Oarai coast, Ibaraki
照片：Oarai coast, Ibaraki · Hong Ki Tang / Unsplash

つくば市房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
4,000萬日圓
50.4萬日圓/㎡
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
3,950萬日圓
較2024年 +11.4%
住宅用地每㎡（成交）
3.2萬日圓/㎡
5年 -15.8%
2025年成交筆數
583
在茨城県32個地區中排名第1（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約6.3%，快於前五年的2.7%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

表現優於茨城県

公寓每㎡價格比茨城県平均高68%。十年前溢價為34%，差距持續擴大，表現優於周邊。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約17%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

家庭自住市場

近年成交中88%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交減少

近三年成交量比前三年少約21%，選擇較少、轉售也較慢，需預留時間。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於2,850萬日圓至5,100萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+11%。2025年淨遷入約每千人7.6人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為8.1%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.1%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月5.4萬日圓）的61.4年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險中等

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為45%。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+5%，五年變化+13%。

災害區域涵蓋地點少

公示地價地點中，3%位於最大規模淹水區，0%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在つくば市生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
268,991
較2020年 +11.3%
茨城県：-2.6%
2025年淨遷入
+2,046
每千人 +7.61
茨城県：-2.14
空屋率（2023年）
8.1%
非出租或出售的空屋 4.1%
茨城県：14.1%
租金中位數（2023年）
5.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
茨城県：5萬日圓
強震風險
45.1%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
茨城県：56.2%
公示地價（2026年）
5.1萬日圓/㎡
1年 +5.4%・5年 +12.8%
茨城県：2.7萬日圓/㎡
洪水風險
2.6%
38個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 0.0%）
茨城県：26.5%
土石災害風險
0.0%
38個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
茨城県：0.3%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

つくば市成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

3,000萬日圓

30萬日圓/㎡

  • 並木
  • つくば
  • 3LDK · 100 m²
  • 2008年建
典型2026 Q2

4,900萬日圓

61.3萬日圓/㎡

  • 吾妻
  • つくば · 步行6分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2013年建
較高價位2025 Q3

5,700萬日圓

71.3萬日圓/㎡

  • 吾妻
  • つくば · 步行4分
  • 3LDK · 80 m²
  • 2017年建

獨棟

較低價位2025 Q4

700萬日圓

5.8萬日圓/㎡

  • 谷田部
  • みどりの · 步行24分
  • 土地160㎡ · 樓地板120㎡
  • 1997年建
典型2026 Q1

3,200萬日圓

19.4萬日圓/㎡

  • 二の宮
  • つくば · 步行21分
  • 土地310㎡ · 樓地板165㎡
  • 1986年建
較高價位2025 Q4

5,700萬日圓

54.3萬日圓/㎡

  • 東光台
  • 研究学園
  • 土地140㎡ · 樓地板105㎡
  • 2024年建
歷年成交價中位數二手公寓價格已超越獨棟 — 自2024年起，二手公寓成交價中位數高於連土地的獨棟住宅。此後公寓價格變化+25%，獨棟為+7%。公寓需求集中於交通便利的市中心，而獨棟成交多為郊區老屋，買家更願意為便利而非空間付費。近期急升 — 公寓成交價中位數在2023至2025年間上漲25%。每㎡價格亦上漲26%，屬實質漲價。2025年只有43宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓1,000萬日圓2,000萬日圓3,000萬日圓4,000萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟
2007–2,850萬日圓
20082,900萬日圓2,500萬日圓
20092,300萬日圓2,200萬日圓
20102,500萬日圓2,400萬日圓
20113,450萬日圓2,200萬日圓
20122,400萬日圓2,100萬日圓
20132,500萬日圓2,500萬日圓
20142,300萬日圓2,900萬日圓
20152,450萬日圓3,250萬日圓
20163,000萬日圓3,100萬日圓
20172,700萬日圓3,200萬日圓
20182,700萬日圓3,400萬日圓
20193,000萬日圓3,200萬日圓
20202,800萬日圓3,000萬日圓
20213,100萬日圓3,400萬日圓
20223,450萬日圓3,500萬日圓
20233,200萬日圓3,700萬日圓
20243,600萬日圓3,500萬日圓
20254,000萬日圓3,950萬日圓
2026年（部分）–3,000萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約40%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓2007200920112013201520172019202120232025
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
2007–17.5萬日圓/㎡2.4萬日圓/㎡
200832.9萬日圓/㎡15.5萬日圓/㎡3.1萬日圓/㎡
200925.9萬日圓/㎡16.5萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201029.2萬日圓/㎡15.6萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201135萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡3.1萬日圓/㎡
201229.5萬日圓/㎡11.7萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201330萬日圓/㎡16.7萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
201427.6萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201531.3萬日圓/㎡22.2萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
201633.2萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡3.9萬日圓/㎡
201732.7萬日圓/㎡24.8萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
201834萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
201934.6萬日圓/㎡26.4萬日圓/㎡3.5萬日圓/㎡
202032.9萬日圓/㎡23萬日圓/㎡3.8萬日圓/㎡
202137.5萬日圓/㎡27.8萬日圓/㎡3.6萬日圓/㎡
202239.5萬日圓/㎡29.6萬日圓/㎡3.3萬日圓/㎡
202340萬日圓/㎡28.9萬日圓/㎡2.1萬日圓/㎡
202441.3萬日圓/㎡26萬日圓/㎡2.5萬日圓/㎡
202550.4萬日圓/㎡29萬日圓/㎡3.2萬日圓/㎡
2026年（部分）–16.4萬日圓/㎡3萬日圓/㎡
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）獨棟約40年見底 — 獨棟每㎡價格在屋齡40年前較新屋下跌約79%，之後趨於平穩，因為此時價格主要反映土地。計劃翻新或重建的話，這類老屋最划算。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0–34萬日圓/㎡
1–32.9萬日圓/㎡
2–35萬日圓/㎡
3–32.1萬日圓/㎡
4–28.6萬日圓/㎡
553.3萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡
646.6萬日圓/㎡38.2萬日圓/㎡
746.5萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
846.3萬日圓/㎡34.6萬日圓/㎡
1238.4萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡
1329.9萬日圓/㎡–
1436.3萬日圓/㎡–
1530萬日圓/㎡–
1638.4萬日圓/㎡–
1739萬日圓/㎡–
1838.5萬日圓/㎡–
19–17.4萬日圓/㎡
20–17.9萬日圓/㎡
21–16.8萬日圓/㎡
24–13.2萬日圓/㎡
25–15萬日圓/㎡
26–13.2萬日圓/㎡
27–12.9萬日圓/㎡
28–9.6萬日圓/㎡
29–14.9萬日圓/㎡
3022.4萬日圓/㎡10萬日圓/㎡
31–8萬日圓/㎡
32–11.2萬日圓/㎡
33–10.9萬日圓/㎡
34–12.1萬日圓/㎡
35–15.4萬日圓/㎡
36–10.2萬日圓/㎡
37–8.3萬日圓/㎡
38–12.9萬日圓/㎡
39–6.9萬日圓/㎡
40–10.4萬日圓/㎡
41–4.6萬日圓/㎡
42–6.1萬日圓/㎡
43–4.6萬日圓/㎡
44–4.8萬日圓/㎡
45–5.5萬日圓/㎡
46–3.6萬日圓/㎡
47–2.9萬日圓/㎡
48–7萬日圓/㎡
50–4萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2007200920112013201520172019202120232025

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2007–12.5萬日圓/㎡28.1萬日圓/㎡–
2008–9萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
2009–10萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
20107.2萬日圓/㎡11.6萬日圓/㎡25.5萬日圓/㎡–
2011–10萬日圓/㎡––
2012–8.1萬日圓/㎡–28.7萬日圓/㎡
2013–9.4萬日圓/㎡20萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
2014–8.2萬日圓/㎡18.3萬日圓/㎡31.8萬日圓/㎡
20156.3萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡–34.3萬日圓/㎡
20167萬日圓/㎡10萬日圓/㎡–30.8萬日圓/㎡
20176.7萬日圓/㎡9.2萬日圓/㎡17萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
20185.5萬日圓/㎡9.1萬日圓/㎡17.8萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡
2019–8.5萬日圓/㎡–32萬日圓/㎡
20205.2萬日圓/㎡9.8萬日圓/㎡–28.7萬日圓/㎡
20214.8萬日圓/㎡12.1萬日圓/㎡–30.4萬日圓/㎡
20224.2萬日圓/㎡10.3萬日圓/㎡19.3萬日圓/㎡34.4萬日圓/㎡
20235.2萬日圓/㎡11萬日圓/㎡–30.9萬日圓/㎡
20244.1萬日圓/㎡8.3萬日圓/㎡20.9萬日圓/㎡30.6萬日圓/㎡
20253.7萬日圓/㎡12.5萬日圓/㎡––
2026年（部分）–10.4萬日圓/㎡––

つくば市各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
つくば3,500萬日圓42.1萬日圓/㎡4,200萬日圓14448
みどりの––3,750萬日圓14137
研究学園4,100萬日圓46萬日圓/㎡3,450萬日圓14123
万博記念公園(茨城)––4,200萬日圓2084
牛久––630萬日圓2459
ひたち野うしく––700萬日圓–23
荒川沖––3,300萬日圓–21
龍ケ崎市––400萬日圓–17

つくば市二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,600萬日圓80 m²103
4LDK3,700萬日圓90 m²33
2LDK2,750萬日圓70 m²18

つくば市二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為4,000萬日圓（每㎡50.4萬日圓，共43筆）。

つくば市獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為3,950萬日圓（共226筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。