Fukuoka City
写真：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市博多区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,800万円
60万円/㎡ · 2024年比 +7.1%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
8,000万円
住宅地 ㎡単価（取引）
33万円/㎡
5年で+73.7%
2025年の取引件数
736
福岡県内 49エリア中 1位（㎡単価）

データから見えること

安定した上昇

マンションの㎡単価は年約9.4%のペースで上昇しており、前の5年とほぼ同じです。過熱や急減速の兆しは見られません。

福岡県平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は福岡県平均より41%高い水準です。10年前の14%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅近プレミアムは小さめ

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約9%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の50%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

取引が活発化

直近3年の取引件数はその前の3年より約8%多く、流動性が高まっています。将来の売却もしやすい環境です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,300万円〜2,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は4.8%増加しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は8.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は0.3%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.7万円）の約26.2年分です（広域では約29.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は9%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+8%、5年で+74%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、68%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

福岡都心地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

福岡市博多区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
264,220
2020年比 +4.8%
福岡県：-1.0%
2025年の転入超過
+383
人口千人あたり +1.45
福岡県：+1.01
空き家率（2023年）
8.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 0.3%
福岡県：12.4%
家賃の中央値（2023年）
5.7万円
月額・借家全体
福岡県：5.1万円
大地震のリスク
9.3%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
福岡県：6.6%
公示地価（2026年）
26.2万円/㎡
1年 +7.6%・5年 +73.5%
福岡県：7.5万円/㎡
洪水リスク
67.5%
地価公示地点40か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点40か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
福岡県：4.4%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 福岡都心地域 · 455 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

福岡市博多区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,200万円

48万円/㎡

  • 住吉
  • 渡辺通 · 徒歩9分
  • 1K · 25 m²
  • 2002年築
標準的2026 Q2

1,900万円

38万円/㎡

  • 竹下
  • 竹下 · 徒歩4分
  • 2LDK · 50 m²
  • 1997年築
高価格帯2026 Q1

2,900万円

32.2万円/㎡

  • 築港本町
  • 中洲川端 · 徒歩13分
  • 3LDK · 90 m²
  • 1998年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q1

4,300万円

20.5万円/㎡

  • 光丘町
  • 春日(福岡) · 徒歩3分
  • 土地510㎡ · 延床210㎡
  • 1990年築
標準的2025 Q4

9,300万円

46.5万円/㎡

  • 元町
  • 南福岡 · 徒歩2分
  • 土地340㎡ · 延床200㎡
  • 1997年築
高価格帯2026 Q1

2億9,000万円

43.3万円/㎡

  • 住吉
  • 博多 · 徒歩16分
  • 土地240㎡ · 延床670㎡
  • 1995年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に28%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は6%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2025年の取引は133件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。2026年の数値は暫定 — 2026年（網掛け）は2025年より150%高いですが、年の途中までの33件に基づく速報値です。今後修正されやすく、少数の大型取引に左右されます。
0円5,000万円1億円1億5,000万円2億円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
2006850万円7,100万円
20071,000万円5,200万円
20081,200万円4,000万円
2009980万円3,900万円
2010830万円3,650万円
2011950万円4,100万円
2012850万円4,250万円
2013695万円4,950万円
2014800万円4,000万円
20151,000万円4,150万円
2016990万円6,550万円
20171,100万円6,000万円
20181,200万円6,700万円
20191,300万円5,700万円
20201,400万円6,650万円
20211,400万円4,500万円
20221,400万円5,800万円
20231,500万円6,250万円
20241,600万円6,300万円
20251,800万円8,000万円
2026年（途中まで）1,900万円2億円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約28%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200620.7万円/㎡19.9万円/㎡12万円/㎡
200720万円/㎡21.9万円/㎡18万円/㎡
200822.4万円/㎡21.3万円/㎡13.5万円/㎡
200918.9万円/㎡20万円/㎡11.5万円/㎡
201018.6万円/㎡18万円/㎡9.9万円/㎡
201121.5万円/㎡19.1万円/㎡11万円/㎡
201220万円/㎡18.5万円/㎡11万円/㎡
201320万円/㎡23.5万円/㎡11万円/㎡
201421.5万円/㎡23.5万円/㎡11万円/㎡
201526万円/㎡23.8万円/㎡15万円/㎡
201629万円/㎡26.3万円/㎡15万円/㎡
201734.2万円/㎡29.9万円/㎡17万円/㎡
201837.5万円/㎡30万円/㎡16万円/㎡
201935.4万円/㎡30万円/㎡19.5万円/㎡
202038.7万円/㎡32.2万円/㎡19万円/㎡
202141.4万円/㎡33.3万円/㎡18万円/㎡
202250万円/㎡37.8万円/㎡25万円/㎡
202350.7万円/㎡40万円/㎡28万円/㎡
202456万円/㎡41.1万円/㎡32万円/㎡
202560万円/㎡42.3万円/㎡33万円/㎡
2026年（途中まで）61.5万円/㎡45.6万円/㎡35万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築21年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築28年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築27年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築27年までに新築時から約26%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–42.8万円/㎡
183.3万円/㎡43.1万円/㎡
273.3万円/㎡–
359.2万円/㎡–
468万円/㎡–
569.2万円/㎡40.6万円/㎡
664.7万円/㎡39万円/㎡
766.7万円/㎡39.6万円/㎡
866.7万円/㎡40万円/㎡
963.3万円/㎡–
1063.4万円/㎡–
1160万円/㎡–
1260万円/㎡–
1360万円/㎡–
1460万円/㎡–
1560万円/㎡35.8万円/㎡
1662.5万円/㎡–
1760万円/㎡31.3万円/㎡
1854.1万円/㎡51.6万円/㎡
1952万円/㎡34.5万円/㎡
2053.3万円/㎡–
2150万円/㎡–
2250万円/㎡–
2346.7万円/㎡–
2437.5万円/㎡–
2539.9万円/㎡–
2636.5万円/㎡–
2736.9万円/㎡29.3万円/㎡
2834.5万円/㎡31.7万円/㎡
2931.7万円/㎡–
3028万円/㎡–
3126.3万円/㎡26万円/㎡
3227.3万円/㎡–
3328.3万円/㎡–
3431.5万円/㎡24.8万円/㎡
3530万円/㎡33.9万円/㎡
3624.8万円/㎡29万円/㎡
3725.5万円/㎡27.5万円/㎡
3822.6万円/㎡–
3926万円/㎡44.3万円/㎡
4029.4万円/㎡–
4127.7万円/㎡–
4230.4万円/㎡21.6万円/㎡
4327.4万円/㎡–
4423.9万円/㎡–
4524.4万円/㎡–
4625.4万円/㎡–
4718万円/㎡–
4823.3万円/㎡–
4917万円/㎡–
5019.6万円/㎡28.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
20069.7万円/㎡17.4万円/㎡56万円/㎡–
200711.3万円/㎡17.7万円/㎡60万円/㎡–
20088.2万円/㎡16.2万円/㎡64万円/㎡–
20099.1万円/㎡15万円/㎡63.3万円/㎡–
20107.8万円/㎡14.9万円/㎡57.3万円/㎡–
201111.1万円/㎡15.3万円/㎡37.3万円/㎡60万円/㎡
201210.5万円/㎡16.9万円/㎡38.6万円/㎡60万円/㎡
201310万円/㎡17万円/㎡29.3万円/㎡55.5万円/㎡
201410.2万円/㎡16.9万円/㎡32万円/㎡60万円/㎡
201514.4万円/㎡21.5万円/㎡36.8万円/㎡65.8万円/㎡
201613.2万円/㎡24.6万円/㎡41.5万円/㎡64万円/㎡
201714.9万円/㎡25.3万円/㎡43万円/㎡48万円/㎡
201816.4万円/㎡25.7万円/㎡45.7万円/㎡54.2万円/㎡
201916.5万円/㎡27.5万円/㎡45万円/㎡52.3万円/㎡
202018万円/㎡28.3万円/㎡52万円/㎡54.5万円/㎡
202119万円/㎡28万円/㎡52万円/㎡63.3万円/㎡
202221.3万円/㎡30万円/㎡54万円/㎡62.6万円/㎡
202321.4万円/㎡30.7万円/㎡55万円/㎡63.3万円/㎡
202422.7万円/㎡34万円/㎡60万円/㎡65万円/㎡
2025–37.3万円/㎡62.9万円/㎡73.3万円/㎡
2026年（途中まで）–37.5万円/㎡65万円/㎡80万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–17.4万円/㎡––
2007–18.4万円/㎡28.7万円/㎡–
2008–17.4万円/㎡30.6万円/㎡–
2009–13.5万円/㎡26.2万円/㎡–
2010–13.9万円/㎡28万円/㎡–
201111.6万円/㎡17.1万円/㎡22.4万円/㎡26.8万円/㎡
201213.2万円/㎡16万円/㎡–29.8万円/㎡
201316.7万円/㎡16.7万円/㎡–28.2万円/㎡
201416.7万円/㎡19万円/㎡28.9万円/㎡31万円/㎡
201515万円/㎡17万円/㎡27.4万円/㎡33.3万円/㎡
2016–20.6万円/㎡27.1万円/㎡39.4万円/㎡
201728.3万円/㎡25.3万円/㎡–35万円/㎡
201822.4万円/㎡20.4万円/㎡–36.1万円/㎡
2019–25.7万円/㎡26.2万円/㎡35.3万円/㎡
2020–23万円/㎡–37.6万円/㎡
2021–21.6万円/㎡––
2022–28.3万円/㎡––
2023–29万円/㎡––
2024–30万円/㎡37.2万円/㎡43万円/㎡
2025–31万円/㎡––

福岡市博多区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
博多1,500万円56.7万円/㎡9,750万円12568
呉服町(福岡)1,500万円60万円/㎡1億円6228
中洲川端1,600万円63.1万円/㎡1億5,000万円8168
竹下1,900万円33.2万円/㎡6,450万円15152
千代県庁口1,800万円60万円/㎡8,400万円4144
東比恵1,600万円54.2万円/㎡3億3,000万円8143
吉塚2,000万円44.4万円/㎡5,100万円8131
笹原1,800万円30.5万円/㎡4,250万円1296
雑餉隈1,700万円29.4万円/㎡6,350万円691
祇園(福岡)1,500万円60万円/㎡–389
南福岡1,900万円32.8万円/㎡4,950万円578
渡辺通1,500万円60万円/㎡–1058
櫛田神社前1,400万円55万円/㎡–633
福岡空港1,800万円30万円/㎡3,650万円1331
西鉄平尾1,400万円62.5万円/㎡–1523

福岡市博多区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,300万円20 m²659
1LDK1,900万円30 m²298
3LDK2,500万円65 m²204
2LDK2,400万円55 m²146
1DK1,700万円25 m²90
4LDK3,100万円80 m²64
2DK1,300万円40 m²29
1R775万円20 m²26

福岡市博多区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,800万円（㎡単価60万円/㎡、513件）です。

福岡市博多区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は8,000万円（133件）です。

福岡市博多区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+54.9%、住宅地㎡単価は+73.7%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。