Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市東灘区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
3,000萬日圓
42.7萬日圓/㎡ · 較2024年 -5.9%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,500萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
41.5萬日圓/㎡
5年 +22.1%
2025年成交筆數
495
在兵庫県41個地區中排名第6（每㎡價格）

數據透露了什麼

穩定上漲

公寓每㎡價格年均上漲約3.6%，與前五年相若，沒有過熱或急跌跡象。

與兵庫県同步

公寓每㎡價格比兵庫県平均高12%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約2%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

家庭自住市場

近年成交中66%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,900萬日圓至4,300萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口減少

2020至2025年人口變化-1%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置率一般

2023年空屋率為10.6%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.8%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.5萬日圓）的38.3年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為36%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+15%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，49%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，13%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在神戸市東灘区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
211,921
較2020年 -0.8%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+215
每千人 +1.01
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
10.6%
非出租或出售的空屋 3.8%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
6.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
36.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
公示地價（2026年）
34萬日圓/㎡
1年 +4.6%・5年 +14.5%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
48.7%
39個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
12.8%
39個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

神戸市東灘区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2025 Q4

1,700萬日圓

24.3萬日圓/㎡

  • 向洋町中
  • アイランドセンター · 步行4分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1991年建
典型2026 Q2

3,000萬日圓

42.9萬日圓/㎡

  • 魚崎南町
  • 魚崎 · 步行8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2000年建
較高價位2026 Q1

4,800萬日圓

68.6萬日圓/㎡

  • 甲南町
  • 住吉(ＪＲ・六甲ライナー) · 步行11分
  • 2DK · 70 m²
  • 2004年建

獨棟

較低價位2026 Q2

3,600萬日圓

26.7萬日圓/㎡

  • 魚崎北町
  • 青木 · 步行11分
  • 土地60㎡ · 樓地板135㎡
  • 1998年建
典型2025 Q4

5,700萬日圓

57萬日圓/㎡

  • 甲南台
  • 甲南山手 · 步行15分
  • 土地115㎡ · 樓地板100㎡
  • 2025年建
較高價位2026 Q2

1億2,000萬日圓

109萬日圓/㎡

  • 住吉山手
  • 御影(阪急) · 步行5分
  • 土地125㎡ · 樓地板110㎡
  • 2020年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20062,000萬日圓4,300萬日圓
20072,200萬日圓5,050萬日圓
20082,300萬日圓4,200萬日圓
20092,100萬日圓3,800萬日圓
20102,000萬日圓4,500萬日圓
20111,900萬日圓4,200萬日圓
20122,100萬日圓4,200萬日圓
20132,200萬日圓4,050萬日圓
20142,000萬日圓3,900萬日圓
20152,200萬日圓4,600萬日圓
20162,350萬日圓4,350萬日圓
20172,400萬日圓4,500萬日圓
20182,800萬日圓4,600萬日圓
20192,600萬日圓4,500萬日圓
20202,500萬日圓4,700萬日圓
20212,900萬日圓4,700萬日圓
20222,700萬日圓4,950萬日圓
20232,800萬日圓4,500萬日圓
20242,900萬日圓4,700萬日圓
20253,000萬日圓5,500萬日圓
2026年（部分）2,900萬日圓5,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟與公寓每㎡價格相若 — 獨棟每㎡樓地板價格（含土地）與公寓相若，反映土地昂貴，買獨棟並不能便宜換取更大空間。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200630萬日圓/㎡34萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
200733.3萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
200834.1萬日圓/㎡36.1萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
200930.7萬日圓/㎡33.2萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201030萬日圓/㎡37萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201128.7萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201230.6萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201331.4萬日圓/㎡34.2萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201429萬日圓/㎡35萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
201532萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201634.3萬日圓/㎡38萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
201735萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡32萬日圓/㎡
201838.8萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
201937.3萬日圓/㎡38.4萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
202036.4萬日圓/㎡42.4萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
202141.1萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
202240萬日圓/㎡37萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
202342萬日圓/㎡37.2萬日圓/㎡39.5萬日圓/㎡
202445.3萬日圓/㎡44.9萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡
202542.7萬日圓/㎡44萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡
2026年（部分）43.1萬日圓/㎡45.6萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約31年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2.2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–53.3萬日圓/㎡
1–63.8萬日圓/㎡
588萬日圓/㎡–
671.6萬日圓/㎡–
756.4萬日圓/㎡–
870.9萬日圓/㎡–
965.5萬日圓/㎡–
1048.1萬日圓/㎡–
1167.5萬日圓/㎡–
1265萬日圓/㎡–
1364萬日圓/㎡–
1459.2萬日圓/㎡–
1569.6萬日圓/㎡–
1660萬日圓/㎡–
1756.3萬日圓/㎡–
1860萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡
1953.5萬日圓/㎡–
2040萬日圓/㎡–
2141.3萬日圓/㎡–
2249.1萬日圓/㎡–
2337.1萬日圓/㎡–
2449.3萬日圓/㎡26.6萬日圓/㎡
2546.7萬日圓/㎡31.1萬日圓/㎡
2647.7萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
2745.5萬日圓/㎡36.2萬日圓/㎡
2847.3萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡
2943.2萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
3040萬日圓/㎡30.2萬日圓/㎡
3131.1萬日圓/㎡–
3232.7萬日圓/㎡–
3333.1萬日圓/㎡–
3430萬日圓/㎡–
3534.3萬日圓/㎡–
3635萬日圓/㎡–
3728萬日圓/㎡–
3833.3萬日圓/㎡–
3931.1萬日圓/㎡–
4027.4萬日圓/㎡–
4135.2萬日圓/㎡–
5012.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–30萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
2007–31.3萬日圓/㎡43萬日圓/㎡–
2008–30萬日圓/㎡45萬日圓/㎡–
2009–29萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡–
2010–28.3萬日圓/㎡43.1萬日圓/㎡–
2011–26.7萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201210.1萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡–
2013–30萬日圓/㎡42.1萬日圓/㎡–
201417萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡42.5萬日圓/㎡–
2015–29.3萬日圓/㎡41萬日圓/㎡–
2016–32.5萬日圓/㎡37.4萬日圓/㎡–
2017–30.7萬日圓/㎡50.7萬日圓/㎡63.5萬日圓/㎡
2018–32.9萬日圓/㎡55萬日圓/㎡68.9萬日圓/㎡
2019–34萬日圓/㎡42.7萬日圓/㎡62.9萬日圓/㎡
2020–32.5萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
2021–36.4萬日圓/㎡49.5萬日圓/㎡70.8萬日圓/㎡
2022–36.4萬日圓/㎡48萬日圓/㎡69萬日圓/㎡
2023–38.6萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡60.2萬日圓/㎡
2024–41.7萬日圓/㎡57.1萬日圓/㎡68.6萬日圓/㎡
2025–40萬日圓/㎡64萬日圓/㎡58.5萬日圓/㎡
2026年（部分）–41.7萬日圓/㎡65.5萬日圓/㎡–
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–32.6萬日圓/㎡39萬日圓/㎡–
2007–30萬日圓/㎡44.4萬日圓/㎡–
2008–35萬日圓/㎡39.2萬日圓/㎡–
2009–26.9萬日圓/㎡36.6萬日圓/㎡–
2010–32.3萬日圓/㎡42.3萬日圓/㎡–
2011–29.4萬日圓/㎡–40萬日圓/㎡
2012–29.2萬日圓/㎡–43.8萬日圓/㎡
201322.4萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡–40.8萬日圓/㎡
2014–29.4萬日圓/㎡–39萬日圓/㎡
2015–28.3萬日圓/㎡38萬日圓/㎡42萬日圓/㎡
2016–31.7萬日圓/㎡–43.6萬日圓/㎡
2017–31.1萬日圓/㎡–43.9萬日圓/㎡
2018–35萬日圓/㎡–44.6萬日圓/㎡
2019–28萬日圓/㎡–43.8萬日圓/㎡
2020–32.5萬日圓/㎡–47.6萬日圓/㎡
2021–30萬日圓/㎡––
2022–31.4萬日圓/㎡––
2023–29.6萬日圓/㎡––
202420.5萬日圓/㎡36.6萬日圓/㎡––
2025–34.3萬日圓/㎡––

神戸市東灘区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
御影(阪急)3,000萬日圓41.3萬日圓/㎡6,300萬日圓11188
摂津本山4,200萬日圓61.5萬日圓/㎡4,700萬日圓8133
住吉(ＪＲ・六甲ライナー)4,700萬日圓63.2萬日圓/㎡7,750萬日圓6127
青木2,400萬日圓40萬日圓/㎡4,650萬日圓6117
深江(兵庫)2,650萬日圓41.7萬日圓/㎡3,800萬日圓8105
魚崎2,600萬日圓38.5萬日圓/㎡4,500萬日圓7101
アイランドセンター1,900萬日圓25萬日圓/㎡–584
甲南山手3,400萬日圓49.7萬日圓/㎡4,600萬日圓683
岡本(兵庫)3,750萬日圓57.5萬日圓/㎡6,200萬日圓867
住吉(阪神)2,300萬日圓42.3萬日圓/㎡3,650萬日圓456
アイランド北口3,100萬日圓39.3萬日圓/㎡–556
御影(阪神)4,400萬日圓60.5萬日圓/㎡5,000萬日圓555
芦屋(阪神)2,500萬日圓38.7萬日圓/㎡3,900萬日圓939
石屋川2,800萬日圓43.6萬日圓/㎡4,800萬日圓433
マリンパーク3,200萬日圓42.7萬日圓/㎡–323

神戸市東灘区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,300萬日圓70 m²441
2LDK2,500萬日圓60 m²170
4LDK4,150萬日圓90 m²76
1LDK1,900萬日圓50 m²32
1K650萬日圓20 m²23
2DK1,700萬日圓50 m²17
1DK770萬日圓40 m²12

神戸市東灘区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為3,000萬日圓（每㎡42.7萬日圓，共302筆）。

神戸市東灘区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,500萬日圓（共131筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。