Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市須磨区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,250萬日圓
18.8萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,700萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
15萬日圓/㎡
5年 +36.4%
2025年成交筆數
315
在兵庫県41個地區中排名第16（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約0.1%，低於前五年的2.3%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

落後於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均低52%。十年前差距為37%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約172%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中81%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約11%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於538萬日圓至2,600萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-4%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為11%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.1萬日圓）的20.3年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為53%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+2%，五年變化+8%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，21%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，2%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在神戸市須磨区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
152,654
較2020年 -3.8%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
-288
每千人 -1.89
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
11.0%
非出租或出售的空屋 3.6%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
5.1萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
53.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
公示地價（2026年）
12.6萬日圓/㎡
1年 +2.4%・5年 +8.3%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
20.8%
48個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
2.1%
48個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

神戸市須磨区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

340萬日圓

7.6萬日圓/㎡

  • 菅の台
  • 名谷 · 步行23分
  • 3DK · 45 m²
  • 1975年建
典型2026 Q1

1,100萬日圓

18.3萬日圓/㎡

  • 竜が台
  • 名谷 · 步行8分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1977年建
較高價位2026 Q1

2,500萬日圓

31.3萬日圓/㎡

  • 横尾
  • 妙法寺(兵庫) · 步行2分
  • 3LDK · 80 m²
  • 1981年建

獨棟

較低價位2026 Q1

980萬日圓

10.9萬日圓/㎡

  • 関守町
  • 須磨 · 步行8分
  • 土地115㎡ · 樓地板90㎡
  • 1987年建
典型2025 Q3

2,500萬日圓

18.5萬日圓/㎡

  • 神の谷
  • 名谷 · 步行21分
  • 土地200㎡ · 樓地板135㎡
  • 1982年建
較高價位2026 Q2

4,400萬日圓

51.8萬日圓/㎡

  • 稲葉町
  • 須磨海浜公園 · 步行5分
  • 土地50㎡ · 樓地板85㎡
  • 2026年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,000萬日圓2,500萬日圓
2007950萬日圓3,000萬日圓
20081,050萬日圓2,600萬日圓
20091,100萬日圓2,400萬日圓
20101,300萬日圓2,800萬日圓
20111,000萬日圓2,400萬日圓
20121,000萬日圓2,600萬日圓
2013990萬日圓2,400萬日圓
20141,200萬日圓2,600萬日圓
20151,200萬日圓2,700萬日圓
20161,100萬日圓2,850萬日圓
20171,200萬日圓2,800萬日圓
20181,300萬日圓2,600萬日圓
20191,300萬日圓2,600萬日圓
20201,300萬日圓3,100萬日圓
20211,200萬日圓2,700萬日圓
20221,400萬日圓3,000萬日圓
20231,500萬日圓3,000萬日圓
20241,300萬日圓2,950萬日圓
20251,250萬日圓2,700萬日圓
2026年（部分）1,000萬日圓2,200萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟價格偏高 — 獨棟每㎡價格比公寓高約23%，說明土地稀缺，獨棟屬高端產品。
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200614.3萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
200713.5萬日圓/㎡24萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
200814.9萬日圓/㎡23.7萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
200915.7萬日圓/㎡22萬日圓/㎡13.5萬日圓/㎡
201016.7萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201115萬日圓/㎡20萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
201214.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201314.4萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201416.4萬日圓/㎡23.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201517.1萬日圓/㎡22.4萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201615.7萬日圓/㎡22.8萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201716萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201817.1萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201917.5萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202020萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202117.6萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202220萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
202321.4萬日圓/㎡26.5萬日圓/㎡13萬日圓/㎡
202418.9萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202518.8萬日圓/㎡22.3萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
2026年（部分）15.4萬日圓/㎡18萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約32年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡32年前較新屋下跌約58%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–41.4萬日圓/㎡
1–40萬日圓/㎡
847.5萬日圓/㎡–
1645.3萬日圓/㎡–
2426.7萬日圓/㎡–
2530.8萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
2620.8萬日圓/㎡–
2725.3萬日圓/㎡–
2824.6萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
2921.7萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
3019萬日圓/㎡–
3122.4萬日圓/㎡–
3221.1萬日圓/㎡13.3萬日圓/㎡
3318.1萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
34–17.2萬日圓/㎡
3523.1萬日圓/㎡–
37–12.4萬日圓/㎡
3818.7萬日圓/㎡–
3915.7萬日圓/㎡17.9萬日圓/㎡
4010.8萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡
4113.6萬日圓/㎡10.9萬日圓/㎡
4211.8萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡
4315萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡
4414.7萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡
4512.8萬日圓/㎡12.9萬日圓/㎡
469.6萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡
4712.4萬日圓/㎡–
486.7萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
497萬日圓/㎡6萬日圓/㎡
504.3萬日圓/㎡10.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-2010
20069.3萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡–
20079.7萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡–
20088.6萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡
20098.2萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡
20108.1萬日圓/㎡15.8萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡
20117.2萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡–
20128.8萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡–
20136.7萬日圓/㎡16萬日圓/㎡–
201410.5萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡–
20156.6萬日圓/㎡16.9萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
20168.4萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡
20178.2萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡–
20188.1萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
20197.4萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡
20206.2萬日圓/㎡20萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
20218.6萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡39.2萬日圓/㎡
202210.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
20239.2萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡–
202410.7萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–
20257.3萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–21.7萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡–
200717.5萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡36萬日圓/㎡–
200818.2萬日圓/㎡21萬日圓/㎡31.2萬日圓/㎡–
200914.4萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡–
201011萬日圓/㎡19萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡–
201114.6萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–29.6萬日圓/㎡
201213.6萬日圓/㎡16.8萬日圓/㎡–33萬日圓/㎡
201311.6萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡–38萬日圓/㎡
201410萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–35.2萬日圓/㎡
201510.6萬日圓/㎡18.6萬日圓/㎡–33.6萬日圓/㎡
201615萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡–34.3萬日圓/㎡
201714萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡–34.3萬日圓/㎡
20189.5萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡–36萬日圓/㎡
201910.5萬日圓/㎡16.3萬日圓/㎡–34.1萬日圓/㎡
2020–17.3萬日圓/㎡–35萬日圓/㎡
202111.3萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡––
202214.7萬日圓/㎡20.3萬日圓/㎡––
202311.6萬日圓/㎡18萬日圓/㎡––
202411.7萬日圓/㎡17.4萬日圓/㎡––
202513.7萬日圓/㎡19萬日圓/㎡––

神戸市須磨区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
名谷920萬日圓12.3萬日圓/㎡3,000萬日圓16271
妙法寺(兵庫)1,300萬日圓18.4萬日圓/㎡2,250萬日圓10170
須磨930萬日圓13.8萬日圓/㎡3,200萬日圓9108
板宿2,400萬日圓35.7萬日圓/㎡1,500萬日圓669
月見山2,900萬日圓46.2萬日圓/㎡3,050萬日圓543
須磨海浜公園3,450萬日圓56.2萬日圓/㎡4,800萬日圓442
東須磨––3,300萬日圓439
鷹取2,700萬日圓45萬日圓/㎡–721
須磨寺––3,400萬日圓421

神戸市須磨区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK1,500萬日圓70 m²223
2LDK1,750萬日圓60 m²48
4DK500萬日圓70 m²23
4LDK1,600萬日圓85 m²15

神戸市須磨区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,250萬日圓（每㎡18.8萬日圓，共132筆）。

神戸市須磨区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,700萬日圓（共133筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。