Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市灘区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
3,000萬日圓
47.5萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
4,800萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
51.5萬日圓/㎡
5年 +51.5%
2025年成交筆數
262
在兵庫県41個地區中排名第3（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約1.3%，低於前五年的4%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

落後於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均高16%。十年前溢價為33%，周邊正在追上。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約26%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中60%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,700萬日圓至4,250萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口穩定

2020至2025年人口變化+0%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為11.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6萬日圓）的41.7年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為21%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+4%，五年變化+19%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，8%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，8%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在神戸市灘区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
137,283
較2020年 +0.4%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+223
每千人 +1.62
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
11.8%
非出租或出售的空屋 3.6%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
6萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
20.6%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
公示地價（2026年）
37.8萬日圓/㎡
1年 +4.4%・5年 +19.4%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
8.0%
25個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
8.0%
25個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

神戸市灘区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

1,100萬日圓

18.3萬日圓/㎡

  • 上野通
  • 六甲 · 步行14分
  • 3LDK · 60 m²
  • 1974年建
典型2026 Q1

3,300萬日圓

60萬日圓/㎡

  • 篠原南町
  • 王子公園 · 步行11分
  • 2LDK · 55 m²
  • 1997年建
較高價位2025 Q3

4,800萬日圓

64萬日圓/㎡

  • 高徳町
  • 御影(阪急) · 步行11分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2006年建

獨棟

較低價位2026 Q1

2,000萬日圓

18.2萬日圓/㎡

  • 篠原中町
  • 六甲 · 步行13分
  • 土地60㎡ · 樓地板110㎡
  • 1996年建
典型2026 Q2

4,400萬日圓

22萬日圓/㎡

  • 城の下通
  • 王子公園 · 步行16分
  • 土地800㎡ · 樓地板200㎡
  • 1944年建
較高價位2025 Q4

6,800萬日圓

46.9萬日圓/㎡

  • 琵琶町
  • 六甲道 · 步行6分
  • 土地110㎡ · 樓地板145㎡
  • 2001年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20062,000萬日圓4,000萬日圓
20071,850萬日圓3,550萬日圓
20082,200萬日圓3,500萬日圓
20091,900萬日圓3,500萬日圓
20102,200萬日圓3,400萬日圓
20112,100萬日圓3,150萬日圓
20122,100萬日圓3,600萬日圓
20132,100萬日圓3,400萬日圓
20142,200萬日圓3,700萬日圓
20152,400萬日圓4,000萬日圓
20162,300萬日圓3,900萬日圓
20172,150萬日圓3,900萬日圓
20182,300萬日圓3,700萬日圓
20192,600萬日圓4,000萬日圓
20203,000萬日圓4,150萬日圓
20213,000萬日圓4,000萬日圓
20222,700萬日圓4,350萬日圓
20232,900萬日圓4,000萬日圓
20242,500萬日圓4,000萬日圓
20253,000萬日圓4,800萬日圓
2026年（部分）3,600萬日圓4,100萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約20%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200633.3萬日圓/㎡36.1萬日圓/㎡21萬日圓/㎡
200731.3萬日圓/㎡34萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
200834.5萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
200932.6萬日圓/㎡32萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201031.1萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201131.7萬日圓/㎡28萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201232.2萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
201334.7萬日圓/㎡31萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201433.8萬日圓/㎡33.1萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
201536.5萬日圓/㎡35萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201637.1萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡
201737.2萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201840萬日圓/㎡34.8萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡
201941.4萬日圓/㎡35.2萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
202043.9萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
202141.3萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
202243.3萬日圓/㎡39.4萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
202345萬日圓/㎡35萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
202443.8萬日圓/㎡36.1萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
202547.5萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡51.5萬日圓/㎡
2026年（部分）51.9萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–52.2萬日圓/㎡
1–48.9萬日圓/㎡
1354.8萬日圓/㎡–
1453.8萬日圓/㎡–
1556.9萬日圓/㎡–
1664.4萬日圓/㎡–
1747.5萬日圓/㎡–
1851.4萬日圓/㎡–
1955萬日圓/㎡–
2044.6萬日圓/㎡–
2151.4萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡
2250萬日圓/㎡–
2358.2萬日圓/㎡–
2451.7萬日圓/㎡–
2542.9萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡
2646.2萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
2745.2萬日圓/㎡32.8萬日圓/㎡
2836.3萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
2930.7萬日圓/㎡29.8萬日圓/㎡
3141.7萬日圓/㎡–
3234.8萬日圓/㎡–
3334.6萬日圓/㎡–
3430.9萬日圓/㎡–
3533.2萬日圓/㎡–
3630.7萬日圓/㎡–
3736萬日圓/㎡–
3831.6萬日圓/㎡–
3934.3萬日圓/㎡–
48–17萬日圓/㎡
49–13.3萬日圓/㎡
509.1萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200633.3萬日圓/㎡––
200730萬日圓/㎡––
200833.8萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
200927.2萬日圓/㎡38.2萬日圓/㎡–
201028.3萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡–
201131.4萬日圓/㎡44萬日圓/㎡–
201231.4萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201332.9萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201432.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201535萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡–
201636.2萬日圓/㎡43.6萬日圓/㎡–
201737.1萬日圓/㎡42.6萬日圓/㎡–
201837萬日圓/㎡46萬日圓/㎡–
201936.4萬日圓/㎡52.3萬日圓/㎡–
202040萬日圓/㎡46.6萬日圓/㎡58.5萬日圓/㎡
202132.4萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
202238.5萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡–
202343.8萬日圓/㎡52萬日圓/㎡–
202441.7萬日圓/㎡55萬日圓/㎡–
202545萬日圓/㎡64萬日圓/㎡–
2026年（部分）46萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
2006–38.1萬日圓/㎡–
200728.8萬日圓/㎡38萬日圓/㎡–
200832.3萬日圓/㎡39萬日圓/㎡–
200927.6萬日圓/㎡37.8萬日圓/㎡–
201028.3萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
201122.7萬日圓/㎡–37萬日圓/㎡
201228萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
201325.5萬日圓/㎡–41.9萬日圓/㎡
201426.4萬日圓/㎡–39.3萬日圓/㎡
201526.7萬日圓/㎡–42.5萬日圓/㎡
201627.1萬日圓/㎡–45.7萬日圓/㎡
201730.3萬日圓/㎡–45.9萬日圓/㎡
201828.7萬日圓/㎡–45.6萬日圓/㎡
201930.8萬日圓/㎡–46.2萬日圓/㎡
202028.5萬日圓/㎡–45.9萬日圓/㎡
202125.1萬日圓/㎡––
202227.1萬日圓/㎡––
202329萬日圓/㎡––
202433.8萬日圓/㎡––
202529.5萬日圓/㎡––

神戸市灘区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
六甲1,800萬日圓27.6萬日圓/㎡4,650萬日圓12246
王子公園3,150萬日圓47.1萬日圓/㎡4,000萬日圓10148
六甲道3,500萬日圓57.5萬日圓/㎡5,300萬日圓4128
大石1,700萬日圓48.6萬日圓/㎡4,550萬日圓661
新在家2,550萬日圓47.6萬日圓/㎡3,400萬日圓438
摩耶4,700萬日圓68.2萬日圓/㎡3,400萬日圓436
灘2,900萬日圓49.5萬日圓/㎡–129
岩屋(兵庫)1,600萬日圓27.8萬日圓/㎡–523
西灘2,750萬日圓40.7萬日圓/㎡–419
石屋川3,000萬日圓45萬日圓/㎡–618

神戸市灘区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,450萬日圓70 m²182
2LDK2,400萬日圓55 m²79
4LDK4,550萬日圓92.5 m²22
1K535萬日圓15 m²20
1LDK2,400萬日圓50 m²13
3DK500萬日圓55 m²11
2DK1,200萬日圓42.5 m²10

神戸市灘区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,000萬日圓（每㎡47.5萬日圓，共111筆）。

神戸市灘区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,800萬日圓（共119筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。