神戸市西区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,200万円
- 26.1万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,500万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 9.7万円/㎡
- 5年で+76.4%
- 2025年の取引件数
- 326
- 兵庫県内 41エリア中 12位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約4.4%上昇し、その前の5年（年1.1%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より35%低い水準です。10年前の差は17%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約10%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。
ファミリー向けの市場
最近の取引の84%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約11%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,500万円〜3,075万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は4.4%減少しました。2025年は転出超過（人口千人あたり約3.9人）で、長期的な住宅需要は弱まっています。人口が減る一方で世帯数は3.2%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
放置空き家は少ない
2023年の空き家率は13.3%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は2.7%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.3万円）の約34.8年分です（広域では約32.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は50%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+9%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ67%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、14%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
神戸市西区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 228,268
- 2020年比 -4.4%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- -878
- 人口千人あたり -3.85
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 13.3%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 2.7%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.3万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 50.2%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 7.3万円/㎡
- 1年 +2.8%・5年 +8.5%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 13.5%
- 地価公示地点37か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 0.0%
- 地価公示地点37か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
神戸市西区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,300万円
20万円/㎡
- 伊川谷町
- 朝霧
- 3LDK · 65 m²
- 1982年築
2,200万円
31.4万円/㎡
- 糀台
- 西神中央 · 徒歩6分
- 3LDK · 70 m²
- 1989年築
3,300万円
44万円/㎡
- 井吹台北町
- 西神南 · 徒歩9分
- 3LDK · 75 m²
- 2010年築
戸建て
750万円
7.9万円/㎡
- 押部谷町
- 栄(兵庫) · 徒歩4分
- 土地180㎡ · 延床95㎡
- 1970年築
2,300万円
21.9万円/㎡
- 糀台
- 西神中央 · 徒歩14分
- 土地145㎡ · 延床105㎡
- 1986年築
4,000万円
44.4万円/㎡
- 学園東町
- 総合運動公園 · 徒歩11分
- 土地115㎡ · 延床90㎡
- 2026年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 1,900万円 | 3,800万円 |
| 2007 | 1,700万円 | 3,100万円 |
| 2008 | 1,700万円 | 3,100万円 |
| 2009 | 1,700万円 | 3,100万円 |
| 2010 | 1,900万円 | 3,000万円 |
| 2011 | 2,000万円 | 2,700万円 |
| 2012 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| 2013 | 1,800万円 | 2,700万円 |
| 2014 | 1,800万円 | 2,700万円 |
| 2015 | 1,800万円 | 2,700万円 |
| 2016 | 1,800万円 | 2,400万円 |
| 2017 | 1,800万円 | 2,450万円 |
| 2018 | 2,000万円 | 2,900万円 |
| 2019 | 1,700万円 | 2,800万円 |
| 2020 | 1,850万円 | 2,800万円 |
| 2021 | 1,900万円 | 2,850万円 |
| 2022 | 2,000万円 | 2,850万円 |
| 2023 | 2,200万円 | 2,500万円 |
| 2024 | 2,200万円 | 2,400万円 |
| 2025 | 2,200万円 | 2,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,350万円 | 2,000万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 21.3万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | 7.5万円/㎡ |
| 2007 | 20万円/㎡ | 25.6万円/㎡ | 6.4万円/㎡ |
| 2008 | 21.1万円/㎡ | 26.4万円/㎡ | 6.6万円/㎡ |
| 2009 | 20万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | 6.9万円/㎡ |
| 2010 | 22.4万円/㎡ | 24.7万円/㎡ | 7.7万円/㎡ |
| 2011 | 22.7万円/㎡ | 22万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
| 2012 | 24.3万円/㎡ | 24.7万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2013 | 21.2万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 2014 | 21.3万円/㎡ | 21.8万円/㎡ | 4.5万円/㎡ |
| 2015 | 22.3万円/㎡ | 22.3万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 2016 | 22.1万円/㎡ | 21.3万円/㎡ | 5.8万円/㎡ |
| 2017 | 21.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 6.2万円/㎡ |
| 2018 | 22.7万円/㎡ | 23万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 2019 | 20万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 5.6万円/㎡ |
| 2020 | 21.1万円/㎡ | 24.2万円/㎡ | 5.5万円/㎡ |
| 2021 | 22.7万円/㎡ | 24.1万円/㎡ | 6.1万円/㎡ |
| 2022 | 24万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 6.5万円/㎡ |
| 2023 | 26.3万円/㎡ | 19.5万円/㎡ | 7.8万円/㎡ |
| 2024 | 25万円/㎡ | 20万円/㎡ | 8.7万円/㎡ |
| 2025 | 26.1万円/㎡ | 21.6万円/㎡ | 9.7万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 26.1万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 34.4万円/㎡ |
| 1 | – | 32.1万円/㎡ |
| 5 | 53.6万円/㎡ | – |
| 7 | 54.7万円/㎡ | – |
| 9 | – | 29.4万円/㎡ |
| 16 | – | 24.4万円/㎡ |
| 17 | 43万円/㎡ | – |
| 18 | 45.5万円/㎡ | – |
| 19 | 38.8万円/㎡ | – |
| 22 | – | 21.6万円/㎡ |
| 23 | 28.3万円/㎡ | – |
| 24 | – | 19.2万円/㎡ |
| 25 | 23.2万円/㎡ | 25.2万円/㎡ |
| 26 | 18.7万円/㎡ | 19.4万円/㎡ |
| 27 | 24.6万円/㎡ | 20.6万円/㎡ |
| 28 | 22.7万円/㎡ | 17.3万円/㎡ |
| 29 | 21.8万円/㎡ | 17.5万円/㎡ |
| 30 | 21.7万円/㎡ | 12.1万円/㎡ |
| 31 | 21.1万円/㎡ | 13.2万円/㎡ |
| 32 | 20.4万円/㎡ | 18.1万円/㎡ |
| 33 | 21.2万円/㎡ | 20万円/㎡ |
| 34 | 24.3万円/㎡ | 20.9万円/㎡ |
| 35 | 23.1万円/㎡ | 17.4万円/㎡ |
| 36 | 20.2万円/㎡ | 14.4万円/㎡ |
| 37 | – | 17.4万円/㎡ |
| 38 | – | 13.5万円/㎡ |
| 39 | – | 15.2万円/㎡ |
| 40 | – | 12.5万円/㎡ |
| 41 | – | 7.6万円/㎡ |
| 42 | – | 8万円/㎡ |
| 43 | – | 10.6万円/㎡ |
| 44 | – | 9.4万円/㎡ |
| 45 | – | 7.9万円/㎡ |
| 46 | – | 5万円/㎡ |
| 50 | – | 4.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|
| 2006 | 20万円/㎡ | – |
| 2007 | 18.9万円/㎡ | 33.8万円/㎡ |
| 2008 | 20万円/㎡ | – |
| 2009 | 18.8万円/㎡ | 33.8万円/㎡ |
| 2010 | 21.1万円/㎡ | 33.3万円/㎡ |
| 2011 | 20万円/㎡ | 34.3万円/㎡ |
| 2012 | 20万円/㎡ | 32.8万円/㎡ |
| 2013 | 18.9万円/㎡ | 32.7万円/㎡ |
| 2014 | 20万円/㎡ | 32.9万円/㎡ |
| 2015 | 20万円/㎡ | 35.6万円/㎡ |
| 2016 | 20万円/㎡ | 32.4万円/㎡ |
| 2017 | 17.5万円/㎡ | 36万円/㎡ |
| 2018 | 20万円/㎡ | 36.3万円/㎡ |
| 2019 | 20万円/㎡ | – |
| 2020 | 18.9万円/㎡ | – |
| 2021 | 18.8万円/㎡ | 34.1万円/㎡ |
| 2022 | 21.8万円/㎡ | – |
| 2023 | 22.7万円/㎡ | 41.2万円/㎡ |
| 2024 | 23.2万円/㎡ | 43万円/㎡ |
| 2025 | 22.4万円/㎡ | 42.7万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 21.7万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | – | 23.7万円/㎡ | 37.4万円/㎡ | – |
| 2007 | – | 18.9万円/㎡ | 34.4万円/㎡ | – |
| 2008 | 12.3万円/㎡ | 21万円/㎡ | 31.9万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 17.8万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 9.4万円/㎡ | 19万円/㎡ | 28.9万円/㎡ | 37.4万円/㎡ |
| 2011 | 8.4万円/㎡ | 18.5万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 33.2万円/㎡ |
| 2012 | 9万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | – | 34.2万円/㎡ |
| 2013 | 9.1万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | – | 34.4万円/㎡ |
| 2014 | 8.2万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 20万円/㎡ | 35.3万円/㎡ |
| 2015 | 8.5万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | – | 37.1万円/㎡ |
| 2016 | 7.4万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 20万円/㎡ | 30.8万円/㎡ |
| 2017 | 8.5万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | – | 33万円/㎡ |
| 2018 | 6.7万円/㎡ | 15.5万円/㎡ | – | 37.6万円/㎡ |
| 2019 | – | 15.4万円/㎡ | 22.3万円/㎡ | 35.1万円/㎡ |
| 2020 | 7.3万円/㎡ | 16.7万円/㎡ | – | 32.4万円/㎡ |
| 2021 | 5.1万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | – | 26.5万円/㎡ |
| 2022 | 9.7万円/㎡ | 19万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 8.2万円/㎡ | 17万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 8.5万円/㎡ | 18.3万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 5.5万円/㎡ | 16万円/㎡ | – | – |
| 2026年（途中まで） | – | 12.3万円/㎡ | – | – |
神戸市西区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 西神中央 | 2,400万円 | 31.5万円/㎡ | 3,400万円 | 10 | 279 |
| 明石 | 950万円 | 15.7万円/㎡ | 2,450万円 | 22 | 155 |
| 西神南 | 2,400万円 | 27.8万円/㎡ | 4,000万円 | 6 | 103 |
| 学園都市 | 2,400万円 | 28.2万円/㎡ | 4,100万円 | 8 | 56 |
| 伊川谷 | 780万円 | 13.7万円/㎡ | 3,400万円 | 26 | 53 |
| 大久保(兵庫) | – | – | 1,400万円 | – | 37 |
| 木幡(兵庫) | – | – | 1,400万円 | 10 | 34 |
| 栄(兵庫) | – | – | 1,600万円 | 13 | 33 |
| 押部谷 | – | – | 850万円 | 9 | 28 |
| 西明石 | – | – | 2,700万円 | 21 | 24 |
| 緑が丘(兵庫) | – | – | 600万円 | 9 | 21 |
| 朝霧 | 1,050万円 | 15.9万円/㎡ | – | 26 | 20 |
神戸市西区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,100万円 | 80 m² | 224 |
| 4LDK | 2,500万円 | 95 m² | 63 |
| 2LDK | 1,700万円 | 65 m² | 29 |
| 1LDK | 2,500万円 | 55 m² | 13 |
神戸市西区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,200万円（㎡単価26.1万円/㎡、106件）です。
神戸市西区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,500万円（147件）です。
神戸市西区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+23.4%、住宅地㎡単価は+76.4%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。