Himeji Castle, Hyogo
写真：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市東灘区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
3,000万円
42.7万円/㎡ · 2024年比 -5.9%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
5,500万円
住宅地 ㎡単価（取引）
41.5万円/㎡
5年で+22.1%
2025年の取引件数
495
兵庫県内 41エリア中 6位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約3.6%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

兵庫県と連動

マンションの㎡単価は兵庫県平均より12%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近プレミアムは小さめ

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約2%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

ファミリー向けの市場

最近の取引の66%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,900万円〜4,300万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は0.8%減少しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。人口が減る一方で世帯数は2.7%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は10.6%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は3.8%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.5万円）の約38.3年分です（広域では約32.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は36%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+15%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ57%低い水準です。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、49%が想定最大規模の浸水想定区域内、13%が土砂災害警戒区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

神戸市東灘区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
211,921
2020年比 -0.8%
兵庫県：-2.6%
2025年の転入超過
+215
人口千人あたり +1.01
兵庫県：-0.39
空き家率（2023年）
10.6%
うち賃貸・売却用以外の空き家 3.8%
兵庫県：13.8%
家賃の中央値（2023年）
6.5万円
月額・借家全体
兵庫県：5.7万円
大地震のリスク
36.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
兵庫県：33.0%
公示地価（2026年）
34万円/㎡
1年 +4.6%・5年 +14.5%
兵庫県：10.2万円/㎡
洪水リスク
48.7%
地価公示地点39か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土砂災害リスク
12.8%
地価公示地点39か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
兵庫県：4.3%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

神戸市東灘区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

1,700万円

24.3万円/㎡

  • 向洋町中
  • アイランドセンター · 徒歩4分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1991年築
標準的2026 Q2

3,000万円

42.9万円/㎡

  • 魚崎南町
  • 魚崎 · 徒歩8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2000年築
高価格帯2026 Q1

4,800万円

68.6万円/㎡

  • 甲南町
  • 住吉(ＪＲ・六甲ライナー) · 徒歩11分
  • 2DK · 70 m²
  • 2004年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

3,600万円

26.7万円/㎡

  • 魚崎北町
  • 青木 · 徒歩11分
  • 土地60㎡ · 延床135㎡
  • 1998年築
標準的2025 Q4

5,700万円

57万円/㎡

  • 甲南台
  • 甲南山手 · 徒歩15分
  • 土地115㎡ · 延床100㎡
  • 2025年築
高価格帯2026 Q2

1億2,000万円

109万円/㎡

  • 住吉山手
  • 御影(阪急) · 徒歩5分
  • 土地125㎡ · 延床110㎡
  • 2020年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
20062,000万円4,300万円
20072,200万円5,050万円
20082,300万円4,200万円
20092,100万円3,800万円
20102,000万円4,500万円
20111,900万円4,200万円
20122,100万円4,200万円
20132,200万円4,050万円
20142,000万円3,900万円
20152,200万円4,600万円
20162,350万円4,350万円
20172,400万円4,500万円
20182,800万円4,600万円
20192,600万円4,500万円
20202,500万円4,700万円
20212,900万円4,700万円
20222,700万円4,950万円
20232,800万円4,500万円
20242,900万円4,700万円
20253,000万円5,500万円
2026年（途中まで）2,900万円5,600万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てとマンションの㎡単価はほぼ同じ — 戸建ての延床㎡単価は土地込みでもマンションとほぼ同水準です。土地が高い地域のため、戸建てで広さを安く得ることは難しい市場です。
0円20万円40万円60万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200630万円/㎡34万円/㎡30.5万円/㎡
200733.3万円/㎡36.2万円/㎡31万円/㎡
200834.1万円/㎡36.1万円/㎡26万円/㎡
200930.7万円/㎡33.2万円/㎡27万円/㎡
201030万円/㎡37万円/㎡27万円/㎡
201128.7万円/㎡36.3万円/㎡27万円/㎡
201230.6万円/㎡36.8万円/㎡27万円/㎡
201331.4万円/㎡34.2万円/㎡30万円/㎡
201429万円/㎡35万円/㎡30万円/㎡
201532万円/㎡38.4万円/㎡27万円/㎡
201634.3万円/㎡38万円/㎡32万円/㎡
201735万円/㎡35.7万円/㎡32万円/㎡
201838.8万円/㎡37.4万円/㎡32.5万円/㎡
201937.3万円/㎡38.4万円/㎡35万円/㎡
202036.4万円/㎡42.4万円/㎡34万円/㎡
202141.1万円/㎡41.4万円/㎡33万円/㎡
202240万円/㎡37万円/㎡38万円/㎡
202342万円/㎡37.2万円/㎡39.5万円/㎡
202445.3万円/㎡44.9万円/㎡42.5万円/㎡
202542.7万円/㎡44万円/㎡41.5万円/㎡
2026年（途中まで）43.1万円/㎡45.6万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築19年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築31年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2.2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–53.3万円/㎡
1–63.8万円/㎡
588万円/㎡–
671.6万円/㎡–
756.4万円/㎡–
870.9万円/㎡–
965.5万円/㎡–
1048.1万円/㎡–
1167.5万円/㎡–
1265万円/㎡–
1364万円/㎡–
1459.2万円/㎡–
1569.6万円/㎡–
1660万円/㎡–
1756.3万円/㎡–
1860万円/㎡44.4万円/㎡
1953.5万円/㎡–
2040万円/㎡–
2141.3万円/㎡–
2249.1万円/㎡–
2337.1万円/㎡–
2449.3万円/㎡26.6万円/㎡
2546.7万円/㎡31.1万円/㎡
2647.7万円/㎡31.4万円/㎡
2745.5万円/㎡36.2万円/㎡
2847.3万円/㎡36.5万円/㎡
2943.2万円/㎡34.3万円/㎡
3040万円/㎡30.2万円/㎡
3131.1万円/㎡–
3232.7万円/㎡–
3333.1万円/㎡–
3430万円/㎡–
3534.3万円/㎡–
3635万円/㎡–
3728万円/㎡–
3833.3万円/㎡–
3931.1万円/㎡–
4027.4万円/㎡–
4135.2万円/㎡–
5012.5万円/㎡20万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–30万円/㎡40万円/㎡–
2007–31.3万円/㎡43万円/㎡–
2008–30万円/㎡45万円/㎡–
2009–29万円/㎡45.3万円/㎡–
2010–28.3万円/㎡43.1万円/㎡–
2011–26.7万円/㎡40万円/㎡–
201210.1万円/㎡27.8万円/㎡41.5万円/㎡–
2013–30万円/㎡42.1万円/㎡–
201417万円/㎡27.7万円/㎡42.5万円/㎡–
2015–29.3万円/㎡41万円/㎡–
2016–32.5万円/㎡37.4万円/㎡–
2017–30.7万円/㎡50.7万円/㎡63.5万円/㎡
2018–32.9万円/㎡55万円/㎡68.9万円/㎡
2019–34万円/㎡42.7万円/㎡62.9万円/㎡
2020–32.5万円/㎡54.3万円/㎡60万円/㎡
2021–36.4万円/㎡49.5万円/㎡70.8万円/㎡
2022–36.4万円/㎡48万円/㎡69万円/㎡
2023–38.6万円/㎡53.3万円/㎡60.2万円/㎡
2024–41.7万円/㎡57.1万円/㎡68.6万円/㎡
2025–40万円/㎡64万円/㎡58.5万円/㎡
2026年（途中まで）–41.7万円/㎡65.5万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–32.6万円/㎡39万円/㎡–
2007–30万円/㎡44.4万円/㎡–
2008–35万円/㎡39.2万円/㎡–
2009–26.9万円/㎡36.6万円/㎡–
2010–32.3万円/㎡42.3万円/㎡–
2011–29.4万円/㎡–40万円/㎡
2012–29.2万円/㎡–43.8万円/㎡
201322.4万円/㎡29.6万円/㎡–40.8万円/㎡
2014–29.4万円/㎡–39万円/㎡
2015–28.3万円/㎡38万円/㎡42万円/㎡
2016–31.7万円/㎡–43.6万円/㎡
2017–31.1万円/㎡–43.9万円/㎡
2018–35万円/㎡–44.6万円/㎡
2019–28万円/㎡–43.8万円/㎡
2020–32.5万円/㎡–47.6万円/㎡
2021–30万円/㎡––
2022–31.4万円/㎡––
2023–29.6万円/㎡––
202420.5万円/㎡36.6万円/㎡––
2025–34.3万円/㎡––

神戸市東灘区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
御影(阪急)3,000万円41.3万円/㎡6,300万円11188
摂津本山4,200万円61.5万円/㎡4,700万円8133
住吉(ＪＲ・六甲ライナー)4,700万円63.2万円/㎡7,750万円6127
青木2,400万円40万円/㎡4,650万円6117
深江(兵庫)2,650万円41.7万円/㎡3,800万円8105
魚崎2,600万円38.5万円/㎡4,500万円7101
アイランドセンター1,900万円25万円/㎡–584
甲南山手3,400万円49.7万円/㎡4,600万円683
岡本(兵庫)3,750万円57.5万円/㎡6,200万円867
住吉(阪神)2,300万円42.3万円/㎡3,650万円456
アイランド北口3,100万円39.3万円/㎡–556
御影(阪神)4,400万円60.5万円/㎡5,000万円555
芦屋(阪神)2,500万円38.7万円/㎡3,900万円939
石屋川2,800万円43.6万円/㎡4,800万円433
マリンパーク3,200万円42.7万円/㎡–323

神戸市東灘区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,300万円70 m²441
2LDK2,500万円60 m²170
4LDK4,150万円90 m²76
1LDK1,900万円50 m²32
1K650万円20 m²23
2DK1,700万円50 m²17
1DK770万円40 m²12

神戸市東灘区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は3,000万円（㎡単価42.7万円/㎡、302件）です。

神戸市東灘区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は5,500万円（131件）です。

神戸市東灘区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+17.3%、住宅地㎡単価は+22.1%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。