）です。
姫路市の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,000万円（456件）です。
姫路市の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+4.1%、住宅地㎡単価は+9.6%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。