Fukuoka City
写真：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市中央区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,900万円
60万円/㎡ · 2024年比 +7.6%
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
1億4,000万円
住宅地 ㎡単価（取引）
61万円/㎡
5年で+79.4%
2025年の取引件数
776
福岡県内 49エリア中 2位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約5.6%と、前の5年の年9%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

福岡県と連動

マンションの㎡単価は福岡県平均より41%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近プレミアムは小さめ

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約5%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

単身・投資向けの市場

最近の中古マンション取引の48%がワンルーム・1K・1DKで、賃貸投資や単身者向けの市場です。賃貸需要は強い一方、新築供給の影響を受けやすく、ファミリー向けの選択肢は限られます。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,300万円〜3,500万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は5.3%増加しました。2025年の転入と転出はほぼ均衡しています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は8.8%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は0.9%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月6.2万円）の約25.5年分です（広域では約29.3年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は6%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+7%、5年で+54%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、65%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

国が後押しする再開発

福岡都心地域が都市再生緊急整備地域に指定されています。容積率の緩和や金融支援により大規模開発が進みやすく、今後も街並みの変化が続く見込みです。

福岡市中央区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
216,368
2020年比 +5.3%
福岡県：-1.0%
2025年の転入超過
+143
人口千人あたり +0.66
福岡県：+1.01
空き家率（2023年）
8.8%
うち賃貸・売却用以外の空き家 0.9%
福岡県：12.4%
家賃の中央値（2023年）
6.2万円
月額・借家全体
福岡県：5.1万円
大地震のリスク
6.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
福岡県：6.6%
公示地価（2026年）
56.1万円/㎡
1年 +6.7%・5年 +54.2%
福岡県：7.5万円/㎡
洪水リスク
65.3%
地価公示地点49か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点49か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
福岡県：4.4%

都市再生緊急整備地域

国が重点的に市街地整備を進める地域として指定。都市計画の特例や金融支援により大規模開発が進みやすくなります。

  • 福岡都心地域 · 455 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

福岡市中央区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,100万円

44万円/㎡

  • 大宮
  • 西鉄平尾 · 徒歩3分
  • 1K · 25 m²
  • 2007年築
標準的2026 Q2

2,000万円

80万円/㎡

  • 天神
  • 天神 · 徒歩7分
  • 1LDK · 25 m²
  • 2001年築
高価格帯2025 Q4

4,600万円

54.1万円/㎡

  • 薬院
  • 薬院大通 · 徒歩3分
  • 3LDK · 85 m²
  • 1980年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

4,900万円

49万円/㎡

  • 笹丘
  • 桜坂 · 徒歩24分
  • 土地125㎡ · 延床100㎡
  • 2026年築
標準的2026 Q1

1億3,000万円

35.1万円/㎡

  • 今泉
  • 西鉄福岡(天神) · 徒歩5分
  • 土地350㎡ · 延床370㎡
  • 2011年築
高価格帯2026 Q2

3億2,000万円

178万円/㎡

  • 大名
  • 西鉄福岡(天神) · 徒歩7分
  • 土地65㎡ · 延床180㎡
  • 1987年築
取引価格（中央値）の推移直近の急上昇 — 戸建ての取引価格（中央値）は2023年から2025年に33%上昇しました。㎡単価も36%上昇しており、広さの違いではない実質的な値上がりです。2025年の取引は99件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。
0円5,000万円1億円1億5,000万円2億円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
20061,500万円6,500万円
20071,150万円1億2,000万円
20081,200万円2億円
20091,250万円5,200万円
20101,200万円6,600万円
20111,000万円5,500万円
20121,200万円4,800万円
20131,100万円6,600万円
20141,100万円8,000万円
20151,100万円6,500万円
20161,100万円8,300万円
20171,300万円1億1,000万円
20181,300万円9,200万円
20191,500万円8,400万円
20201,600万円8,300万円
20211,600万円7,300万円
20221,600万円8,500万円
20231,600万円1億500万円
20241,700万円9,950万円
20251,900万円1億4,000万円
2026年（途中まで）1,800万円1億4,000万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てとマンションの㎡単価はほぼ同じ — 戸建ての延床㎡単価は土地込みでもマンションとほぼ同水準です。土地が高い地域のため、戸建てで広さを安く得ることは難しい市場です。
0円20万円40万円60万円80万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200630万円/㎡28万円/㎡29万円/㎡
200724.9万円/㎡30.9万円/㎡27万円/㎡
200823.3万円/㎡28.7万円/㎡23万円/㎡
200925.6万円/㎡28.1万円/㎡19万円/㎡
201021.2万円/㎡23.6万円/㎡22万円/㎡
201123.1万円/㎡23.3万円/㎡23万円/㎡
201225.3万円/㎡21.2万円/㎡22万円/㎡
201324.7万円/㎡27.7万円/㎡22万円/㎡
201427.5万円/㎡34.1万円/㎡25万円/㎡
201530万円/㎡33.9万円/㎡29万円/㎡
201633.1万円/㎡35万円/㎡26万円/㎡
201736.7万円/㎡37.3万円/㎡37万円/㎡
201838.7万円/㎡36.4万円/㎡37万円/㎡
201943.3万円/㎡39.3万円/㎡32.5万円/㎡
202045万円/㎡40万円/㎡34万円/㎡
202145.5万円/㎡40.5万円/㎡46万円/㎡
202252万円/㎡41.9万円/㎡35.5万円/㎡
202353.3万円/㎡47.8万円/㎡55.5万円/㎡
202455.8万円/㎡55.1万円/㎡57万円/㎡
202560万円/㎡65.2万円/㎡61万円/㎡
2026年（途中まで）60万円/㎡59万円/㎡–
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築11年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築29年前後で半分になります。築25年を過ぎると下落はほぼ止まるため、修繕積立金が健全な築25〜35年の物件は「お買い得ゾーン」と言えます。
0円50万円100万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
091.4万円/㎡52.4万円/㎡
183.3万円/㎡59.6万円/㎡
285.6万円/㎡70.5万円/㎡
390万円/㎡–
495.8万円/㎡–
588.3万円/㎡–
677.3万円/㎡–
776万円/㎡–
875.1万円/㎡–
968万円/㎡–
1065.5万円/㎡–
1165万円/㎡–
1266.7万円/㎡–
1360万円/㎡–
1461.7万円/㎡–
1560万円/㎡46.5万円/㎡
1655万円/㎡–
1756.3万円/㎡–
1857.6万円/㎡48.9万円/㎡
1960万円/㎡–
2057.3万円/㎡–
2156万円/㎡–
2260万円/㎡–
2350万円/㎡–
2450万円/㎡–
2544.3万円/㎡–
2645.3万円/㎡–
2744.7万円/㎡–
2844.3万円/㎡–
2941.5万円/㎡–
3033.3万円/㎡–
3132万円/㎡–
3232.7万円/㎡35.3万円/㎡
3331.3万円/㎡–
3429.5万円/㎡–
3530.8万円/㎡–
3631.3万円/㎡–
3733.3万円/㎡–
3833.7万円/㎡–
3936.5万円/㎡–
4040万円/㎡–
4138.1万円/㎡–
4234.3万円/㎡57.4万円/㎡
4335.3万円/㎡–
4430万円/㎡32.9万円/㎡
4535.4万円/㎡–
4629.2万円/㎡–
4730万円/㎡–
4830万円/㎡–
4926.2万円/㎡–
5030.8万円/㎡46.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築古物件も健闘 — 1981年以前の物件の方が年6.2%と、2000年代築（年4%）より値上がりしています。土地の価値が価格を押し上げている証拠です。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約26%安く取引されています。
0円50万円100万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200614.8万円/㎡23.9万円/㎡60万円/㎡–
200714.3万円/㎡22.7万円/㎡56.7万円/㎡–
200814万円/㎡21.4万円/㎡38.7万円/㎡–
200912.4万円/㎡20万円/㎡45.8万円/㎡–
201014万円/㎡18.8万円/㎡37.9万円/㎡–
201115.2万円/㎡19.2万円/㎡42万円/㎡–
201213.3万円/㎡22.5万円/㎡36.8万円/㎡64万円/㎡
201314.8万円/㎡21.6万円/㎡36.7万円/㎡68万円/㎡
201416.7万円/㎡22.1万円/㎡41.1万円/㎡63.3万円/㎡
201520万円/㎡26.7万円/㎡43.3万円/㎡57.4万円/㎡
201619万円/㎡28万円/㎡47.1万円/㎡60万円/㎡
201720.4万円/㎡32万円/㎡46.7万円/㎡60万円/㎡
201822.8万円/㎡33.3万円/㎡47.5万円/㎡64万円/㎡
201923.1万円/㎡32.5万円/㎡52万円/㎡66.7万円/㎡
202026万円/㎡33.7万円/㎡52万円/㎡78.1万円/㎡
202125.5万円/㎡34万円/㎡53.8万円/㎡70万円/㎡
202229.4万円/㎡36.4万円/㎡55.3万円/㎡65.5万円/㎡
202329.7万円/㎡38.3万円/㎡60万円/㎡72万円/㎡
202432万円/㎡41.8万円/㎡60万円/㎡75万円/㎡
202535万円/㎡47.4万円/㎡65万円/㎡80万円/㎡
2026年（途中まで）–45.8万円/㎡70万円/㎡86.2万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円80万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200629.7万円/㎡24.7万円/㎡––
2007–29.2万円/㎡––
2008–21.8万円/㎡––
2009–24.4万円/㎡33.4万円/㎡–
201019.2万円/㎡21.1万円/㎡––
2011–22.1万円/㎡––
2012–18.8万円/㎡––
2013–22.3万円/㎡––
2014–27.5万円/㎡–42.2万円/㎡
2015–23.2万円/㎡–46万円/㎡
201627.4万円/㎡30万円/㎡––
2017–35.8万円/㎡––
2018–30万円/㎡––
2019–28.1万円/㎡–45.8万円/㎡
2020–31.6万円/㎡–48.4万円/㎡
2022–33.5万円/㎡––
2023–40.8万円/㎡––
2024–45.1万円/㎡––
2025–60.6万円/㎡––

福岡市中央区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
赤坂(福岡)1,800万円64万円/㎡3億7,000万円7305
西鉄平尾1,600万円52万円/㎡6,800万円7251
大濠公園1,800万円53.3万円/㎡7,900万円6250
六本松2,300万円53.3万円/㎡5,500万円6235
唐人町2,000万円50.7万円/㎡8,300万円5196
薬院1,600万円60万円/㎡2億9,000万円5192
渡辺通1,500万円60万円/㎡1億3,000万円8173
薬院大通2,300万円52万円/㎡2億2,500万円5139
天神1,600万円65万円/㎡2億7,000万円6122
桜坂2,300万円48万円/㎡9,600万円6113
西鉄福岡(天神)1,600万円58.3万円/㎡3億4,000万円860
天神南1,400万円56万円/㎡2億円560
西新3,100万円55.3万円/㎡7,000万円842

福岡市中央区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
1K1,200万円20 m²712
3LDK4,000万円70 m²330
1LDK2,000万円30 m²224
2LDK3,300万円60 m²206
1DK1,600万円25 m²95
4LDK4,300万円85 m²76
2DK1,600万円40 m²41
1R1,150万円20 m²26

福岡市中央区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,900万円（㎡単価60万円/㎡、615件）です。

福岡市中央区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は1億4,000万円（99件）です。

福岡市中央区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+33.3%、住宅地㎡単価は+79.4%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。