Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市垂水区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,600萬日圓
22.4萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,700萬日圓
較2024年 +10.7%
住宅用地每㎡（成交）
13萬日圓/㎡
5年 +30.0%
2025年成交筆數
481
在兵庫県41個地區中排名第15（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約2.3%，快於前五年的0.7%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均低47%。十年前差距為27%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約92%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中73%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於795萬日圓至3,000萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-4%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為12.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.3%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月4.8萬日圓）的27.7年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為50%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+8%。

災害區域涵蓋地點少

公示地價地點中，3%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，2%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在神戸市垂水区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
206,825
較2020年 -3.9%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+5
每千人 +0.02
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
12.4%
非出租或出售的空屋 4.3%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
4.8萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
50.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
公示地價（2026年）
11.6萬日圓/㎡
1年 +1.9%・5年 +7.6%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
3.3%
60個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
1.7%
60個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

神戸市垂水区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

480萬日圓

10.7萬日圓/㎡

  • 向陽
  • 垂水 · 步行28分
  • 2DK · 45 m²
  • 1984年建
典型2026 Q2

1,700萬日圓

24.3萬日圓/㎡

  • 青山台
  • 垂水
  • 3LDK · 70 m²
  • 2002年建
較高價位2026 Q1

4,100萬日圓

51.3萬日圓/㎡

  • 五色山
  • 霞ケ丘(兵庫) · 步行4分
  • 4LDK · 80 m²
  • 2007年建

獨棟

較低價位2025 Q4

580萬日圓

8.3萬日圓/㎡

  • 旭が丘
  • 垂水 · 步行16分
  • 土地110㎡ · 樓地板70㎡
  • 1975年建
典型2026 Q2

2,700萬日圓

27萬日圓/㎡

  • 福田
  • 垂水 · 步行21分
  • 土地95㎡ · 樓地板100㎡
  • 2012年建
較高價位2025 Q4

4,500萬日圓

45萬日圓/㎡

  • 狩口台
  • 朝霧 · 步行16分
  • 土地100㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,100萬日圓3,000萬日圓
2007990萬日圓2,900萬日圓
20081,300萬日圓2,600萬日圓
20091,300萬日圓2,600萬日圓
20101,300萬日圓2,800萬日圓
20111,300萬日圓2,800萬日圓
20121,200萬日圓2,700萬日圓
20131,100萬日圓2,600萬日圓
20141,400萬日圓2,900萬日圓
20151,300萬日圓2,900萬日圓
20161,300萬日圓3,000萬日圓
20171,300萬日圓2,800萬日圓
20181,100萬日圓2,800萬日圓
20191,300萬日圓2,550萬日圓
20201,400萬日圓2,400萬日圓
20211,600萬日圓2,700萬日圓
20221,700萬日圓2,800萬日圓
20231,500萬日圓2,500萬日圓
20241,350萬日圓2,350萬日圓
20251,600萬日圓2,700萬日圓
2026年（部分）1,800萬日圓2,950萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟與公寓每㎡價格相若 — 獨棟每㎡樓地板價格（含土地）與公寓相若，反映土地昂貴，買獨棟並不能便宜換取更大空間。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200614.7萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
200715萬日圓/㎡26萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
200817.3萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
200918.6萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201017.5萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡11.5萬日圓/㎡
201117.6萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201216.5萬日圓/㎡25.1萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201316.5萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201420萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201518.6萬日圓/㎡26萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201617萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201717.1萬日圓/㎡27萬日圓/㎡9.7萬日圓/㎡
201816萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201918.5萬日圓/㎡23.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202018.7萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
202121.5萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202223.1萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202321萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202419.2萬日圓/㎡20.2萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202522.4萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
2026年（部分）24萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約8年時每㎡價格下跌約四分之一，約21年時跌至一半。25年後仍每年下跌約1.7%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
086.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
165萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡
262萬日圓/㎡–
7–36.4萬日圓/㎡
846.1萬日圓/㎡–
1149.5萬日圓/㎡–
1326.7萬日圓/㎡–
1536.5萬日圓/㎡–
1635.4萬日圓/㎡–
1931.9萬日圓/㎡–
2037.6萬日圓/㎡–
2132.9萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡
2226.8萬日圓/㎡–
2323.4萬日圓/㎡–
2424.3萬日圓/㎡–
2522.1萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
2627.4萬日圓/㎡–
2716萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡
2824.6萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡
3019.1萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡
3119.5萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡
3218.1萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡
3318.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
3416.9萬日圓/㎡–
3518.6萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡
3616.9萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
3718.2萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡
3818.5萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡
40–10萬日圓/㎡
41–13.1萬日圓/㎡
42–13萬日圓/㎡
43–11.7萬日圓/㎡
44–8.9萬日圓/㎡
45–8.3萬日圓/㎡
46–13.8萬日圓/㎡
47–11.1萬日圓/㎡
487.6萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
497.2萬日圓/㎡10.8萬日圓/㎡
506萬日圓/㎡6.9萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
20068.3萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡––
2007–15.4萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡–
20088.3萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡–
2009–14.6萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡–
20106.2萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡–
2011–15.8萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡–
2012–16萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡–
20136.8萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
20148.3萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡–
2015–17.4萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
20165萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡24萬日圓/㎡–
20177.4萬日圓/㎡16萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡–
20185.3萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡–
2019–16萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡–
2020–15.8萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡–
202111.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡58萬日圓/㎡
20227萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡30.3萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
2023–18.4萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡–
2024–19.8萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡–
20254.7萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–20萬日圓/㎡31萬日圓/㎡–
200714.3萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡32萬日圓/㎡–
200813.5萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
20099.7萬日圓/㎡19萬日圓/㎡31萬日圓/㎡–
201015.1萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡–
201110.8萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡
201210.5萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡–32.2萬日圓/㎡
201311.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡–32.2萬日圓/㎡
201411.3萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡–35.6萬日圓/㎡
20159.5萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡–35.5萬日圓/㎡
201610.9萬日圓/㎡16.1萬日圓/㎡–35.1萬日圓/㎡
201710.4萬日圓/㎡14.3萬日圓/㎡–34萬日圓/㎡
20186.5萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡–35.7萬日圓/㎡
20198萬日圓/㎡12.2萬日圓/㎡–35.9萬日圓/㎡
20207.1萬日圓/㎡12.8萬日圓/㎡–33.3萬日圓/㎡
202110.3萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡–34.4萬日圓/㎡
20229.9萬日圓/㎡15.7萬日圓/㎡––
202312萬日圓/㎡13萬日圓/㎡––
20249.5萬日圓/㎡14.1萬日圓/㎡––
20258.3萬日圓/㎡13.9萬日圓/㎡––

神戸市垂水区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
垂水2,000萬日圓28.5萬日圓/㎡2,800萬日圓15425
舞子1,300萬日圓19.5萬日圓/㎡2,700萬日圓13154
朝霧360萬日圓6.3萬日圓/㎡2,800萬日圓13126
学園都市2,000萬日圓24.3萬日圓/㎡5,300萬日圓2099
塩屋(兵庫)1,600萬日圓22.3萬日圓/㎡590萬日圓1482
滝の茶屋1,100萬日圓15.8萬日圓/㎡1,000萬日圓858
東垂水––1,100萬日圓850
霞ケ丘(兵庫)1,900萬日圓26.5萬日圓/㎡2,300萬日圓647
西舞子1,500萬日圓21.4萬日圓/㎡1,100萬日圓840
名谷2,400萬日圓28.2萬日圓/㎡1,350萬日圓1523
須磨––2,000萬日圓–18

神戸市垂水区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,600萬日圓70 m²230
2LDK1,900萬日圓65 m²81
4LDK1,950萬日圓85 m²40

神戸市垂水区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,600萬日圓（每㎡22.4萬日圓，共162筆）。

神戸市垂水区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,700萬日圓（共231筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。