福岡市南区の不動産相場レポート 2025年
データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）
2025年の主な指標
- 中古マンション価格（中央値）
- 1,700万円
- 34.4万円/㎡ · 2024年比 +17.5%
- 戸建て価格（土地＋建物・中央値）
- 4,500万円
- 住宅地 ㎡単価（取引）
- 16万円/㎡
- 5年で+45.5%
- 2025年の取引件数
- 548
- 福岡県内 49エリア中 7位（㎡単価）
データから見えること
上昇は続くが鈍化
上昇率は年約4.3%と、前の5年の年6.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。
福岡県平均に対して伸び悩み
マンションの㎡単価は福岡県平均より22%低い水準です。10年前の差は11%で、周辺から取り残されつつあります。
駅近の価値が大きい
駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約20%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。
ファミリー向けの市場
最近の取引の56%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。
取引が減少
直近3年の取引件数はその前の3年より約15%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。
典型的な購入価格帯
昨年のマンション取引の半数は900万円〜3,100万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。
人口が増加
2020年から2025年に人口は1.9%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約4.1人）、新たな住宅需要が生まれています。
放置空き家は少ない
2023年の空き家率は8.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.9%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。
買うか借りるか
中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.5万円）の約25.8年分です（広域では約29.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。
地震リスクは比較的低い
政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は12%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。
公示地価が大きく上昇
毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+7%、5年で+43%変化しました。
浸水・土砂災害リスクのある地点も
一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、47%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。
福岡市南区の暮らし：人口・住宅・災害リスク
- 人口（2025年）
- 270,741
- 2020年比 +1.9%
- 福岡県：-1.0%
- 2025年の転入超過
- +1,114
- 人口千人あたり +4.11
- 福岡県：+1.01
- 空き家率（2023年）
- 8.4%
- うち賃貸・売却用以外の空き家 1.9%
- 福岡県：12.4%
- 家賃の中央値（2023年）
- 5.5万円
- 月額・借家全体
- 福岡県：5.1万円
- 大地震のリスク
- 12.1%
- 30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
- 福岡県：6.6%
- 公示地価（2026年）
- 18.9万円/㎡
- 1年 +6.8%・5年 +42.9%
- 福岡県：7.5万円/㎡
- 洪水リスク
- 46.5%
- 地価公示地点43か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
- 福岡県：34.9%
- 土砂災害リスク
- 4.7%
- 地価公示地点43か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
- 福岡県：4.4%
住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗
出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。
福岡市南区の取引事例
直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。
マンション
670万円
19.1万円/㎡
- 大橋
- 大橋(福岡) · 徒歩11分
- 2DK · 35 m²
- 1987年築
1,800万円
60万円/㎡
- 大楠
- 西鉄平尾 · 徒歩14分
- 1DK · 30 m²
- 2007年築
3,700万円
43.5万円/㎡
- 井尻
- 井尻 · 徒歩5分
- 4LDK · 85 m²
- 2006年築
戸建て
3,000万円
46.2万円/㎡
- 多賀
- 高宮(福岡) · 徒歩8分
- 土地300㎡ · 延床65㎡
- 1972年築
4,500万円
40.9万円/㎡
- 長住
- 福大前
- 土地165㎡ · 延床110㎡
- 2026年築
7,700万円
38.5万円/㎡
- 井尻
- 井尻 · 徒歩7分
- 土地125㎡ · 延床200㎡
- 2015年築
データ表を表示
| 年 | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 2006 | 880万円 | 2,950万円 |
| 2007 | 970万円 | 3,000万円 |
| 2008 | 1,000万円 | 3,100万円 |
| 2009 | 960万円 | 2,700万円 |
| 2010 | 1,100万円 | 2,800万円 |
| 2011 | 955万円 | 2,800万円 |
| 2012 | 1,050万円 | 2,800万円 |
| 2013 | 920万円 | 2,800万円 |
| 2014 | 945万円 | 3,000万円 |
| 2015 | 1,100万円 | 3,100万円 |
| 2016 | 1,200万円 | 3,300万円 |
| 2017 | 1,300万円 | 3,600万円 |
| 2018 | 1,500万円 | 3,400万円 |
| 2019 | 1,400万円 | 3,300万円 |
| 2020 | 1,500万円 | 3,300万円 |
| 2021 | 1,500万円 | 3,600万円 |
| 2022 | 1,600万円 | 3,800万円 |
| 2023 | 1,700万円 | 4,100万円 |
| 2024 | 1,700万円 | 4,000万円 |
| 2025 | 1,700万円 | 4,500万円 |
| 2026年（途中まで） | 2,250万円 | 4,600万円 |
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| 年 | マンション | 戸建て | 土地 |
|---|---|---|---|
| 2006 | 16.2万円/㎡ | 21万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 2007 | 17.5万円/㎡ | 24.5万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 2008 | 16.3万円/㎡ | 21.1万円/㎡ | 8.8万円/㎡ |
| 2009 | 16.1万円/㎡ | 21.9万円/㎡ | 8万円/㎡ |
| 2010 | 17.1万円/㎡ | 16.4万円/㎡ | 8.5万円/㎡ |
| 2011 | 16.1万円/㎡ | 21万円/㎡ | 8.4万円/㎡ |
| 2012 | 16.9万円/㎡ | 21.3万円/㎡ | 8万円/㎡ |
| 2013 | 16.6万円/㎡ | 24万円/㎡ | 9.4万円/㎡ |
| 2014 | 17.2万円/㎡ | 23.6万円/㎡ | 9.1万円/㎡ |
| 2015 | 20万円/㎡ | 24.1万円/㎡ | 10万円/㎡ |
| 2016 | 23.2万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 9.8万円/㎡ |
| 2017 | 23.8万円/㎡ | 27.7万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2018 | 24.3万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2019 | 24.7万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2020 | 27万円/㎡ | 30万円/㎡ | 11万円/㎡ |
| 2021 | 29.1万円/㎡ | 33万円/㎡ | 12万円/㎡ |
| 2022 | 30.8万円/㎡ | 35.3万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 2023 | 30.8万円/㎡ | 34.4万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2024 | 29.3万円/㎡ | 34.4万円/㎡ | 15万円/㎡ |
| 2025 | 34.4万円/㎡ | 37.2万円/㎡ | 16万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | 41.2万円/㎡ | 37.9万円/㎡ | – |
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| 築年数（年） | マンション | 戸建て |
|---|---|---|
| 0 | – | 39.5万円/㎡ |
| 1 | 54.2万円/㎡ | 38.8万円/㎡ |
| 3 | 58.6万円/㎡ | – |
| 4 | 42.4万円/㎡ | 40万円/㎡ |
| 6 | 56万円/㎡ | 36.4万円/㎡ |
| 7 | 56万円/㎡ | 34.5万円/㎡ |
| 8 | 55.7万円/㎡ | – |
| 9 | 58.5万円/㎡ | – |
| 10 | 55.7万円/㎡ | – |
| 11 | 49.4万円/㎡ | 33.8万円/㎡ |
| 12 | 56万円/㎡ | – |
| 13 | 54.5万円/㎡ | – |
| 14 | 50万円/㎡ | 33.9万円/㎡ |
| 15 | 45万円/㎡ | – |
| 16 | 47.1万円/㎡ | – |
| 17 | 46万円/㎡ | 30.7万円/㎡ |
| 18 | 37.3万円/㎡ | – |
| 19 | 40万円/㎡ | – |
| 20 | 41.5万円/㎡ | – |
| 21 | 40万円/㎡ | – |
| 22 | 36.3万円/㎡ | 35万円/㎡ |
| 23 | 32.9万円/㎡ | – |
| 24 | 31.6万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
| 25 | 29.2万円/㎡ | 26.3万円/㎡ |
| 26 | 34.7万円/㎡ | – |
| 27 | 28万円/㎡ | – |
| 28 | 29万円/㎡ | – |
| 29 | 28.6万円/㎡ | 22.6万円/㎡ |
| 30 | 28万円/㎡ | 21.2万円/㎡ |
| 31 | 26.2万円/㎡ | 23万円/㎡ |
| 32 | 21.9万円/㎡ | 23.9万円/㎡ |
| 33 | 21万円/㎡ | 20.6万円/㎡ |
| 34 | 23.2万円/㎡ | 21.4万円/㎡ |
| 35 | 24.6万円/㎡ | 14万円/㎡ |
| 36 | 23.6万円/㎡ | 21.3万円/㎡ |
| 37 | 24万円/㎡ | 20.1万円/㎡ |
| 38 | 21.5万円/㎡ | 21.3万円/㎡ |
| 39 | 24万円/㎡ | 18.9万円/㎡ |
| 40 | 24.7万円/㎡ | 15.5万円/㎡ |
| 41 | 21.7万円/㎡ | 16.6万円/㎡ |
| 42 | 37.1万円/㎡ | 28.3万円/㎡ |
| 43 | – | 19.8万円/㎡ |
| 44 | – | 20.4万円/㎡ |
| 45 | – | 15万円/㎡ |
| 47 | 10.4万円/㎡ | 17.1万円/㎡ |
| 48 | 12.9万円/㎡ | 18万円/㎡ |
| 49 | 12万円/㎡ | 19.6万円/㎡ |
| 50 | 18.6万円/㎡ | 22.7万円/㎡ |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | – | 17.5万円/㎡ | – | – |
| 2007 | – | 17.1万円/㎡ | – | – |
| 2008 | – | 14.7万円/㎡ | 29.5万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 15万円/㎡ | 54.3万円/㎡ | – |
| 2010 | – | 14.8万円/㎡ | 33.3万円/㎡ | – |
| 2011 | 9.3万円/㎡ | 14.8万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2012 | – | 16.1万円/㎡ | 26.5万円/㎡ | – |
| 2013 | 8.6万円/㎡ | 15.3万円/㎡ | 30.7万円/㎡ | – |
| 2014 | – | 15.3万円/㎡ | 30万円/㎡ | – |
| 2015 | 11.1万円/㎡ | 18.4万円/㎡ | 30.8万円/㎡ | – |
| 2016 | – | 21.1万円/㎡ | 35.6万円/㎡ | – |
| 2017 | – | 21.5万円/㎡ | 35.4万円/㎡ | – |
| 2018 | – | 23.1万円/㎡ | 34.4万円/㎡ | – |
| 2019 | 13.4万円/㎡ | 22万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | – |
| 2020 | 14万円/㎡ | 23.1万円/㎡ | 36.3万円/㎡ | 50万円/㎡ |
| 2021 | 14.5万円/㎡ | 25.4万円/㎡ | 41.4万円/㎡ | 47.7万円/㎡ |
| 2022 | – | 25.9万円/㎡ | 47.1万円/㎡ | 53.1万円/㎡ |
| 2023 | – | 27万円/㎡ | 41.4万円/㎡ | 56万円/㎡ |
| 2024 | 19.1万円/㎡ | 25.7万円/㎡ | 45.2万円/㎡ | 60万円/㎡ |
| 2025 | 16.5万円/㎡ | 28.6万円/㎡ | 45.3万円/㎡ | 60万円/㎡ |
| 2026年（途中まで） | – | 32.9万円/㎡ | – | – |
同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。
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| 年 | 1971-1980 | 1981-2000 | 2001-2010 | 2011-2020 |
|---|---|---|---|---|
| 2006 | 16.5万円/㎡ | 20万円/㎡ | 29.7万円/㎡ | – |
| 2007 | 16.8万円/㎡ | 19.8万円/㎡ | 29.6万円/㎡ | – |
| 2008 | 16万円/㎡ | 14.7万円/㎡ | 30.1万円/㎡ | – |
| 2009 | – | 13.6万円/㎡ | 26.4万円/㎡ | – |
| 2010 | 10.8万円/㎡ | 14.2万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | – |
| 2011 | 11.2万円/㎡ | 15万円/㎡ | – | 29.2万円/㎡ |
| 2012 | 11.6万円/㎡ | 15.4万円/㎡ | 24.6万円/㎡ | 28.2万円/㎡ |
| 2013 | 14万円/㎡ | 15.6万円/㎡ | – | 30.4万円/㎡ |
| 2014 | 14万円/㎡ | 16.2万円/㎡ | 28.8万円/㎡ | 30.5万円/㎡ |
| 2015 | 15万円/㎡ | 17.2万円/㎡ | – | 29.5万円/㎡ |
| 2016 | 15万円/㎡ | 17.7万円/㎡ | – | 31.3万円/㎡ |
| 2017 | 14.4万円/㎡ | 20万円/㎡ | – | 34万円/㎡ |
| 2018 | 13.8万円/㎡ | 19.5万円/㎡ | 29.8万円/㎡ | 34.3万円/㎡ |
| 2019 | 16万円/㎡ | 19万円/㎡ | – | 33.5万円/㎡ |
| 2020 | 15.6万円/㎡ | 19.6万円/㎡ | – | 33.8万円/㎡ |
| 2021 | 19.8万円/㎡ | 17.1万円/㎡ | – | 33.3万円/㎡ |
| 2022 | 18.8万円/㎡ | 20.7万円/㎡ | – | – |
| 2023 | 16.9万円/㎡ | 22.7万円/㎡ | – | – |
| 2024 | – | 23.1万円/㎡ | – | 35万円/㎡ |
| 2025 | 22.7万円/㎡ | 29.2万円/㎡ | – | – |
福岡市南区の駅別相場
2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。
| 駅 | 中古マンション価格（中央値） | 中古マンション㎡単価 | 戸建て価格（土地＋建物・中央値） | 徒歩（分） | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 高宮(福岡) | 1,600万円 | 30万円/㎡ | 4,000万円 | 12 | 533 |
| 大橋(福岡) | 1,800万円 | 32.7万円/㎡ | 4,000万円 | 9 | 445 |
| 井尻 | 1,900万円 | 28.6万円/㎡ | 4,400万円 | 10 | 178 |
| 西鉄平尾 | 1,400万円 | 40万円/㎡ | 9,000万円 | 8 | 127 |
| 博多南 | 1,450万円 | 20.6万円/㎡ | 3,700万円 | 18 | 41 |
| 笹原 | – | – | 4,300万円 | 5 | 19 |
| 竹下 | – | – | – | 10 | 14 |
福岡市南区の間取り別 中古マンション価格
2023〜2025年の取引。
| 間取り | 中古マンション価格（中央値） | 代表的な広さ | 件数 |
|---|---|---|---|
| 3LDK | 2,200万円 | 70 m² | 307 |
| 1K | 530万円 | 20 m² | 111 |
| 2LDK | 1,700万円 | 60 m² | 94 |
| 4LDK | 2,700万円 | 85 m² | 85 |
| 1LDK | 1,700万円 | 25 m² | 54 |
| 1DK | 1,200万円 | 25 m² | 22 |
| 2DK | 1,000万円 | 40 m² | 22 |
福岡市南区の中古マンションの相場はいくらですか？
2025年の取引価格の中央値は1,700万円（㎡単価34.4万円/㎡、245件）です。
福岡市南区の戸建ての相場はいくらですか？
2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,500万円（196件）です。
福岡市南区の不動産価格は上がっていますか？
2025年までの5年間でマンション㎡単価は+27.4%、住宅地㎡単価は+45.5%変化しました。
データについて
数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。
情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。