Oarai coast, Ibaraki
写真：Oarai coast, Ibaraki · Hong Ki Tang / Unsplash

つくば市の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
4,000万円
50.4万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
3,950万円
2024年比 +11.4%
住宅地 ㎡単価（取引）
3.2万円/㎡
5年で-15.8%
2025年の取引件数
583
茨城県内 32エリア中 1位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約6.3%上昇し、その前の5年（年2.7%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

茨城県平均を上回る伸び

マンションの㎡単価は茨城県平均より68%高い水準です。10年前の34%から差が広がっており、周辺より強い動きです。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約17%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

ファミリー向けの市場

最近の取引の88%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約21%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は2,850万円〜5,100万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は11.3%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約7.6人）、新たな住宅需要が生まれています。

空き家は全国並み

2023年の空き家率は8.1%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は4.1%でした。放置空き家の水準は全国並みです。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.4万円）の約61.4年分です（広域では約30.3年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは中程度

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は45%です。新耐震の建物はこの揺れを想定していますが、地盤や保険も確認しましょう。

公示地価が大きく上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+5%、5年で+13%変化しました。1991年のバブル期と比べるとまだ59%低い水準です。

災害区域にかかる地点は少ない

公示地価地点のほとんどは浸水・津波・土砂災害の想定区域外にあります。

つくば市の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
268,991
2020年比 +11.3%
茨城県：-2.6%
2025年の転入超過
+2,046
人口千人あたり +7.61
茨城県：-2.14
空き家率（2023年）
8.1%
うち賃貸・売却用以外の空き家 4.1%
茨城県：14.1%
家賃の中央値（2023年）
5.4万円
月額・借家全体
茨城県：5万円
大地震のリスク
45.1%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
茨城県：56.2%
公示地価（2026年）
5.1万円/㎡
1年 +5.4%・5年 +12.8%
茨城県：2.7万円/㎡
洪水リスク
2.6%
地価公示地点38か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
茨城県：26.5%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点38か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
茨城県：0.3%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

つくば市の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q1

3,000万円

30万円/㎡

  • 並木
  • つくば
  • 3LDK · 100 m²
  • 2008年築
標準的2026 Q2

4,900万円

61.3万円/㎡

  • 吾妻
  • つくば · 徒歩6分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2013年築
高価格帯2025 Q3

5,700万円

71.3万円/㎡

  • 吾妻
  • つくば · 徒歩4分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2017年築

戸建て

手頃な価格帯2025 Q4

700万円

5.8万円/㎡

  • 谷田部
  • みどりの · 徒歩24分
  • 土地160㎡ · 延床120㎡
  • 1997年築
標準的2026 Q1

3,200万円

19.4万円/㎡

  • 二の宮
  • つくば · 徒歩21分
  • 土地310㎡ · 延床165㎡
  • 1986年築
高価格帯2025 Q4

5,700万円

54.3万円/㎡

  • 東光台
  • 研究学園
  • 土地140㎡ · 延床105㎡
  • 2024年築
取引価格（中央値）の推移中古マンションが戸建てより高くなった — 2024年以降、中古マンションの取引価格（中央値）が土地付き戸建てを上回っています。その後マンションは+25%、戸建ては+7%変化しました。マンション需要は利便性の高い中心部に集中する一方、戸建ての取引は郊外の築古物件が多く、広さより利便性にお金を払う傾向が強まっています。直近の急上昇 — マンションの取引価格（中央値）は2023年から2025年に25%上昇しました。㎡単価も26%上昇しており、広さの違いではない実質的な値上がりです。2025年の取引は43件と少なく、少数の高額取引で中央値が大きく動きます。
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て
2007–2,850万円
20082,900万円2,500万円
20092,300万円2,200万円
20102,500万円2,400万円
20113,450万円2,200万円
20122,400万円2,100万円
20132,500万円2,500万円
20142,300万円2,900万円
20152,450万円3,250万円
20163,000万円3,100万円
20172,700万円3,200万円
20182,700万円3,400万円
20193,000万円3,200万円
20202,800万円3,000万円
20213,100万円3,400万円
20223,450万円3,500万円
20233,200万円3,700万円
20243,600万円3,500万円
20254,000万円3,950万円
2026年（途中まで）–3,000万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約40%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。マンション価格の上昇により、この差は10年で広がっています。
0円20万円40万円60万円2007200920112013201520172019202120232025
データ表を表示
年マンション戸建て土地
2007–17.5万円/㎡2.4万円/㎡
200832.9万円/㎡15.5万円/㎡3.1万円/㎡
200925.9万円/㎡16.5万円/㎡3.2万円/㎡
201029.2万円/㎡15.6万円/㎡3.2万円/㎡
201135万円/㎡12.5万円/㎡3.1万円/㎡
201229.5万円/㎡11.7万円/㎡3.9万円/㎡
201330万円/㎡16.7万円/㎡3.3万円/㎡
201427.6万円/㎡22.2万円/㎡3.2万円/㎡
201531.3万円/㎡22.2万円/㎡3.8万円/㎡
201633.2万円/㎡24.5万円/㎡3.9万円/㎡
201732.7万円/㎡24.8万円/㎡3.2万円/㎡
201834万円/㎡27.5万円/㎡3万円/㎡
201934.6万円/㎡26.4万円/㎡3.5万円/㎡
202032.9万円/㎡23万円/㎡3.8万円/㎡
202137.5万円/㎡27.8万円/㎡3.6万円/㎡
202239.5万円/㎡29.6万円/㎡3.3万円/㎡
202340万円/㎡28.9万円/㎡2.1万円/㎡
202441.3万円/㎡26万円/㎡2.5万円/㎡
202550.4万円/㎡29万円/㎡3.2万円/㎡
2026年（途中まで）–16.4万円/㎡3万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）戸建ては築40年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築40年までに新築時から約79%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–34万円/㎡
1–32.9万円/㎡
2–35万円/㎡
3–32.1万円/㎡
4–28.6万円/㎡
553.3万円/㎡31.8万円/㎡
646.6万円/㎡38.2万円/㎡
746.5万円/㎡31.4万円/㎡
846.3万円/㎡34.6万円/㎡
1238.4万円/㎡24.4万円/㎡
1329.9万円/㎡–
1436.3万円/㎡–
1530万円/㎡–
1638.4万円/㎡–
1739万円/㎡–
1838.5万円/㎡–
19–17.4万円/㎡
20–17.9万円/㎡
21–16.8万円/㎡
24–13.2万円/㎡
25–15万円/㎡
26–13.2万円/㎡
27–12.9万円/㎡
28–9.6万円/㎡
29–14.9万円/㎡
3022.4万円/㎡10万円/㎡
31–8万円/㎡
32–11.2万円/㎡
33–10.9万円/㎡
34–12.1万円/㎡
35–15.4万円/㎡
36–10.2万円/㎡
37–8.3万円/㎡
38–12.9万円/㎡
39–6.9万円/㎡
40–10.4万円/㎡
41–4.6万円/㎡
42–6.1万円/㎡
43–4.6万円/㎡
44–4.8万円/㎡
45–5.5万円/㎡
46–3.6万円/㎡
47–2.9万円/㎡
48–7万円/㎡
50–4万円/㎡
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2007200920112013201520172019202120232025

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–12.5万円/㎡28.1万円/㎡–
2008–9万円/㎡26.7万円/㎡–
2009–10万円/㎡25万円/㎡–
20107.2万円/㎡11.6万円/㎡25.5万円/㎡–
2011–10万円/㎡––
2012–8.1万円/㎡–28.7万円/㎡
2013–9.4万円/㎡20万円/㎡30.5万円/㎡
2014–8.2万円/㎡18.3万円/㎡31.8万円/㎡
20156.3万円/㎡9.1万円/㎡–34.3万円/㎡
20167万円/㎡10万円/㎡–30.8万円/㎡
20176.7万円/㎡9.2万円/㎡17万円/㎡30.5万円/㎡
20185.5万円/㎡9.1万円/㎡17.8万円/㎡32.6万円/㎡
2019–8.5万円/㎡–32万円/㎡
20205.2万円/㎡9.8万円/㎡–28.7万円/㎡
20214.8万円/㎡12.1万円/㎡–30.4万円/㎡
20224.2万円/㎡10.3万円/㎡19.3万円/㎡34.4万円/㎡
20235.2万円/㎡11万円/㎡–30.9万円/㎡
20244.1万円/㎡8.3万円/㎡20.9万円/㎡30.6万円/㎡
20253.7万円/㎡12.5万円/㎡––
2026年（途中まで）–10.4万円/㎡––

つくば市の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
つくば3,500万円42.1万円/㎡4,200万円14448
みどりの––3,750万円14137
研究学園4,100万円46万円/㎡3,450万円14123
万博記念公園(茨城)––4,200万円2084
牛久––630万円2459
ひたち野うしく––700万円–23
荒川沖––3,300万円–21
龍ケ崎市––400万円–17

つくば市の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK3,600万円80 m²103
4LDK3,700万円90 m²33
2LDK2,750万円70 m²18

つくば市の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は4,000万円（㎡単価50.4万円/㎡、43件）です。

つくば市の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,950万円（226件）です。

つくば市の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+53.0%、住宅地㎡単価は-15.8%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。