Fukuoka City
照片：Fukuoka City · Johanna / Unsplash

福岡市中央区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
1,900萬日圓
60萬日圓/㎡ · 較2024年 +7.6%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
1億4,000萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
61萬日圓/㎡
5年 +79.4%
2025年成交筆數
776
在福岡県49個地區中排名第2（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約5.6%，低於前五年的9%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與福岡県同步

公寓每㎡價格比福岡県平均高41%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約5%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中48%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,300萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+5%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅少

2023年空屋率為8.8%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔0.9%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6.2萬日圓）的25.5年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險較低

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為6%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+7%，五年變化+54%。

部分地點有淹水或土石風險

公示地價地點中，65%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

政府支持的再開發

福岡都心地域被指定為都市再生緊急整備地域，大型開發可享放寬規劃與融資支援。

在福岡市中央区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
216,368
較2020年 +5.3%
福岡県：-1.0%
2025年淨遷入
+143
每千人 +0.66
福岡県：+1.01
空屋率（2023年）
8.8%
非出租或出售的空屋 0.9%
福岡県：12.4%
租金中位數（2023年）
6.2萬日圓
每月，所有租賃住宅
福岡県：5.1萬日圓
強震風險
6.2%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
福岡県：6.6%
公示地價（2026年）
56.1萬日圓/㎡
1年 +6.7%・5年 +54.2%
福岡県：7.5萬日圓/㎡
洪水風險
65.3%
49個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
福岡県：34.9%
土石災害風險
0.0%
49個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
福岡県：4.4%

都市再生緊急整備地域

由國家指定為優先再開發的地區，放寬都市規劃限制並提供大型項目融資支援。

  • 福岡都心地域 · 455 ha · 2002年指定 · 特定都市再生緊急整備地域

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

福岡市中央区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,100萬日圓

44萬日圓/㎡

  • 大宮
  • 西鉄平尾 · 步行3分
  • 1K · 25 m²
  • 2007年建
典型2026 Q2

2,000萬日圓

80萬日圓/㎡

  • 天神
  • 天神 · 步行7分
  • 1LDK · 25 m²
  • 2001年建
較高價位2025 Q4

4,600萬日圓

54.1萬日圓/㎡

  • 薬院
  • 薬院大通 · 步行3分
  • 3LDK · 85 m²
  • 1980年建

獨棟

較低價位2026 Q2

4,900萬日圓

49萬日圓/㎡

  • 笹丘
  • 桜坂 · 步行24分
  • 土地125㎡ · 樓地板100㎡
  • 2026年建
典型2026 Q1

1億3,000萬日圓

35.1萬日圓/㎡

  • 今泉
  • 西鉄福岡(天神) · 步行5分
  • 土地350㎡ · 樓地板370㎡
  • 2011年建
較高價位2026 Q2

3億2,000萬日圓

178萬日圓/㎡

  • 大名
  • 西鉄福岡(天神) · 步行7分
  • 土地65㎡ · 樓地板180㎡
  • 1987年建
歷年成交價中位數近期急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲33%。每㎡價格亦上漲36%，屬實質漲價。2025年只有99宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓5,000萬日圓1億日圓1億5,000萬日圓2億日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20061,500萬日圓6,500萬日圓
20071,150萬日圓1億2,000萬日圓
20081,200萬日圓2億日圓
20091,250萬日圓5,200萬日圓
20101,200萬日圓6,600萬日圓
20111,000萬日圓5,500萬日圓
20121,200萬日圓4,800萬日圓
20131,100萬日圓6,600萬日圓
20141,100萬日圓8,000萬日圓
20151,100萬日圓6,500萬日圓
20161,100萬日圓8,300萬日圓
20171,300萬日圓1億1,000萬日圓
20181,300萬日圓9,200萬日圓
20191,500萬日圓8,400萬日圓
20201,600萬日圓8,300萬日圓
20211,600萬日圓7,300萬日圓
20221,600萬日圓8,500萬日圓
20231,600萬日圓1億500萬日圓
20241,700萬日圓9,950萬日圓
20251,900萬日圓1億4,000萬日圓
2026年（部分）1,800萬日圓1億4,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數獨棟與公寓每㎡價格相若 — 獨棟每㎡樓地板價格（含土地）與公寓相若，反映土地昂貴，買獨棟並不能便宜換取更大空間。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200630萬日圓/㎡28萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
200724.9萬日圓/㎡30.9萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
200823.3萬日圓/㎡28.7萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
200925.6萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡19萬日圓/㎡
201021.2萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201123.1萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201225.3萬日圓/㎡21.2萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201324.7萬日圓/㎡27.7萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201427.5萬日圓/㎡34.1萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201530萬日圓/㎡33.9萬日圓/㎡29萬日圓/㎡
201633.1萬日圓/㎡35萬日圓/㎡26萬日圓/㎡
201736.7萬日圓/㎡37.3萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
201838.7萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
201943.3萬日圓/㎡39.3萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
202045萬日圓/㎡40萬日圓/㎡34萬日圓/㎡
202145.5萬日圓/㎡40.5萬日圓/㎡46萬日圓/㎡
202252萬日圓/㎡41.9萬日圓/㎡35.5萬日圓/㎡
202353.3萬日圓/㎡47.8萬日圓/㎡55.5萬日圓/㎡
202455.8萬日圓/㎡55.1萬日圓/㎡57萬日圓/㎡
202560萬日圓/㎡65.2萬日圓/㎡61萬日圓/㎡
2026年（部分）60萬日圓/㎡59萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約11年時每㎡價格下跌約四分之一，約29年時跌至一半。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
091.4萬日圓/㎡52.4萬日圓/㎡
183.3萬日圓/㎡59.6萬日圓/㎡
285.6萬日圓/㎡70.5萬日圓/㎡
390萬日圓/㎡–
495.8萬日圓/㎡–
588.3萬日圓/㎡–
677.3萬日圓/㎡–
776萬日圓/㎡–
875.1萬日圓/㎡–
968萬日圓/㎡–
1065.5萬日圓/㎡–
1165萬日圓/㎡–
1266.7萬日圓/㎡–
1360萬日圓/㎡–
1461.7萬日圓/㎡–
1560萬日圓/㎡46.5萬日圓/㎡
1655萬日圓/㎡–
1756.3萬日圓/㎡–
1857.6萬日圓/㎡48.9萬日圓/㎡
1960萬日圓/㎡–
2057.3萬日圓/㎡–
2156萬日圓/㎡–
2260萬日圓/㎡–
2350萬日圓/㎡–
2450萬日圓/㎡–
2544.3萬日圓/㎡–
2645.3萬日圓/㎡–
2744.7萬日圓/㎡–
2844.3萬日圓/㎡–
2941.5萬日圓/㎡–
3033.3萬日圓/㎡–
3132萬日圓/㎡–
3232.7萬日圓/㎡35.3萬日圓/㎡
3331.3萬日圓/㎡–
3429.5萬日圓/㎡–
3530.8萬日圓/㎡–
3631.3萬日圓/㎡–
3733.3萬日圓/㎡–
3833.7萬日圓/㎡–
3936.5萬日圓/㎡–
4040萬日圓/㎡–
4138.1萬日圓/㎡–
4234.3萬日圓/㎡57.4萬日圓/㎡
4335.3萬日圓/㎡–
4430萬日圓/㎡32.9萬日圓/㎡
4535.4萬日圓/㎡–
4629.2萬日圓/㎡–
4730萬日圓/㎡–
4830萬日圓/㎡–
4926.2萬日圓/㎡–
5030.8萬日圓/㎡46.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格舊建築同樣升值 — 1981年前物件年均上漲6.2%，反而高於2000年代物件的4%，顯示土地價值是主要推動力。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約26%。
0日圓50萬日圓100萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200614.8萬日圓/㎡23.9萬日圓/㎡60萬日圓/㎡–
200714.3萬日圓/㎡22.7萬日圓/㎡56.7萬日圓/㎡–
200814萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡38.7萬日圓/㎡–
200912.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡45.8萬日圓/㎡–
201014萬日圓/㎡18.8萬日圓/㎡37.9萬日圓/㎡–
201115.2萬日圓/㎡19.2萬日圓/㎡42萬日圓/㎡–
201213.3萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡36.8萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
201314.8萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡36.7萬日圓/㎡68萬日圓/㎡
201416.7萬日圓/㎡22.1萬日圓/㎡41.1萬日圓/㎡63.3萬日圓/㎡
201520萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡57.4萬日圓/㎡
201619萬日圓/㎡28萬日圓/㎡47.1萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201720.4萬日圓/㎡32萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡60萬日圓/㎡
201822.8萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡47.5萬日圓/㎡64萬日圓/㎡
201923.1萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡52萬日圓/㎡66.7萬日圓/㎡
202026萬日圓/㎡33.7萬日圓/㎡52萬日圓/㎡78.1萬日圓/㎡
202125.5萬日圓/㎡34萬日圓/㎡53.8萬日圓/㎡70萬日圓/㎡
202229.4萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡55.3萬日圓/㎡65.5萬日圓/㎡
202329.7萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡72萬日圓/㎡
202432萬日圓/㎡41.8萬日圓/㎡60萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
202535萬日圓/㎡47.4萬日圓/㎡65萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
2026年（部分）–45.8萬日圓/㎡70萬日圓/㎡86.2萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓80萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200629.7萬日圓/㎡24.7萬日圓/㎡––
2007–29.2萬日圓/㎡––
2008–21.8萬日圓/㎡––
2009–24.4萬日圓/㎡33.4萬日圓/㎡–
201019.2萬日圓/㎡21.1萬日圓/㎡––
2011–22.1萬日圓/㎡––
2012–18.8萬日圓/㎡––
2013–22.3萬日圓/㎡––
2014–27.5萬日圓/㎡–42.2萬日圓/㎡
2015–23.2萬日圓/㎡–46萬日圓/㎡
201627.4萬日圓/㎡30萬日圓/㎡––
2017–35.8萬日圓/㎡––
2018–30萬日圓/㎡––
2019–28.1萬日圓/㎡–45.8萬日圓/㎡
2020–31.6萬日圓/㎡–48.4萬日圓/㎡
2022–33.5萬日圓/㎡––
2023–40.8萬日圓/㎡––
2024–45.1萬日圓/㎡––
2025–60.6萬日圓/㎡––

福岡市中央区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
赤坂(福岡)1,800萬日圓64萬日圓/㎡3億7,000萬日圓7305
西鉄平尾1,600萬日圓52萬日圓/㎡6,800萬日圓7251
大濠公園1,800萬日圓53.3萬日圓/㎡7,900萬日圓6250
六本松2,300萬日圓53.3萬日圓/㎡5,500萬日圓6235
唐人町2,000萬日圓50.7萬日圓/㎡8,300萬日圓5196
薬院1,600萬日圓60萬日圓/㎡2億9,000萬日圓5192
渡辺通1,500萬日圓60萬日圓/㎡1億3,000萬日圓8173
薬院大通2,300萬日圓52萬日圓/㎡2億2,500萬日圓5139
天神1,600萬日圓65萬日圓/㎡2億7,000萬日圓6122
桜坂2,300萬日圓48萬日圓/㎡9,600萬日圓6113
西鉄福岡(天神)1,600萬日圓58.3萬日圓/㎡3億4,000萬日圓860
天神南1,400萬日圓56萬日圓/㎡2億日圓560
西新3,100萬日圓55.3萬日圓/㎡7,000萬日圓842

福岡市中央区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,200萬日圓20 m²712
3LDK4,000萬日圓70 m²330
1LDK2,000萬日圓30 m²224
2LDK3,300萬日圓60 m²206
1DK1,600萬日圓25 m²95
4LDK4,300萬日圓85 m²76
2DK1,600萬日圓40 m²41
1R1,150萬日圓20 m²26

福岡市中央区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為1,900萬日圓（每㎡60萬日圓，共615筆）。

福岡市中央区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為1億4,000萬日圓（共99筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。