Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市兵庫区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,100萬日圓
85.7萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
2,500萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
19.5萬日圓/㎡
5年 +62.5%
2025年成交筆數
377
在兵庫県41個地區中排名第1（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約17.5%，快於前五年的3.9%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均高105%。十年前溢價為13%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約11%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中63%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交轉趨活躍

近三年成交量比前三年多約17%，流動性改善，日後轉售較容易。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,800萬日圓至2,400萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+2%。2025年淨遷入約每千人6.2人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為24.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔7.2%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.7萬日圓）的30.5年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為23%。

公示地價溫和上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+3%，五年變化+9%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，46%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在神戸市兵庫区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
111,844
較2020年 +2.5%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+689
每千人 +6.16
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
24.7%
非出租或出售的空屋 7.2%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
5.7萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
23.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
公示地價（2026年）
20.2萬日圓/㎡
1年 +2.7%・5年 +9.3%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
45.5%
22個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 4.5%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
4.5%
22個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

神戸市兵庫区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,800萬日圓

72萬日圓/㎡

  • 会下山町
  • 湊川公園 · 步行8分
  • 1K · 25 m²
  • 2008年建
典型2026 Q2

2,100萬日圓

105萬日圓/㎡

  • 鍛冶屋町
  • 中央市場前 · 步行6分
  • 1K · 20 m²
  • 2024年建
較高價位2026 Q2

3,000萬日圓

100萬日圓/㎡

  • 中道通
  • 新開地 · 步行3分
  • 1DK · 30 m²
  • 2025年建

獨棟

較低價位2026 Q2

880萬日圓

14.7萬日圓/㎡

  • 下祇園町
  • 大倉山(兵庫) · 步行10分
  • 土地55㎡ · 樓地板60㎡
  • 1956年建
典型2026 Q1

2,500萬日圓

25萬日圓/㎡

  • 氷室町
  • 長田(神戸電鉄) · 步行23分
  • 土地80㎡ · 樓地板100㎡
  • 2024年建
較高價位2026 Q1

4,900萬日圓

8.9萬日圓/㎡

  • 鍛冶屋町
  • 中央市場前 · 步行5分
  • 土地330㎡ · 樓地板550㎡
  • 1959年建
歷年成交價中位數
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006990萬日圓2,700萬日圓
20071,600萬日圓3,000萬日圓
20081,700萬日圓2,500萬日圓
20091,300萬日圓2,850萬日圓
20101,500萬日圓2,650萬日圓
20111,100萬日圓2,800萬日圓
20121,100萬日圓2,000萬日圓
20131,200萬日圓2,850萬日圓
20141,200萬日圓2,000萬日圓
20151,000萬日圓2,900萬日圓
20161,100萬日圓2,700萬日圓
20171,200萬日圓2,900萬日圓
20181,400萬日圓2,950萬日圓
20191,400萬日圓2,900萬日圓
20201,700萬日圓1,300萬日圓
20211,900萬日圓2,300萬日圓
20221,800萬日圓3,600萬日圓
20231,700萬日圓3,300萬日圓
20241,900萬日圓3,000萬日圓
20252,100萬日圓2,500萬日圓
2026年（部分）2,000萬日圓2,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約72%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200620萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
200725.7萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
200830萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
200927.3萬日圓/㎡22.9萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201026.4萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201121.8萬日圓/㎡22萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
201224萬日圓/㎡15.1萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201325.2萬日圓/㎡19.1萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
201430.7萬日圓/㎡15.9萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201528.8萬日圓/㎡20.8萬日圓/㎡14.5萬日圓/㎡
201633.4萬日圓/㎡14.6萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
201738.3萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201832.9萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
201934.7萬日圓/㎡25.8萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202037.2萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202145.7萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡17萬日圓/㎡
202264萬日圓/㎡23.2萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202364萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
202475萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
202585.7萬日圓/㎡20.4萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡
2026年（部分）90萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約12年時每㎡價格下跌約四分之一，約20年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.3%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
095萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
1100萬日圓/㎡41萬日圓/㎡
290萬日圓/㎡–
488.6萬日圓/㎡–
585萬日圓/㎡–
680萬日圓/㎡–
772.5萬日圓/㎡–
880萬日圓/㎡–
975萬日圓/㎡–
1075.5萬日圓/㎡–
1172萬日圓/㎡–
1265萬日圓/㎡–
1370萬日圓/㎡–
1462萬日圓/㎡–
1564.5萬日圓/㎡–
1667萬日圓/㎡–
1760萬日圓/㎡–
1855萬日圓/㎡–
2044萬日圓/㎡–
2140.9萬日圓/㎡–
2241.8萬日圓/㎡–
2438.7萬日圓/㎡–
2538.2萬日圓/㎡–
2640萬日圓/㎡–
27–21.7萬日圓/㎡
29–20.3萬日圓/㎡
3324.9萬日圓/㎡–
3522.6萬日圓/㎡–
3627.1萬日圓/㎡–
3726.7萬日圓/㎡–
3829萬日圓/㎡–
509.7萬日圓/㎡9.6萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200620萬日圓/㎡––
200723.6萬日圓/㎡70萬日圓/㎡–
200820萬日圓/㎡51.5萬日圓/㎡–
200921.7萬日圓/㎡55萬日圓/㎡–
201022.3萬日圓/㎡52萬日圓/㎡–
201120萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
201219.7萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡–
201321.2萬日圓/㎡–72萬日圓/㎡
201424.3萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
201524.1萬日圓/㎡37.5萬日圓/㎡–
201626.5萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201727萬日圓/㎡43.2萬日圓/㎡72.7萬日圓/㎡
201825.7萬日圓/㎡49萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
201926.7萬日圓/㎡55.5萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
202026萬日圓/㎡44.9萬日圓/㎡77.5萬日圓/㎡
202132.7萬日圓/㎡47.3萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
202229.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡–
202330萬日圓/㎡64萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
202432.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
202530.9萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡88.4萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200721萬日圓/㎡––
2009–30.4萬日圓/㎡–
201017.2萬日圓/㎡32.7萬日圓/㎡–
201117.7萬日圓/㎡–31.8萬日圓/㎡
201216.9萬日圓/㎡––
201317.6萬日圓/㎡–32.8萬日圓/㎡
201412.3萬日圓/㎡––
201519.2萬日圓/㎡–31.5萬日圓/㎡
201613.8萬日圓/㎡––
201722.5萬日圓/㎡–35萬日圓/㎡
201820萬日圓/㎡–35.3萬日圓/㎡
201917.5萬日圓/㎡–32.8萬日圓/㎡
202016.3萬日圓/㎡–31.8萬日圓/㎡
202221.1萬日圓/㎡––
202321.5萬日圓/㎡––
202419萬日圓/㎡––
202516.2萬日圓/㎡––

神戸市兵庫区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
兵庫2,000萬日圓80萬日圓/㎡4,300萬日圓6164
湊川公園1,800萬日圓35萬日圓/㎡1,350萬日圓10143
新開地1,900萬日圓80萬日圓/㎡5,150萬日圓4142
神戸(兵庫)2,100萬日圓90萬日圓/㎡3,000萬日圓886
大倉山(兵庫)––2,050萬日圓1370
中央市場前2,000萬日圓93.5萬日圓/㎡6,950萬日圓648
上沢2,400萬日圓48.9萬日圓/㎡3,550萬日圓343
高速神戸2,200萬日圓96萬日圓/㎡–241
御崎公園2,300萬日圓40萬日圓/㎡4,100萬日圓341
和田岬1,300萬日圓21.3萬日圓/㎡2,800萬日圓439
長田(神戸電鉄)580萬日圓9.7萬日圓/㎡1,300萬日圓1022
大開–––316

神戸市兵庫区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,800萬日圓20 m²283
3LDK2,500萬日圓60 m²75
1LDK2,800萬日圓30 m²42
2LDK2,300萬日圓55 m²34
1DK2,400萬日圓25 m²30
2DK1,800萬日圓40 m²17

神戸市兵庫区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,100萬日圓（每㎡85.7萬日圓，共235筆）。

神戸市兵庫区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為2,500萬日圓（共110筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。