神戸市須磨区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,250万円
- 18.8万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,700万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 15万円/㎡
- 5年で+36.4%
- 2025年の取引件数
- 315
- 兵庫県内 41エリア中 16位（㎡単価）
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約0.1%と、前の5年の年2.3%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
兵庫県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は兵庫県平均より52%低い水準です。10年前の差は37%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約172%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の81%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約11%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は538万円〜2,600万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が減少
2020年から2025年に人口は3.8%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は2.7%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は11%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.6%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.1万円）の約20.3年分です（広域では約32.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクが高い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は53%です。新耐震基準（1981年以降、木造は2000年基準が望ましい）の確認と地震保険の検討をおすすめします。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+8%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ67%低い水準です。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、21%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
神戸市須磨区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 152,654
- 2020年比 -3.8%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- -288
- 人口千人あたり -1.89
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 11.0%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 3.6%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.1万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 53.2%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 12.6万円/㎡
- 1年 +2.4%・5年 +8.3%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 20.8%
- 地価公示地点48か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 2.1%
- 地価公示地点48か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
神戸市須磨区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
340万円
7.6万円/㎡
- 菅の台
- 名谷 · 徒歩23分
- 3DK · 45 m²
- 1975年築
1,100万円
18.3万円/㎡
- 竜が台
- 名谷 · 徒歩8分
- 3LDK · 60 m²
- 1977年築
2,500万円
31.3万円/㎡
- 横尾
- 妙法寺(兵庫) · 徒歩2分
- 3LDK · 80 m²
- 1981年築
戸建て
980万円
10.9万円/㎡
- 関守町
- 須磨 · 徒歩8分
- 土地115㎡ · 延床90㎡
- 1987年築
2,500万円
18.5万円/㎡
- 神の谷
- 名谷 · 徒歩21分
- 土地200㎡ · 延床135㎡
- 1982年築
4,400万円
51.8万円/㎡
- 稲葉町
- 須磨海浜公園 · 徒歩5分
- 土地50㎡ · 延床85㎡
- 2026年築
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| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 1,000万円 | 2,500万円 |
| 2007 | 950万円 | 3,000万円 |
| 2008 | 1,050万円 | 2,600万円 |
| 2009 | 1,100万円 | 2,400万円 |
| 2010 | 1,300万円 | 2,800万円 |
| 2011 | 1,000万円 | 2,400万円 |
| 2012 | 1,000万円 | 2,600万円 |
| 2013 | 990万円 | 2,400万円 |
| 2014 | 1,200万円 | 2,600万円 |
| 2015 | 1,200万円 | 2,700万円 |
| 2016 | 1,100万円 | 2,850万円 |
| 2017 | 1,200万円 | 2,800万円 |
| 2018 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2019 | 1,300万円 | 2,600万円 |
| 2020 | 1,300万円 | 3,100万円 |
| 2021 | 1,200万円 | 2,700万円 |
| 2022 | 1,400万円 | 3,000万円 |
| 2023 | 1,500万円 | 3,000万円 |
| 2024 | 1,300万円 | 2,950万円 |
| 2025 | 1,250万円 | 2,700万円 |
| 2026年（途中まで） | 1,000万円 | 2,200万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 14.3万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2007 | 13.5万円/㎡ | 24万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2008 | 14.9万円/㎡ | 23.7万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2009 | 15.7万円/㎡ | 22万円/㎡ | 13.5万円/㎡ |
| 2010 | 16.7万円/㎡ | 22.1万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2011 | 15万円/㎡ | 20万円/㎡ | 14.5万円/㎡ |
| 2012 | 14.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2013 | 14.4万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2014 | 16.4万円/㎡ | 23.7万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2015 | 17.1万円/㎡ | 22.4万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2016 | 15.7万円/㎡ | 22.8万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2017 | 16万円/㎡ | 22.5万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2018 | 17.1万円/㎡ | 21.7万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2019 | 17.5万円/㎡ | 19.2万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2020 | 20万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2021 | 17.6万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2022 | 20万円/㎡ | 26.7万円/㎡ | 14.5万円/㎡ |
| 2023 | 21.4万円/㎡ | 26.5万円/㎡ | 13万円/㎡ |
| 2024 | 18.9万円/㎡ | 24.1万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2025 | 18.8万円/㎡ | 22.3万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 15.4万円/㎡ | 18万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 41.4万円/㎡ |
| 1 | – | 40万円/㎡ |
| 8 | 47.5万円/㎡ | – |
| 16 | 45.3万円/㎡ | – |
| 24 | 26.7万円/㎡ | – |
| 25 | 30.8万円/㎡ | 24.4万円/㎡ |
| 26 | 20.8万円/㎡ | – |
| 27 | 25.3万円/㎡ | – |
| 28 | 24.6万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 29 | 21.7万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 30 | 19万円/㎡ | – |
| 31 | 22.4万円/㎡ | – |
| 32 | 21.1万円/㎡ | 13.3万円/㎡ |
| 33 | 18.1万円/㎡ | 19万円/㎡ |
| 34 | – | 17.2万円/㎡ |
| 35 | 23.1万円/㎡ | – |
| 37 | – | 12.4万円/㎡ |
| 38 | 18.7万円/㎡ | – |
| 39 | 15.7万円/㎡ | 17.9万円/㎡ |
| 40 | 10.8万円/㎡ | 16.8万円/㎡ |
| 41 | 13.6万円/㎡ | 10.9万円/㎡ |
| 42 | 11.8万円/㎡ | 21.6万円/㎡ |
| 43 | 15万円/㎡ | 16.3万円/㎡ |
| 44 | 14.7万円/㎡ | 11.7万円/㎡ |
| 45 | 12.8万円/㎡ | 12.9万円/㎡ |
| 46 | 9.6万円/㎡ | 12.5万円/㎡ |
| 47 | 12.4万円/㎡ | – |
| 48 | 6.7万円/㎡ | 10.4万円/㎡ |
| 49 | 7万円/㎡ | 6万円/㎡ |
| 50 | 4.3万円/㎡ | 10.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 9.3万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | – |
| 2007 | 9.7万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | – |
| 2008 | 8.6万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 36.9万円/㎡ |
| 2009 | 8.2万円/㎡ | 16.7万円/㎡ | 35.7万円/㎡ |
| 2010 | 8.1万円/㎡ | 15.8万円/㎡ | 27.7万円/㎡ |
| 2011 | 7.2万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | – |
| 2012 | 8.8万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | – |
| 2013 | 6.7万円/㎡ | 16万円/㎡ | – |
| 2014 | 10.5万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | – |
| 2015 | 6.6万円/㎡ | 16.9万円/㎡ | 32.9万円/㎡ |
| 2016 | 8.4万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 37.1万円/㎡ |
| 2017 | 8.2万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | – |
| 2018 | 8.1万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | 36.5万円/㎡ |
| 2019 | 7.4万円/㎡ | 17.6万円/㎡ | 38.4万円/㎡ |
| 2020 | 6.2万円/㎡ | 20万円/㎡ | 37万円/㎡ |
| 2021 | 8.6万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | 39.2万円/㎡ |
| 2022 | 10.4万円/㎡ | 20万円/㎡ | – |
| 2023 | 9.2万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | – |
| 2024 | 10.7万円/㎡ | 20万円/㎡ | – |
| 2025 | 7.3万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | – | 21.7万円/㎡ | 32.9万円/㎡ | – |
| 2007 | 17.5万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | 36万円/㎡ | – |
| 2008 | 18.2万円/㎡ | 21万円/㎡ | 31.2万円/㎡ | – |
| 2009 | 14.4万円/㎡ | 21.6万円/㎡ | 29.6万円/㎡ | – |
| 2010 | 11万円/㎡ | 19万円/㎡ | 36.8万円/㎡ | – |
| 2011 | 14.6万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | – | 29.6万円/㎡ |
| 2012 | 13.6万円/㎡ | 16.8万円/㎡ | – | 33万円/㎡ |
| 2013 | 11.6万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | – | 38万円/㎡ |
| 2014 | 10万円/㎡ | 20万円/㎡ | – | 35.2万円/㎡ |
| 2015 | 10.6万円/㎡ | 18.6万円/㎡ | – | 33.6万円/㎡ |
| 2016 | 15万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | – | 34.3万円/㎡ |
| 2017 | 14万円/㎡ | 16.7万円/㎡ | – | 34.3万円/㎡ |
| 2018 | 9.5万円/㎡ | 16.6万円/㎡ | – | 36万円/㎡ |
| 2019 | 10.5万円/㎡ | 16.3万円/㎡ | – | 34.1万円/㎡ |
| 2020 | – | 17.3万円/㎡ | – | 35万円/㎡ |
| 2021 | 11.3万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | – | – |
| 2022 | 14.7万円/㎡ | 20.3万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 11.6万円/㎡ | 18万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 11.7万円/㎡ | 17.4万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 13.7万円/㎡ | 19万円/㎡ | – | – |
神戸市須磨区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 名谷 | 920万円 | 12.3万円/㎡ | 3,000万円 | 16 | 271 |
| 妙法寺(兵庫) | 1,300万円 | 18.4万円/㎡ | 2,250万円 | 10 | 170 |
| 須磨 | 930万円 | 13.8万円/㎡ | 3,200万円 | 9 | 108 |
| 板宿 | 2,400万円 | 35.7万円/㎡ | 1,500万円 | 6 | 69 |
| 月見山 | 2,900万円 | 46.2万円/㎡ | 3,050万円 | 5 | 43 |
| 須磨海浜公園 | 3,450万円 | 56.2万円/㎡ | 4,800万円 | 4 | 42 |
| 東須磨 | – | – | 3,300万円 | 4 | 39 |
| 鷹取 | 2,700万円 | 45万円/㎡ | – | 7 | 21 |
| 須磨寺 | – | – | 3,400万円 | 4 | 21 |
神戸市須磨区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 1,500万円 | 70 m² | 223 |
| 2LDK | 1,750万円 | 60 m² | 48 |
| 4DK | 500万円 | 70 m² | 23 |
| 4LDK | 1,600万円 | 85 m² | 15 |
神戸市須磨区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,250万円（㎡単価18.8万円/㎡、132件）です。
神戸市須磨区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,700万円（133件）です。
神戸市須磨区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は-6.2%、住宅地㎡単価は+36.4%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。