Himeji Castle, Hyogo
照片：Himeji Castle, Hyogo · Svetlana Gumerova / Unsplash

神戸市中央区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,100萬日圓
80萬日圓/㎡ · 較2024年 +10.3%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,850萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
43萬日圓/㎡
5年 +53.6%
2025年成交筆數
619
在兵庫県41個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約7.4%，快於前五年的3.9%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於兵庫県

公寓每㎡價格比兵庫県平均高95%。十年前溢價為67%，差距持續擴大，表現優於周邊。

車站距離影響不大

步行11至15分鐘的公寓價格與近車站物件相若甚至更高，這裡多數人駕車或偏好安靜住宅區。

單身與投資者市場

近年公寓成交中51%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交轉趨活躍

近三年成交量比前三年多約14%，流動性改善，日後轉售較容易。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,800萬日圓至3,800萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+3%。2025年淨遷入約每千人3人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為13.3%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3.8%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.2萬日圓）的28.2年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為48%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+17%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，26%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，13%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

神戸ポートアイランド西地域、神戸都心・臨海地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在神戸市中央区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
152,124
較2020年 +3.1%
兵庫県：-2.6%
2025年淨遷入
+464
每千人 +3.05
兵庫県：-0.39
空屋率（2023年）
13.3%
非出租或出售的空屋 3.8%
兵庫県：13.8%
租金中位數（2023年）
6.2萬日圓
每月，所有租賃住宅
兵庫県：5.7萬日圓
強震風險
48.0%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
兵庫県：33.0%
公示地價（2026年）
34.8萬日圓/㎡
1年 +4.5%・5年 +16.7%
兵庫県：10.2萬日圓/㎡
洪水風險
26.3%
38個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
兵庫県：46.1%
土石災害風險
13.2%
38個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
兵庫県：4.3%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 神戸ポートアイランド西地域 · 273 ha · 2002年指定
  • 神戸都心・臨海地域 · 215 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

神戸市中央区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,700萬日圓

68萬日圓/㎡

  • 旭通
  • 三ノ宮(ＪＲ) · 步行7分
  • 1K · 25 m²
  • 2010年建
典型2026 Q1

2,200萬日圓

62.9萬日圓/㎡

  • 浜辺通
  • 三ノ宮(ＪＲ) · 步行10分
  • 1DK · 35 m²
  • 1998年建
較高價位2026 Q2

5,000萬日圓

66.7萬日圓/㎡

  • 磯辺通
  • 三ノ宮(ＪＲ) · 步行9分
  • 3LDK · 75 m²
  • 2005年建

獨棟

較低價位2025 Q4

2,200萬日圓

36.7萬日圓/㎡

  • 大日通
  • 灘 · 步行5分
  • 土地45㎡ · 樓地板60㎡
  • 2015年建
典型2026 Q1

6,000萬日圓

38.7萬日圓/㎡

  • 布引町
  • 三ノ宮(ＪＲ) · 步行4分
  • 土地35㎡ · 樓地板155㎡
  • 1976年建
較高價位2026 Q2

1億6,000萬日圓

55.2萬日圓/㎡

  • 中山手通
  • 三ノ宮(ＪＲ) · 步行5分
  • 土地60㎡ · 樓地板290㎡
  • 2005年建
歷年成交價中位數
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓8,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,700萬日圓4,200萬日圓
20071,700萬日圓3,700萬日圓
20081,700萬日圓5,350萬日圓
20091,900萬日圓3,500萬日圓
20101,800萬日圓4,000萬日圓
20111,700萬日圓3,900萬日圓
20121,700萬日圓3,600萬日圓
20131,800萬日圓4,000萬日圓
20141,550萬日圓4,300萬日圓
20151,400萬日圓4,000萬日圓
20161,400萬日圓3,400萬日圓
20171,800萬日圓4,700萬日圓
20181,800萬日圓4,050萬日圓
20191,700萬日圓3,700萬日圓
20202,000萬日圓3,800萬日圓
20212,100萬日圓4,200萬日圓
20222,000萬日圓4,900萬日圓
20231,900萬日圓5,300萬日圓
20242,300萬日圓5,300萬日圓
20252,100萬日圓5,850萬日圓
2026年（部分）2,600萬日圓7,300萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約52%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200630.8萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
200736.4萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
200832.7萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡
200935.9萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201036.5萬日圓/㎡21.7萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201138.5萬日圓/㎡25萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201239.4萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201340萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201446.3萬日圓/㎡27.4萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201541.7萬日圓/㎡26萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201650萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
201748.3萬日圓/㎡24.9萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201852.3萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
201950.7萬日圓/㎡31.6萬日圓/㎡–
202056萬日圓/㎡34萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
202160萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡
202265萬日圓/㎡30萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
202372萬日圓/㎡38.9萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
202472.5萬日圓/㎡36萬日圓/㎡55萬日圓/㎡
202580萬日圓/㎡37.7萬日圓/㎡43萬日圓/㎡
2026年（部分）80.8萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約29年時跌至一半。25年後仍每年下跌約4.3%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
090萬日圓/㎡49萬日圓/㎡
1100萬日圓/㎡53.3萬日圓/㎡
290萬日圓/㎡–
390萬日圓/㎡–
486.5萬日圓/㎡–
585萬日圓/㎡–
676.3萬日圓/㎡–
781.4萬日圓/㎡–
883.8萬日圓/㎡–
984萬日圓/㎡–
1085萬日圓/㎡–
1187.3萬日圓/㎡–
1280萬日圓/㎡–
1375萬日圓/㎡–
1474.9萬日圓/㎡–
1572萬日圓/㎡–
1670萬日圓/㎡–
1768萬日圓/㎡–
1865.4萬日圓/㎡–
1968萬日圓/㎡–
2065萬日圓/㎡–
2162.8萬日圓/㎡–
2259.1萬日圓/㎡–
2358.2萬日圓/㎡–
2456萬日圓/㎡–
2552.8萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡
2651.1萬日圓/㎡–
2744.9萬日圓/㎡–
2848.4萬日圓/㎡28.4萬日圓/㎡
2940萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡
3232萬日圓/㎡–
3330.7萬日圓/㎡–
3432萬日圓/㎡–
3528萬日圓/㎡–
3632.8萬日圓/㎡–
3733.5萬日圓/㎡–
3830.9萬日圓/㎡–
3927.3萬日圓/㎡–
4022.2萬日圓/㎡–
4129.3萬日圓/㎡–
4223.8萬日圓/㎡–
4325萬日圓/㎡–
4429.2萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡
50–20.6萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-20102011-2020
200626.7萬日圓/㎡72萬日圓/㎡–
200728.3萬日圓/㎡64萬日圓/㎡–
200824萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡–
200923.6萬日圓/㎡56.5萬日圓/㎡–
201021.7萬日圓/㎡55萬日圓/㎡–
201126.4萬日圓/㎡47.6萬日圓/㎡–
201226.7萬日圓/㎡44萬日圓/㎡84.5萬日圓/㎡
201330萬日圓/㎡44萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201432萬日圓/㎡48.6萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
201528.3萬日圓/㎡48萬日圓/㎡80.9萬日圓/㎡
201633.9萬日圓/㎡52萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡
201735萬日圓/㎡55萬日圓/㎡72.5萬日圓/㎡
201832.3萬日圓/㎡58萬日圓/㎡67.2萬日圓/㎡
201933.3萬日圓/㎡57.6萬日圓/㎡70.9萬日圓/㎡
202033.2萬日圓/㎡63.2萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
202137.5萬日圓/㎡60萬日圓/㎡72.7萬日圓/㎡
202240萬日圓/㎡65萬日圓/㎡76.5萬日圓/㎡
202337.8萬日圓/㎡68萬日圓/㎡82.5萬日圓/㎡
202440萬日圓/㎡70萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
202543.8萬日圓/㎡73.3萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
2026年（部分）49.5萬日圓/㎡80萬日圓/㎡89萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002011-2020
2006–23.8萬日圓/㎡–
2007–25.7萬日圓/㎡–
2008–28萬日圓/㎡–
2009–27.4萬日圓/㎡–
201013.5萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡–
2011–20.9萬日圓/㎡35.7萬日圓/㎡
2012–20.9萬日圓/㎡–
2013–21.2萬日圓/㎡–
2014–24.5萬日圓/㎡–
2015–24.4萬日圓/㎡–
2016–35.6萬日圓/㎡–
2017–23.5萬日圓/㎡–
2018–24.5萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡
2019––43萬日圓/㎡
2020––41.5萬日圓/㎡
2022–30萬日圓/㎡–
2023–25.9萬日圓/㎡–
2024–31.7萬日圓/㎡–
2025–29萬日圓/㎡–

神戸市中央区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
三ノ宮(ＪＲ)2,500萬日圓81.8萬日圓/㎡1億4,000萬日圓9469
春日野道(阪急)1,800萬日圓76萬日圓/㎡4,500萬日圓5196
新神戸2,050萬日圓68.6萬日圓/㎡4,600萬日圓4194
西元町2,200萬日圓75萬日圓/㎡7,700萬日圓2124
県庁前(兵庫)3,800萬日圓72.4萬日圓/㎡4,000萬日圓6120
花隈1,800萬日圓72萬日圓/㎡5,550萬日圓3115
神戸(兵庫)2,200萬日圓76萬日圓/㎡–5105
春日野道(阪神)1,800萬日圓67.3萬日圓/㎡–3102
元町(ＪＲ)3,500萬日圓77.5萬日圓/㎡1億3,500萬日圓5102
大倉山(兵庫)1,700萬日圓85萬日圓/㎡2,200萬日圓550
高速神戸2,000萬日圓84萬日圓/㎡–348
みなとじま1,700萬日圓21.5萬日圓/㎡–435
中公園1,600萬日圓22.9萬日圓/㎡–424
灘2,000萬日圓90萬日圓/㎡–623
王子公園––5,200萬日圓1315

神戸市中央区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,700萬日圓20 m²506
3LDK4,350萬日圓75 m²228
2LDK4,200萬日圓60 m²170
1LDK3,150萬日圓45 m²108
1DK2,000萬日圓27.5 m²72
4LDK4,200萬日圓90 m²29
2DK1,800萬日圓50 m²19
Open floor800萬日圓25 m²11

神戸市中央区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,100萬日圓（每㎡80萬日圓，共505筆）。

神戸市中央区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,850萬日圓（共92筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。