Fukuoka City
写真：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市城南区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
2,000万円
31.5万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
4,100万円
住宅地 ㎡単価（取引）
18万円/㎡
5年で+44.0%
2025年の取引件数
255
福岡県内 49エリア中 12位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約2.1%と、前の5年の年6.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

福岡県平均に対して伸び悩み

マンションの㎡単価は福岡県平均より20%低い水準です。10年前の差は1%で、周辺から取り残されつつあります。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約39%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の56%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約18%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は840万円〜3,400万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は0.9%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約6人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は9.5%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は0.3%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約35.1年分です（広域では約29.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は9%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+6%、5年で+39%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、16%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

福岡市城南区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
134,096
2020年比 +0.9%
福岡県：-1.0%
2025年の転入超過
+809
人口千人あたり +6.03
福岡県：+1.01
空き家率（2023年）
9.5%
うち賃貸・売却用以外の空き家 0.3%
福岡県：12.4%
家賃の中央値（2023年）
4.8万円
月額・借家全体
福岡県：5.1万円
大地震のリスク
8.5%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
福岡県：6.6%
公示地価（2026年）
14.6万円/㎡
1年 +6.3%・5年 +38.8%
福岡県：7.5万円/㎡
洪水リスク
15.8%
地価公示地点19か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点19か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
福岡県：4.4%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

福岡市城南区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q3

670万円

33.5万円/㎡

  • 別府
  • 別府(福岡) · 徒歩3分
  • 1K · 20 m²
  • 1995年築
標準的2026 Q1

1,500万円

20万円/㎡

  • 東油山
  • 福大前
  • 3LDK · 75 m²
  • 1991年築
高価格帯2025 Q3

3,700万円

49.3万円/㎡

  • 干隈
  • 野芥 · 徒歩6分
  • 2LDK · 75 m²
  • 1996年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

3,000万円

33.3万円/㎡

  • 西片江
  • 福大前 · 徒歩8分
  • 土地175㎡ · 延床90㎡
  • 1979年築
標準的2025 Q4

4,300万円

41万円/㎡

  • 友泉亭
  • 茶山 · 徒歩25分
  • 土地130㎡ · 延床105㎡
  • 2025年築
高価格帯2026 Q1

6,800万円

61.8万円/㎡

  • 七隈
  • 金山(福岡) · 徒歩8分
  • 土地150㎡ · 延床110㎡
  • 2026年築
取引価格（中央値）の推移取引物件の変化による急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に25%上昇しました。一方、㎡単価の上昇は4%にとどまるため、上昇の多くは同じ物件の値上がりではなく、広い物件や高額物件の取引が増えたことによるものです。2025年の取引は79件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。
0円2,000万円4,000万円6,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
2006930万円2,550万円
20071,100万円2,900万円
20081,500万円2,800万円
20091,400万円2,650万円
20101,500万円2,900万円
20111,100万円2,800万円
20121,100万円2,800万円
20131,400万円2,800万円
20141,200万円3,050万円
20151,400万円3,400万円
20161,400万円3,300万円
20171,300万円3,600万円
20181,350万円3,400万円
20191,550万円3,500万円
20201,850万円3,550万円
20211,500万円4,000万円
20221,500万円4,100万円
20231,600万円4,700万円
20241,700万円4,100万円
20252,000万円4,100万円
2026年（途中まで）2,000万円4,500万円
㎡単価（中央値）の推移戸建てに割高感 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約20%高く、土地が希少で戸建てが高級品となっている市場です。
0円10万円20万円30万円40万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200616.5万円/㎡20万円/㎡11万円/㎡
200720万円/㎡21.5万円/㎡10万円/㎡
200822.7万円/㎡19.4万円/㎡11万円/㎡
200920万円/㎡21万円/㎡9.2万円/㎡
201018.6万円/㎡23.3万円/㎡10万円/㎡
201118.2万円/㎡21.6万円/㎡9.7万円/㎡
201217.6万円/㎡21.9万円/㎡9.6万円/㎡
201319.3万円/㎡21万円/㎡9.3万円/㎡
201420万円/㎡25.7万円/㎡11万円/㎡
201522.4万円/㎡25万円/㎡10万円/㎡
201624.3万円/㎡27.4万円/㎡10万円/㎡
201724.7万円/㎡28.6万円/㎡11万円/㎡
201825.5万円/㎡27万円/㎡13万円/㎡
201930万円/㎡29万円/㎡12万円/㎡
202028.8万円/㎡32.7万円/㎡12.5万円/㎡
202127.4万円/㎡33.7万円/㎡15万円/㎡
202230.7万円/㎡36.3万円/㎡14万円/㎡
202330.4万円/㎡40万円/㎡17万円/㎡
202433.8万円/㎡40万円/㎡16万円/㎡
202531.5万円/㎡38.4万円/㎡18万円/㎡
2026年（途中まで）29万円/㎡40万円/㎡25.5万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–43.5万円/㎡
1–40万円/㎡
1657.9万円/㎡–
1753.6万円/㎡33万円/㎡
2032.7万円/㎡–
2234.5万円/㎡–
2440万円/㎡–
2539万円/㎡–
2631.5万円/㎡–
2737.1万円/㎡–
2831万円/㎡–
2927.5万円/㎡–
3032.4万円/㎡–
3121.8万円/㎡19万円/㎡
3223.6万円/㎡18.3万円/㎡
3321.5万円/㎡16.4万円/㎡
3421.4万円/㎡21.9万円/㎡
35–19.3万円/㎡
3625.3万円/㎡–
489.6万円/㎡–
4915.6万円/㎡–
5013.4万円/㎡33.2万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円20万円40万円60万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-2010
200616.8万円/㎡–
200720万円/㎡–
200822万円/㎡–
200918.5万円/㎡34.6万円/㎡
201017.3万円/㎡–
201117.8万円/㎡–
201216.9万円/㎡–
201318.7万円/㎡–
201418.8万円/㎡–
201521.3万円/㎡36万円/㎡
201622.9万円/㎡40万円/㎡
201723.5万円/㎡–
201823万円/㎡42.4万円/㎡
201925万円/㎡46.5万円/㎡
202028.3万円/㎡44.7万円/㎡
202124.3万円/㎡–
202224.8万円/㎡–
202328万円/㎡–
202431.4万円/㎡–
202531.1万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–15.9万円/㎡––
200717.7万円/㎡17.9万円/㎡31.2万円/㎡–
2008–16.7万円/㎡29.5万円/㎡–
2009–15万円/㎡28.8万円/㎡–
2010–14.6万円/㎡27.9万円/㎡–
201121.1万円/㎡15.2万円/㎡–28.7万円/㎡
2012–13.8万円/㎡–30万円/㎡
201318.8万円/㎡14.4万円/㎡–31万円/㎡
2014–16.2万円/㎡–34.1万円/㎡
2015–16.1万円/㎡–34.2万円/㎡
201615.1万円/㎡18.6万円/㎡28.6万円/㎡34.4万円/㎡
2017–16.3万円/㎡–35.2万円/㎡
2018–18.2万円/㎡–36.4万円/㎡
2019–20.8万円/㎡–36.6万円/㎡
2020–20万円/㎡–36.8万円/㎡
2021–17.9万円/㎡–34.5万円/㎡
2022–18.7万円/㎡––
2023–20.5万円/㎡––
2024–23.7万円/㎡––
2025–20.9万円/㎡––

福岡市城南区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
別府(福岡)1,800万円43.1万円/㎡5,450万円7188
七隈1,850万円26.3万円/㎡3,750万円15108
福大前700万円16万円/㎡3,400万円1894
茶山2,300万円30.7万円/㎡4,900万円984
金山(福岡)780万円16.4万円/㎡4,500万円871
六本松1,200万円23.3万円/㎡–2624
梅林(福岡)––4,050万円614
野芥–––610

福岡市城南区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,800万円70 m²111
1K510万円20 m²48
2LDK1,045万円52.5 m²38
4LDK3,300万円85 m²25

福岡市城南区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は2,000万円（㎡単価31.5万円/㎡、79件）です。

福岡市城南区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,100万円（119件）です。

福岡市城南区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+9.5%、住宅地㎡単価は+44.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。