神戸市兵庫区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 2,100万円
- 85.7万円/㎡
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 2,500万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 19.5万円/㎡
- 5年で+62.5%
- 2025年の取引件数
- 377
- 兵庫県内 41エリア中 1位（㎡単価）
データから見えること
価格上昇が加速
マンションの㎡単価は直近5年で年約17.5%上昇し、その前の5年（年3.9%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。
兵庫県平均を上回る伸び
マンションの㎡単価は兵庫県平均より105%高い水準です。10年前の13%から差が広がっており、周辺より強い動きです。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約11%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。
単身・投資向けの市場
最近の中古マンション取引の63%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。
取引が活発化
直近3年の取引件数はその前の3年より約17%多く、流動性が高まっています。将来の売却もしやすい環境です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は1,800万円〜2,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が増加
2020年から2025年に人口は2.5%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約6.2人）、新たな住宅需要が生まれています。
空き家は全国並み
2023年の空き家率は24.7%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は7.2%でした。放置空き家の水準は全国並みです。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.7万円）の約30.5年分です（広域では約32.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは中程度
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は23%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。
公示地価は緩やかに上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+3%、5年で+9%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、46%が想定最大規模の浸水想定区域内（うち3m以上が5%）にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
神戸市兵庫区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 111,844
- 2020年比 +2.5%
- 兵庫県：-2.6%
- 2025年の転入超過
- +689
- 人口千人あたり +6.16
- 兵庫県：-0.39
- 空き家率（2023年）
- 24.7%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 7.2%
- 兵庫県：13.8%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.7万円
- 月額・借家全体
- 兵庫県：5.7万円
- 大地震のリスク
- 23.0%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 兵庫県：33.0%
- 公示地価（2026年）
- 20.2万円/㎡
- 1年 +2.7%・5年 +9.3%
- 兵庫県：10.2万円/㎡
- 洪水リスク
- 45.5%
- 地価公示地点22か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 4.5%）
- 兵庫県：46.1%
- 土砂災害リスク
- 4.5%
- 地価公示地点22か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 兵庫県：4.3%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
神戸市兵庫区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
1,800万円
72万円/㎡
- 会下山町
- 湊川公園 · 徒歩8分
- 1K · 25 m²
- 2008年築
2,100万円
105万円/㎡
- 鍛冶屋町
- 中央市場前 · 徒歩6分
- 1K · 20 m²
- 2024年築
3,000万円
100万円/㎡
- 中道通
- 新開地 · 徒歩3分
- 1DK · 30 m²
- 2025年築
戸建て
880万円
14.7万円/㎡
- 下祇園町
- 大倉山(兵庫) · 徒歩10分
- 土地55㎡ · 延床60㎡
- 1956年築
2,500万円
25万円/㎡
- 氷室町
- 長田(神戸電鉄) · 徒歩23分
- 土地80㎡ · 延床100㎡
- 2024年築
4,900万円
8.9万円/㎡
- 鍛冶屋町
- 中央市場前 · 徒歩5分
- 土地330㎡ · 延床550㎡
- 1959年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 990万円 | 2,700万円 |
| 2007 | 1,600万円 | 3,000万円 |
| 2008 | 1,700万円 | 2,500万円 |
| 2009 | 1,300万円 | 2,850万円 |
| 2010 | 1,500万円 | 2,650万円 |
| 2011 | 1,100万円 | 2,800万円 |
| 2012 | 1,100万円 | 2,000万円 |
| 2013 | 1,200万円 | 2,850万円 |
| 2014 | 1,200万円 | 2,000万円 |
| 2015 | 1,000万円 | 2,900万円 |
| 2016 | 1,100万円 | 2,700万円 |
| 2017 | 1,200万円 | 2,900万円 |
| 2018 | 1,400万円 | 2,950万円 |
| 2019 | 1,400万円 | 2,900万円 |
| 2020 | 1,700万円 | 1,300万円 |
| 2021 | 1,900万円 | 2,300万円 |
| 2022 | 1,800万円 | 3,600万円 |
| 2023 | 1,700万円 | 3,300万円 |
| 2024 | 1,900万円 | 3,000万円 |
| 2025 | 2,100万円 | 2,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,000万円 | 2,000万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 20万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2007 | 25.7万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2008 | 30万円/㎡ | 20.9万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2009 | 27.3万円/㎡ | 22.9万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2010 | 26.4万円/㎡ | 21.2万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2011 | 21.8万円/㎡ | 22万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2012 | 24万円/㎡ | 15.1万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2013 | 25.2万円/㎡ | 19.1万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2014 | 30.7万円/㎡ | 15.9万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2015 | 28.8万円/㎡ | 20.8万円/㎡ | 14.5万円/㎡ |
| 2016 | 33.4万円/㎡ | 14.6万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2017 | 38.3万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2018 | 32.9万円/㎡ | 27.2万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 2019 | 34.7万円/㎡ | 25.8万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2020 | 37.2万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2021 | 45.7万円/㎡ | 21.2万円/㎡ | 17万円/㎡ |
| 2022 | 64万円/㎡ | 23.2万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2023 | 64万円/㎡ | 23.3万円/㎡ | 27万円/㎡ |
| 2024 | 75万円/㎡ | 24.1万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 2025 | 85.7万円/㎡ | 20.4万円/㎡ | 19.5万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 90万円/㎡ | 19.5万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | 95万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 1 | 100万円/㎡ | 41万円/㎡ |
| 2 | 90万円/㎡ | – |
| 4 | 88.6万円/㎡ | – |
| 5 | 85万円/㎡ | – |
| 6 | 80万円/㎡ | – |
| 7 | 72.5万円/㎡ | – |
| 8 | 80万円/㎡ | – |
| 9 | 75万円/㎡ | – |
| 10 | 75.5万円/㎡ | – |
| 11 | 72万円/㎡ | – |
| 12 | 65万円/㎡ | – |
| 13 | 70万円/㎡ | – |
| 14 | 62万円/㎡ | – |
| 15 | 64.5万円/㎡ | – |
| 16 | 67万円/㎡ | – |
| 17 | 60万円/㎡ | – |
| 18 | 55万円/㎡ | – |
| 20 | 44万円/㎡ | – |
| 21 | 40.9万円/㎡ | – |
| 22 | 41.8万円/㎡ | – |
| 24 | 38.7万円/㎡ | – |
| 25 | 38.2万円/㎡ | – |
| 26 | 40万円/㎡ | – |
| 27 | – | 21.7万円/㎡ |
| 29 | – | 20.3万円/㎡ |
| 33 | 24.9万円/㎡ | – |
| 35 | 22.6万円/㎡ | – |
| 36 | 27.1万円/㎡ | – |
| 37 | 26.7万円/㎡ | – |
| 38 | 29万円/㎡ | – |
| 50 | 9.7万円/㎡ | 9.6万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 20万円/㎡ | – | – |
| 2007 | 23.6万円/㎡ | 70万円/㎡ | – |
| 2008 | 20万円/㎡ | 51.5万円/㎡ | – |
| 2009 | 21.7万円/㎡ | 55万円/㎡ | – |
| 2010 | 22.3万円/㎡ | 52万円/㎡ | – |
| 2011 | 20万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | – |
| 2012 | 19.7万円/㎡ | 35.8万円/㎡ | – |
| 2013 | 21.2万円/㎡ | – | 72万円/㎡ |
| 2014 | 24.3万円/㎡ | 37.5万円/㎡ | – |
| 2015 | 24.1万円/㎡ | 37.5万円/㎡ | – |
| 2016 | 26.5万円/㎡ | 40万円/㎡ | – |
| 2017 | 27万円/㎡ | 43.2万円/㎡ | 72.7万円/㎡ |
| 2018 | 25.7万円/㎡ | 49万円/㎡ | 72万円/㎡ |
| 2019 | 26.7万円/㎡ | 55.5万円/㎡ | 72万円/㎡ |
| 2020 | 26万円/㎡ | 44.9万円/㎡ | 77.5万円/㎡ |
| 2021 | 32.7万円/㎡ | 47.3万円/㎡ | 72万円/㎡ |
| 2022 | 29.5万円/㎡ | 60万円/㎡ | – |
| 2023 | 30万円/㎡ | 64万円/㎡ | 75万円/㎡ |
| 2024 | 32.7万円/㎡ | 60万円/㎡ | 80万円/㎡ |
| 2025 | 30.9万円/㎡ | 61.5万円/㎡ | 88.4万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|
| 2007 | 21万円/㎡ | – | – |
| 2009 | – | 30.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 17.2万円/㎡ | 32.7万円/㎡ | – |
| 2011 | 17.7万円/㎡ | – | 31.8万円/㎡ |
| 2012 | 16.9万円/㎡ | – | – |
| 2013 | 17.6万円/㎡ | – | 32.8万円/㎡ |
| 2014 | 12.3万円/㎡ | – | – |
| 2015 | 19.2万円/㎡ | – | 31.5万円/㎡ |
| 2016 | 13.8万円/㎡ | – | – |
| 2017 | 22.5万円/㎡ | – | 35万円/㎡ |
| 2018 | 20万円/㎡ | – | 35.3万円/㎡ |
| 2019 | 17.5万円/㎡ | – | 32.8万円/㎡ |
| 2020 | 16.3万円/㎡ | – | 31.8万円/㎡ |
| 2022 | 21.1万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 21.5万円/㎡ | – | – |
| 2024 | 19万円/㎡ | – | – |
| 2025 | 16.2万円/㎡ | – | – |
神戸市兵庫区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 兵庫 | 2,000万円 | 80万円/㎡ | 4,300万円 | 6 | 164 |
| 湊川公園 | 1,800万円 | 35万円/㎡ | 1,350万円 | 10 | 143 |
| 新開地 | 1,900万円 | 80万円/㎡ | 5,150万円 | 4 | 142 |
| 神戸(兵庫) | 2,100万円 | 90万円/㎡ | 3,000万円 | 8 | 86 |
| 大倉山(兵庫) | – | – | 2,050万円 | 13 | 70 |
| 中央市場前 | 2,000万円 | 93.5万円/㎡ | 6,950万円 | 6 | 48 |
| 上沢 | 2,400万円 | 48.9万円/㎡ | 3,550万円 | 3 | 43 |
| 高速神戸 | 2,200万円 | 96万円/㎡ | – | 2 | 41 |
| 御崎公園 | 2,300万円 | 40万円/㎡ | 4,100万円 | 3 | 41 |
| 和田岬 | 1,300万円 | 21.3万円/㎡ | 2,800万円 | 4 | 39 |
| 長田(神戸電鉄) | 580万円 | 9.7万円/㎡ | 1,300万円 | 10 | 22 |
| 大開 | – | – | – | 3 | 16 |
神戸市兵庫区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 1K | 1,800万円 | 20 m² | 283 |
| 3LDK | 2,500万円 | 60 m² | 75 |
| 1LDK | 2,800万円 | 30 m² | 42 |
| 2LDK | 2,300万円 | 55 m² | 34 |
| 1DK | 2,400万円 | 25 m² | 30 |
| 2DK | 1,800万円 | 40 m² | 17 |
神戸市兵庫区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は2,100万円（㎡単価85.7万円/㎡、235件）です。
神戸市兵庫区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は2,500万円（110件）です。
神戸市兵庫区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+130.5%、住宅地㎡単価は+62.5%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。