Shinsekai, Osaka
照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

大阪市城東区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,400萬日圓
46萬日圓/㎡ · 較2024年 +2.2%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
4,500萬日圓
住宅用地每㎡（成交）
37萬日圓/㎡
5年 +23.3%
2025年成交筆數
412
在大阪府68個地區中排名第16（每㎡價格）

數據透露了什麼

仍在上漲但放緩

漲幅放緩至年均約5.3%，低於前五年的6.9%。這更像市場趨於成熟而非轉折，買家議價空間略增。

與大阪府同步

公寓每㎡價格比大阪府平均低13%。十年來位置變化不大，與大市同步。

近車站溢價溫和

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約5%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

家庭自住市場

近年成交中56%為三房以上，以自住家庭為主，價格較穩但租金回報偏低。

成交轉趨活躍

近三年成交量比前三年多約10%，流動性改善，日後轉售較容易。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,800萬日圓至3,500萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口穩定

2020至2025年人口變化+0%。2025年淨遷入約每千人5.1人，住房需求持續有新增。

空置率一般

2023年空屋率為12.7%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔4.6%。與全國水平相若。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月6萬日圓）的33.1年。相對租金價格偏高，回報率低。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為68%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+8%，五年變化+31%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，50%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在大阪市城東区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
169,504
較2020年 +0.3%
大阪府：-0.8%
2025年淨遷入
+869
每千人 +5.13
大阪府：+1.79
空屋率（2023年）
12.7%
非出租或出售的空屋 4.6%
大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）
6萬日圓
每月，所有租賃住宅
大阪府：5.8萬日圓
強震風險
67.7%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大阪府：43.3%
公示地價（2026年）
31.6萬日圓/㎡
1年 +8.4%・5年 +31.0%
大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
18個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 11.1%）
大阪府：42.5%
海嘯風險
50.0%
18個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
大阪府：10.2%
土石災害風險
0.0%
18個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大阪府：1.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大阪市城東区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q2

1,300萬日圓

23.6萬日圓/㎡

  • 中央
  • 蒲生四丁目 · 步行5分
  • 2LDK · 55 m²
  • 1974年建
典型2026 Q2

2,200萬日圓

44萬日圓/㎡

  • 関目
  • 関目 · 步行10分
  • 2LDK · 50 m²
  • 1978年建
較高價位2025 Q4

3,900萬日圓

55.7萬日圓/㎡

  • 永田
  • 深江橋 · 步行8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 2012年建

獨棟

較低價位2025 Q4

2,200萬日圓

14.2萬日圓/㎡

  • 関目
  • 野江 · 步行7分
  • 土地60㎡ · 樓地板155㎡
  • 1991年建
典型2026 Q2

4,700萬日圓

22.4萬日圓/㎡

  • 東中浜
  • 深江橋 · 步行11分
  • 土地175㎡ · 樓地板210㎡
  • 1983年建
較高價位2026 Q1

1億1,000萬日圓

62.9萬日圓/㎡

  • 鴫野西
  • 京橋(大阪) · 步行10分
  • 土地230㎡ · 樓地板175㎡
  • 2015年建
歷年成交價中位數近期急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲29%。每㎡價格亦上漲31%，屬實質漲價。2025年只有112宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,600萬日圓3,550萬日圓
20061,400萬日圓3,500萬日圓
20071,500萬日圓3,200萬日圓
20081,700萬日圓3,400萬日圓
20091,700萬日圓2,500萬日圓
20101,400萬日圓3,200萬日圓
20111,500萬日圓3,000萬日圓
20121,600萬日圓3,000萬日圓
20131,500萬日圓3,200萬日圓
20141,600萬日圓3,000萬日圓
20151,600萬日圓3,200萬日圓
20161,700萬日圓3,500萬日圓
20172,000萬日圓3,450萬日圓
20182,100萬日圓3,300萬日圓
20192,300萬日圓3,300萬日圓
20202,100萬日圓3,000萬日圓
20212,100萬日圓3,500萬日圓
20222,150萬日圓3,300萬日圓
20232,300萬日圓3,500萬日圓
20242,400萬日圓4,000萬日圓
20252,400萬日圓4,500萬日圓
2026年（部分）2,800萬日圓4,700萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約24%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓20萬日圓40萬日圓60萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200524萬日圓/㎡27萬日圓/㎡24萬日圓/㎡
200622.5萬日圓/㎡23.7萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
200723.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
200825.7萬日圓/㎡25.6萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
200924.5萬日圓/㎡21.4萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201022.3萬日圓/㎡23萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201125萬日圓/㎡25.4萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201225萬日圓/㎡24.5萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
201323.5萬日圓/㎡27.2萬日圓/㎡21.5萬日圓/㎡
201424萬日圓/㎡24.9萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201526.4萬日圓/㎡24萬日圓/㎡20.5萬日圓/㎡
201628.3萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡22萬日圓/㎡
201731.8萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡23萬日圓/㎡
201833.6萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡27萬日圓/㎡
201935.4萬日圓/㎡25萬日圓/㎡27.5萬日圓/㎡
202035萬日圓/㎡27.6萬日圓/㎡30萬日圓/㎡
202140萬日圓/㎡32.6萬日圓/㎡32.5萬日圓/㎡
202241.7萬日圓/㎡27.9萬日圓/㎡30.5萬日圓/㎡
202347.1萬日圓/㎡27.3萬日圓/㎡35萬日圓/㎡
202445萬日圓/㎡33.6萬日圓/㎡38萬日圓/㎡
202546萬日圓/㎡35.9萬日圓/㎡37萬日圓/㎡
2026年（部分）48.6萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約9年時每㎡價格下跌約四分之一，約26年時跌至一半。25年後仍每年下跌約2%，老公寓便宜自有原因，需留意維修基金與重建計劃。
0日圓50萬日圓100萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
088萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡
196萬日圓/㎡46.7萬日圓/㎡
290萬日圓/㎡–
374.4萬日圓/㎡–
578萬日圓/㎡–
675.4萬日圓/㎡–
785萬日圓/㎡–
860.7萬日圓/㎡–
957.1萬日圓/㎡–
1356.3萬日圓/㎡–
1452萬日圓/㎡–
1548.3萬日圓/㎡–
1657.7萬日圓/㎡–
1753.8萬日圓/㎡33.8萬日圓/㎡
1850.3萬日圓/㎡–
1954.6萬日圓/㎡–
2047.5萬日圓/㎡–
2150.9萬日圓/㎡31.2萬日圓/㎡
2251.4萬日圓/㎡–
2352.8萬日圓/㎡31.4萬日圓/㎡
2450萬日圓/㎡–
2549.3萬日圓/㎡–
2644.6萬日圓/㎡–
2744.3萬日圓/㎡–
2843.5萬日圓/㎡–
2945.6萬日圓/㎡–
3041.7萬日圓/㎡–
3235.3萬日圓/㎡–
3335.5萬日圓/㎡–
3438.5萬日圓/㎡–
3536.4萬日圓/㎡17.3萬日圓/㎡
3731.7萬日圓/㎡–
3834.5萬日圓/㎡–
4036.4萬日圓/㎡–
4137.3萬日圓/㎡–
4236.5萬日圓/㎡–
4329.2萬日圓/㎡–
4429.2萬日圓/㎡14.2萬日圓/㎡
4528.3萬日圓/㎡–
4629.6萬日圓/㎡–
4727.8萬日圓/㎡–
4826.1萬日圓/㎡20萬日圓/㎡
4924.3萬日圓/㎡–
5023.5萬日圓/㎡16萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格地段比樓齡重要 — 過去十年，1981年前與2000年代建成的物件升幅相若（年均約3.5%），這裡地段比樓齡更重要。舊耐震標準（1981年前）物件比1980至90年代物件便宜約37%。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2005–28.2萬日圓/㎡––
200618.3萬日圓/㎡24.9萬日圓/㎡––
200717.6萬日圓/㎡28.6萬日圓/㎡––
200819.2萬日圓/㎡28.5萬日圓/㎡––
200920萬日圓/㎡26.1萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡–
201016.9萬日圓/㎡24.4萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡–
201118.3萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡36.4萬日圓/㎡–
201216.5萬日圓/㎡25.2萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡–
201318.2萬日圓/㎡25.3萬日圓/㎡37.1萬日圓/㎡–
201417.4萬日圓/㎡27.1萬日圓/㎡36.9萬日圓/㎡–
201520萬日圓/㎡29.4萬日圓/㎡40萬日圓/㎡–
201622.1萬日圓/㎡29.1萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡–
201723.6萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡41.4萬日圓/㎡–
201819.7萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡–
201924.3萬日圓/㎡35.6萬日圓/㎡43.7萬日圓/㎡–
202025.7萬日圓/㎡33.6萬日圓/㎡44.7萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡
202127萬日圓/㎡38.3萬日圓/㎡46.2萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
202229.2萬日圓/㎡40萬日圓/㎡50萬日圓/㎡78萬日圓/㎡
202326萬日圓/㎡40萬日圓/㎡52.7萬日圓/㎡61.5萬日圓/㎡
202427.8萬日圓/㎡45.3萬日圓/㎡52.5萬日圓/㎡–
202528.2萬日圓/㎡45萬日圓/㎡56.4萬日圓/㎡84.6萬日圓/㎡
2026年（部分）32.2萬日圓/㎡49.2萬日圓/㎡––
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓2006200820102012201420162018202020222024

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–21.8萬日圓/㎡37萬日圓/㎡–
2007–20萬日圓/㎡35.8萬日圓/㎡–
2008–18.5萬日圓/㎡37.7萬日圓/㎡–
2009–14.3萬日圓/㎡33.2萬日圓/㎡–
2010–15.1萬日圓/㎡32.4萬日圓/㎡–
2011–15.1萬日圓/㎡–32.7萬日圓/㎡
2012–18.1萬日圓/㎡–31.8萬日圓/㎡
2013–17.7萬日圓/㎡–33.7萬日圓/㎡
201411.4萬日圓/㎡17.6萬日圓/㎡–34.5萬日圓/㎡
2015–16.2萬日圓/㎡–34萬日圓/㎡
2016–20.9萬日圓/㎡–33.5萬日圓/㎡
2017–21.8萬日圓/㎡–36萬日圓/㎡
2018–––35.5萬日圓/㎡
2019–19.6萬日圓/㎡–37.2萬日圓/㎡
2020–21.1萬日圓/㎡–38萬日圓/㎡
2021–20萬日圓/㎡––
202213.3萬日圓/㎡21.6萬日圓/㎡––
2024–23.8萬日圓/㎡––
2025–23.3萬日圓/㎡––

大阪市城東区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
蒲生四丁目2,100萬日圓56.2萬日圓/㎡3,750萬日圓5182
鴫野2,900萬日圓46.4萬日圓/㎡3,200萬日圓7141
関目2,400萬日圓40萬日圓/㎡5,500萬日圓7130
京橋(大阪)3,000萬日圓56.5萬日圓/㎡2,500萬日圓6115
野江2,900萬日圓46萬日圓/㎡3,650萬日圓5111
深江橋2,100萬日圓49.3萬日圓/㎡4,200萬日圓980
緑橋2,200萬日圓45萬日圓/㎡3,950萬日圓876
今福鶴見2,150萬日圓36.6萬日圓/㎡3,900萬日圓572
ＪＲ野江1,900萬日圓40萬日圓/㎡5,800萬日圓543
放出––4,600萬日圓931
新森古市2,850萬日圓40萬日圓/㎡–422
関目高殿1,400萬日圓25萬日圓/㎡–317
野江内代––3,800萬日圓514
森ノ宮2,400萬日圓48.9萬日圓/㎡–713
大阪城公園–––712

大阪市城東区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
3LDK3,300萬日圓65 m²264
2LDK2,200萬日圓55 m²105
1K2,000萬日圓20 m²102
4LDK3,750萬日圓80 m²40
1LDK1,750萬日圓42.5 m²18
3DK840萬日圓55 m²13
2DK920萬日圓45 m²12
1DK1,900萬日圓27.5 m²12

大阪市城東区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,400萬日圓（每㎡46萬日圓，共264筆）。

大阪市城東区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為4,500萬日圓（共112筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。