Fukuoka City
照片：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市南区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,700萬日圓
34.4萬日圓/㎡ · 較2024年 +17.5%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
4,500萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
16萬日圓/㎡
5年 +45.5%
2025年成交筆數
548
在福岡県49個地區中排名第7（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約4.3%，低於前五年的6.8%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

落後於福岡県

公寓每㎡價格比福岡県平均低22%。十年前差距為11%，正逐漸落後於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約20%。預算有限時，選擇離車站稍遠是最有效的省錢方法。

家庭自住市場

近年成交中56%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約15%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於900萬日圓至3,100萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+2%。2025年淨遷入約每千人4.1人，住房需求持續有新增。

空置住宅少

2023年空屋率為8.4%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔1.9%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.5萬日圓）的25.8年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為12%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+7%，五年變化+43%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，47%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，5%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在福岡市南区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
270,741
較2020年 +1.9%
福岡県：-1.0%
2025年淨遷入
+1,114
每千人 +4.11
福岡県：+1.01
空屋率（2023年）
8.4%
非出租或出售的空屋 1.9%
福岡県：12.4%
租金中位數（2023年）
5.5萬日圓
每月，所有租賃住宅
福岡県：5.1萬日圓
強震風險
12.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
福岡県：6.6%
公示地價（2026年）
18.9萬日圓/㎡
1年 +6.8%・5年 +42.9%
福岡県：7.5萬日圓/㎡
洪水風險
46.5%
43個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土石災害風險
4.7%
43個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
福岡県：4.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

福岡市南区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

670萬日圓

19.1萬日圓/㎡

  • 大橋
  • 大橋(福岡) · 步行11分
  • 2DK · 35 m²
  • 1987年建
典型2026 Q1

1,800萬日圓

60萬日圓/㎡

  • 大楠
  • 西鉄平尾 · 步行14分
  • 1DK · 30 m²
  • 2007年建
較高價位2026 Q2

3,700萬日圓

43.5萬日圓/㎡

  • 井尻
  • 井尻 · 步行5分
  • 4LDK · 85 m²
  • 2006年建

獨棟

較低價位2026 Q2

3,000萬日圓

46.2萬日圓/㎡

  • 多賀
  • 高宮(福岡) · 步行8分
  • 土地300㎡ · 樓地板65㎡
  • 1972年建
典型2026 Q1

4,500萬日圓

40.9萬日圓/㎡

  • 長住
  • 福大前
  • 土地165㎡ · 樓地板110㎡
  • 2026年建
較高價位2025 Q3

7,700萬日圓

38.5萬日圓/㎡

  • 井尻
  • 井尻 · 步行7分
  • 土地125㎡ · 樓地板200㎡
  • 2015年建
歷年成交價中位數2026年數據僅供參考 — 2026年（陰影部分）比2025年高32%，但只涵蓋部分年份的74宗成交，日後可能修正，也容易受少數大額交易影響。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
2006880萬日圓2,950萬日圓
2007970萬日圓3,000萬日圓
20081,000萬日圓3,100萬日圓
2009960萬日圓2,700萬日圓
20101,100萬日圓2,800萬日圓
2011955萬日圓2,800萬日圓
20121,050萬日圓2,800萬日圓
2013920萬日圓2,800萬日圓
2014945萬日圓3,000萬日圓
20151,100萬日圓3,100萬日圓
20161,200萬日圓3,300萬日圓
20171,300萬日圓3,600萬日圓
20181,500萬日圓3,400萬日圓
20191,400萬日圓3,300萬日圓
20201,500萬日圓3,300萬日圓
20211,500萬日圓3,600萬日圓
20221,600萬日圓3,800萬日圓
20231,700萬日圓4,100萬日圓
20241,700萬日圓4,000萬日圓
20251,700萬日圓4,500萬日圓
2026年（部分）2,250萬日圓4,600萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟價格偏高 — 獨棟每㎡價格比公寓高約13%，說明土地稀缺，獨棟屬高端產品。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200616.2萬日圓/㎡21萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
200717.5萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
200816.3萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡8.8萬日圓/㎡
200916.1萬日圓/㎡21.9萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
201017.1萬日圓/㎡16.4萬日圓/㎡8.5萬日圓/㎡
201116.1萬日圓/㎡21萬日圓/㎡8.4萬日圓/㎡
201216.9萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡8萬日圓/㎡
201316.6萬日圓/㎡24萬日圓/㎡9.4萬日圓/㎡
201417.2萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡24.1萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
201623.2萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡
201723.8萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201824.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
201924.7萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202027萬日圓/㎡30萬日圓/㎡11萬日圓/㎡
202129.1萬日圓/㎡33萬日圓/㎡12萬日圓/㎡
202230.8萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
202330.8萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
202429.3萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡15萬日圓/㎡
202534.4萬日圓/㎡37.2萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
2026年（部分）41.2萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約31年時跌至一半。25年後仍每年下跌約1.8%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。獨棟約11年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡11年前較新屋下跌約14%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–39.5萬日圓/㎡
154.2萬日圓/㎡38.8萬日圓/㎡
358.6萬日圓/㎡–
442.4萬日圓/㎡40萬日圓/㎡
656萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡
756萬日圓/㎡34.5萬日圓/㎡
855.7萬日圓/㎡–
958.5萬日圓/㎡–
1055.7萬日圓/㎡–
1149.4萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡
1256萬日圓/㎡–
1354.5萬日圓/㎡–
1450萬日圓/㎡33.9萬日圓/㎡
1545萬日圓/㎡–
1647.1萬日圓/㎡–
1746萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡
1837.3萬日圓/㎡–
1940萬日圓/㎡–
2041.5萬日圓/㎡–
2140萬日圓/㎡–
2236.3萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
2332.9萬日圓/㎡–
2431.6萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
2529.2萬日圓/㎡26.3萬日圓/㎡
2634.7萬日圓/㎡–
2728萬日圓/㎡–
2829萬日圓/㎡–
2928.6萬日圓/㎡22.6萬日圓/㎡
3028萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡
3126.2萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
3221.9萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡
3321萬日圓/㎡20.6萬日圓/㎡
3423.2萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡
3524.6萬日圓/㎡14萬日圓/㎡
3623.6萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡
3724萬日圓/㎡20.1萬日圓/㎡
3821.5萬日圓/㎡21.3萬日圓/㎡
3924萬日圓/㎡18.9萬日圓/㎡
4024.7萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡
4121.7萬日圓/㎡16.6萬日圓/㎡
4237.1萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡
43–19.8萬日圓/㎡
44–20.4萬日圓/㎡
45–15萬日圓/㎡
4710.4萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡
4812.9萬日圓/㎡18萬日圓/㎡
4912萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡
5018.6萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–17.5萬日圓/㎡––
2007–17.1萬日圓/㎡––
2008–14.7萬日圓/㎡29.5萬日圓/㎡–
2009–15萬日圓/㎡54.3萬日圓/㎡–
2010–14.8萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡–
20119.3萬日圓/㎡14.8萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
2012–16.1萬日圓/㎡26.5萬日圓/㎡–
20138.6萬日圓/㎡15.3萬日圓/㎡30.7萬日圓/㎡–
2014–15.3萬日圓/㎡30萬日圓/㎡–
201511.1萬日圓/㎡18.4萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡–
2016–21.1萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡–
2017–21.5萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡–
2018–23.1萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡–
201913.4萬日圓/㎡22萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡–
202014萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡36.3萬日圓/㎡50萬日圓/㎡
202114.5萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡47.7萬日圓/㎡
2022–25.9萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡53.1萬日圓/㎡
2023–27萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡56萬日圓/㎡
202419.1萬日圓/㎡25.7萬日圓/㎡45.2萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
202516.5萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
2026年（部分）–32.9萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200616.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡29.7萬日圓/㎡–
200716.8萬日圓/㎡19.8萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡–
200816萬日圓/㎡14.7萬日圓/㎡30.1萬日圓/㎡–
2009–13.6萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡–
201010.8萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡–
201111.2萬日圓/㎡15萬日圓/㎡–29.2萬日圓/㎡
201211.6萬日圓/㎡15.4萬日圓/㎡24.6萬日圓/㎡28.2萬日圓/㎡
201314萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡–30.4萬日圓/㎡
201414萬日圓/㎡16.2萬日圓/㎡28.8萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
201515萬日圓/㎡17.2萬日圓/㎡–29.5萬日圓/㎡
201615萬日圓/㎡17.7萬日圓/㎡–31.3萬日圓/㎡
201714.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡–34萬日圓/㎡
201813.8萬日圓/㎡19.5萬日圓/㎡29.8萬日圓/㎡34.3萬日圓/㎡
201916萬日圓/㎡19萬日圓/㎡–33.5萬日圓/㎡
202015.6萬日圓/㎡19.6萬日圓/㎡–33.8萬日圓/㎡
202119.8萬日圓/㎡17.1萬日圓/㎡–33.3萬日圓/㎡
202218.8萬日圓/㎡20.7萬日圓/㎡––
202316.9萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡––
2024–23.1萬日圓/㎡–35萬日圓/㎡
202522.7萬日圓/㎡29.2萬日圓/㎡––

福岡市南区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
高宮(福岡)1,600萬日圓30萬日圓/㎡4,000萬日圓12533
大橋(福岡)1,800萬日圓32.7萬日圓/㎡4,000萬日圓9445
井尻1,900萬日圓28.6萬日圓/㎡4,400萬日圓10178
西鉄平尾1,400萬日圓40萬日圓/㎡9,000萬日圓8127
博多南1,450萬日圓20.6萬日圓/㎡3,700萬日圓1841
笹原––4,300萬日圓519
竹下–––1014

福岡市南区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK2,200萬日圓70 m²307
1K530萬日圓20 m²111
2LDK1,700萬日圓60 m²94
4LDK2,700萬日圓85 m²85
1LDK1,700萬日圓25 m²54
1DK1,200萬日圓25 m²22
2DK1,000萬日圓40 m²22

福岡市南区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,700萬日圓（每㎡34.4萬日圓，共245筆）。

福岡市南区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,500萬日圓（共196筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。