Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

宝塚市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,200萬日圓
30.7萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
3,650萬日圓
較2024年 -12.2%
住宅用地每㎡（成交）
18萬日圓/㎡
5年 +20.0%
2025年成交筆數
557
在兵庫県41個地區中排名第10（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約5.6%，快於前五年的0.5%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均低19%。十年前差距為11%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約62%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中76%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約9%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,300萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-4%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為11.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.7%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.5萬日圓）的28.4年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為16%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+8%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，23%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在宝塚市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
217,163
較2020年 -4.1%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+220
每千人 +1.01
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
11.1%
非出租或出售的空屋 4.7%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
6.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
15.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
公示地價（2026年）
16.5萬日圓/㎡
1年 +2.5%・5年 +8.2%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
23.2%
56個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 5.4%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
5.4%
56個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

宝塚市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,100萬日圓

18.3萬日圓/㎡

  • 中山桜台
  • 中山観音
  • 3LDK · 60 m²
  • 1988年建
典型2026 Q2

2,200萬日圓

31.4萬日圓/㎡

  • 山本丸橋
  • 山本(兵庫) · 步行15分
  • 2LDK · 70 m²
  • 1997年建
較高價位2026 Q2

3,700萬日圓

43.5萬日圓/㎡

  • 旭町
  • 清荒神 · 步行4分
  • 3LDK · 85 m²
  • 2000年建

獨棟

較低價位2025 Q4

1,600萬日圓

15.2萬日圓/㎡

  • 亀井町
  • 逆瀬川 · 步行20分
  • 土地80㎡ · 樓地板105㎡
  • 1993年建
典型2025 Q4

3,400萬日圓

37.8萬日圓/㎡

  • 旭町
  • 清荒神 · 步行9分
  • 土地50㎡ · 樓地板90㎡
  • 2025年建
較高價位2025 Q4

5,400萬日圓

49.1萬日圓/㎡

  • 安倉北
  • 中山寺 · 步行14分
  • 土地110㎡ · 樓地板110㎡
  • 2025年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
20071,800萬日圓3,800萬日圓
20081,700萬日圓3,400萬日圓
20091,650萬日圓3,700萬日圓
20101,700萬日圓3,300萬日圓
20111,750萬日圓3,400萬日圓
20121,900萬日圓3,300萬日圓
20131,800萬日圓3,500萬日圓
20141,700萬日圓3,300萬日圓
20151,700萬日圓3,100萬日圓
20162,000萬日圓3,200萬日圓
20172,000萬日圓3,600萬日圓
20181,700萬日圓3,650萬日圓
20191,700萬日圓3,300萬日圓
20201,800萬日圓3,300萬日圓
20211,950萬日圓3,700萬日圓
20222,100萬日圓3,800萬日圓
20232,250萬日圓3,600萬日圓
20242,400萬日圓3,900萬日圓
20252,200萬日圓3,650萬日圓
2026年（部分）2,100萬日圓3,750萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟與公寓每㎡價格相若 — 獨棟每㎡樓地板價格（含土地）與公寓相若，反映土地昂貴，買獨棟並不能便宜換取更大空間。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200724.3萬日圓/㎡35萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
200822.1萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
200922.5萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201022.7萬日圓/㎡30萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201122.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201226.1萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201324.7萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201422.9萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201524.1萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201626.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
201725.8萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201823.4萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201923.2萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202025萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202126.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202229.2萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202330.7萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡
202432.8萬日圓/㎡32萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
202530.7萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
2026年（部分）28.9萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約25年時每㎡價格下跌約四分之一，約29年時跌至一半。25年後仍每年下跌約5.2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約28年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡28年前較新屋下跌約57%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–45萬日圓/㎡
1–47.5萬日圓/㎡
553.9萬日圓/㎡–
650.6萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡
751.4萬日圓/㎡–
856.4萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡
956.8萬日圓/㎡–
1064.7萬日圓/㎡–
11–39萬日圓/㎡
1257.1萬日圓/㎡–
1353.2萬日圓/㎡–
1436.9萬日圓/㎡–
1545.2萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
1641.5萬日圓/㎡–
1744.6萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡
1844.3萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡
1944.8萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡
2047.6萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
2140萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡
2241.9萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
2335.7萬日圓/㎡–
2438.7萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡
2540.7萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡
2629.2萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡
2732.8萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡
2831.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
2922.3萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡
3024萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡
3122.5萬日圓/㎡–
3221.7萬日圓/㎡–
3317.1萬日圓/㎡–
3419.4萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡
3515萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
3618.7萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
3720萬日圓/㎡14.9萬日圓/㎡
3815.8萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡
3916.1萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
4112.3萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡
4215.5萬日圓/㎡–
4317.3萬日圓/㎡13.4萬日圓/㎡
4416.9萬日圓/㎡12.6萬日圓/㎡
456.9萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡
46–18.8萬日圓/㎡
4711.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
4814.8萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
4920萬日圓/㎡11.9萬日圓/㎡
5014.7萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲4%，反而高於2000年代物件的2%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約32%。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200711.8萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
200815萬日圓/㎡23萬日圓/㎡40.6萬日圓/㎡–
200912.8萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡–
201013.7萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡–
201111.8萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡36萬日圓/㎡–
201212.4萬日圓/㎡23萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡–
201310.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡37萬日圓/㎡–
201412.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡–
20159.5萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡–
201613.6萬日圓/㎡22萬日圓/㎡38.5萬日圓/㎡–
201716萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡–
201811.5萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡–
201913.9萬日圓/㎡20萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡–
202013.7萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡–
202112.7萬日圓/㎡18.7萬日圓/㎡42.3萬日圓/㎡56.3萬日圓/㎡
202216萬日圓/㎡24.3萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡–
202321.2萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡–
202414.8萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡42.9萬日圓/㎡55.7萬日圓/㎡
202517.2萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡47萬日圓/㎡64.5萬日圓/㎡
2026年（部分）–23.5萬日圓/㎡45.8萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200724.4萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡39.1萬日圓/㎡–
200820萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡38.1萬日圓/㎡–
200920萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡39萬日圓/㎡–
201015萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡–
201118.3萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡
201216.9萬日圓/㎡18.1萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡
201315.3萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡
201415.2萬日圓/㎡21萬日圓/㎡–35.7萬日圓/㎡
201514.2萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–36.3萬日圓/㎡
201612.5萬日圓/㎡19.7萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡
201713.2萬日圓/㎡19.7萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡
201815.6萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡–38.2萬日圓/㎡
201912.5萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡–39.1萬日圓/㎡
202013.6萬日圓/㎡20.2萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
202112.5萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡–35.8萬日圓/㎡
202211.3萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡32.1萬日圓/㎡36.6萬日圓/㎡
202313.7萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡–
202413.7萬日圓/㎡18.5萬日圓/㎡––
202516.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡––

宝塚市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
逆瀬川1,900萬日圓24.3萬日圓/㎡3,600萬日圓14237
宝塚2,600萬日圓36萬日圓/㎡3,000萬日圓8194
宝塚南口3,300萬日圓44萬日圓/㎡4,050萬日圓6137
小林(兵庫)1,300萬日圓20萬日圓/㎡3,300萬日圓12124
中山観音800萬日圓12.4萬日圓/㎡2,750萬日圓15113
山本(兵庫)1,700萬日圓28.3萬日圓/㎡4,500萬日圓13110
中山寺2,600萬日圓48萬日圓/㎡5,100萬日圓14103
売布神社2,800萬日圓36.7萬日圓/㎡3,100萬日圓882
仁川2,100萬日圓28.4萬日圓/㎡3,800萬日圓975
清荒神2,700萬日圓37.1萬日圓/㎡3,200萬日圓869
雲雀丘花屋敷3,000萬日圓35.3萬日圓/㎡3,100萬日圓943
川西能勢口––1,200萬日圓1512

宝塚市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,300萬日圓70 m²306
4LDK2,600萬日圓90 m²89
2LDK2,450萬日圓65 m²84
2DK1,700萬日圓50 m²20
1LDK2,200萬日圓52.5 m²16

宝塚市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,200萬日圓（每㎡30.7萬日圓，共221筆）。

宝塚市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,650萬日圓（共220筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。