Shinsekai, Osaka
照片：Shinsekai, Osaka · Nomadic Julien / Unsplash

大阪市福島区房地產市場報告 2025

數據更新 2026-11-10・來源：國土交通省不動產交易價格資訊（2005 Q3–2026 Q2）

2025年主要指標

二手公寓成交價中位數
2,300萬日圓
86.7萬日圓/㎡ · 較2024年 +8.3%
獨棟住宅成交價中位數（含土地）
5,500萬日圓
2025年成交筆數
311
在大阪府68個地區中排名第3（每㎡價格）

數據透露了什麼

漲勢加速

公寓每㎡價格近五年年均上漲約7.8%，快於前五年的4.5%。等待回調的買家至今只是越等越貴。

落後於大阪府

公寓每㎡價格比大阪府平均高59%。十年前溢價為64%，周邊正在追上。

近車站溢價顯著

步行5分鐘內的公寓每㎡價格比步行11至15分鐘的高約15%。離車站遠一點價格差距不大，值得擴大搜尋範圍。

單身與投資者市場

近年公寓成交中59%為套房或1K/1DK，屬租賃投資與單身族市場，出租容易但易受新供應影響。

成交轉趨活躍

近三年成交量比前三年多約12%，流動性改善，日後轉售較容易。

典型成交價區間

去年一半的公寓成交價介於1,900萬日圓至4,850萬日圓之間。超出此範圍的物件多有特殊條件，值得仔細查看。

人口增長

2020至2025年人口變化+6%。2025年遷入與遷出大致平衡。

空置住宅少

2023年空屋率為13%，其中非出租、出售或別墅的空屋佔3%。空屋多為待租單位，市場健康。

買樓還是租樓

二手公寓中位數價格約等於當地租金中位數（每月7.4萬日圓）的25.9年。屬日本的中等水平。租金涵蓋所有租賃住宅，僅供參考。

地震風險高

根據政府地震評估，未來30年遭遇震度6弱以上搖晃的機率為58%。請確認建築耐震標準並考慮地震保險。

公示地價大幅上升

以每年相同地點評估的公示地價（住宅地），截至2026年1月一年變化+8%，五年變化+27%。

淹水風險顯著

公示地價地點中，100%位於最大規模淹水區，100%位於海嘯淹水區，0%位於土石災害警戒區。購買前請以具體地址查閱災害地圖。

在大阪市福島区生活：人口、住宅與風險

人口（2025年）
84,223
較2020年 +6.2%
大阪府：-0.8%
2025年淨遷入
-16
每千人 -0.19
大阪府：+1.79
空屋率（2023年）
13.0%
非出租或出售的空屋 3.0%
大阪府：14.2%
租金中位數（2023年）
7.4萬日圓
每月，所有租賃住宅
大阪府：5.8萬日圓
強震風險
57.9%
30年內遭遇震度6弱以上搖晃的機率
大阪府：43.3%
公示地價（2026年）
39.6萬日圓/㎡
1年 +8.3%・5年 +27.1%
大阪府：14.5萬日圓/㎡
洪水風險
100.0%
15個公示地價點中位於最大規模淹水區的比例（3米以上 86.7%）
大阪府：42.5%
海嘯風險
100.0%
15個公示地價點中位於海嘯淹水區的比例
大阪府：10.2%
土石災害風險
0.0%
15個公示地價點中位於土石災害警戒區的比例
大阪府：1.4%

個別地址的洪水、土石流及海嘯風險可在政府災害地圖查詢 ↗

資料來源：2025年國勢調查（速報）、2025年住民基本台帳人口移動報告、2023年住宅・土地統計調查（總務省統計局）、J-SHIS地震危害模型（防災科研，2024年版）、地價公示（國土交通省）。地震機率以市區町村政府所在地計算。

大阪市福島区成交實例

取自最近四個季度的實際成交，分別位於價格的低位（第20百分位）、中位與高位（第80百分位）附近。地點按國土交通省公布資料顯示至地區。

公寓

較低價位2026 Q1

1,800萬日圓

40萬日圓/㎡

  • 海老江
  • 淀川 · 步行3分
  • 2DK · 45 m²
  • 1993年建
典型2026 Q2

2,100萬日圓

84萬日圓/㎡

  • 海老江
  • 海老江 · 步行2分
  • 1K · 25 m²
  • 2011年建
較高價位2026 Q1

6,000萬日圓

92.3萬日圓/㎡

  • 福島
  • 福島(ＪＲ西日本) · 步行2分
  • 3LDK · 65 m²
  • 2014年建

獨棟

較低價位2026 Q1

2,800萬日圓

46.7萬日圓/㎡

  • 吉野
  • 西九条 · 步行6分
  • 土地50㎡ · 樓地板60㎡
  • 1976年建
典型2026 Q1

5,500萬日圓

55萬日圓/㎡

  • 大開
  • 野田阪神 · 步行6分
  • 土地60㎡ · 樓地板100㎡
  • 2026年建
較高價位2026 Q1

1億2,000萬日圓

50萬日圓/㎡

  • 福島
  • 福島(ＪＲ西日本) · 步行5分
  • 土地90㎡ · 樓地板240㎡
  • 1962年建
歷年成交價中位數成交組合改變帶動急升 — 獨棟成交價中位數在2023至2025年間上漲49%。但每㎡價格只升28%，升幅主要來自成交物件變得更大或更高檔，而非同類物件大幅漲價。2025年只有51宗成交，少數高價交易即可大幅推動中位數。
0日圓2,000萬日圓4,000萬日圓6,000萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟
20051,550萬日圓3,500萬日圓
20061,700萬日圓4,000萬日圓
20071,800萬日圓3,700萬日圓
20082,000萬日圓3,200萬日圓
20091,900萬日圓3,100萬日圓
20101,900萬日圓3,700萬日圓
20111,800萬日圓2,400萬日圓
20121,900萬日圓2,300萬日圓
20131,800萬日圓3,200萬日圓
20141,900萬日圓2,950萬日圓
20151,900萬日圓3,400萬日圓
20162,000萬日圓2,000萬日圓
20172,000萬日圓3,300萬日圓
20181,950萬日圓3,100萬日圓
20192,600萬日圓3,100萬日圓
20202,300萬日圓3,800萬日圓
20211,900萬日圓3,550萬日圓
20221,900萬日圓3,500萬日圓
20232,000萬日圓3,700萬日圓
20242,100萬日圓4,100萬日圓
20252,300萬日圓5,500萬日圓
2026年（部分）2,200萬日圓4,550萬日圓
歷年每㎡價格中位數追求空間，獨棟更划算 — 獨棟每㎡樓地板價格比公寓低約49%，而且已含土地。若重視空間多於便利，獨棟能買到大得多的居住面積。
0日圓50萬日圓100萬日圓20052008201120142017202020232026
顯示數據表
年份公寓獨棟土地
200527.6萬日圓/㎡23.6萬日圓/㎡–
200627.4萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
200732.5萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡–
200840萬日圓/㎡25.9萬日圓/㎡–
200938.2萬日圓/㎡23.8萬日圓/㎡–
201037.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡–
201137萬日圓/㎡23.1萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201236.9萬日圓/㎡22.5萬日圓/㎡–
201337.3萬日圓/㎡23.3萬日圓/㎡28萬日圓/㎡
201443.1萬日圓/㎡21.8萬日圓/㎡–
201548.6萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡31.5萬日圓/㎡
201655.2萬日圓/㎡22萬日圓/㎡31萬日圓/㎡
201758.5萬日圓/㎡31.9萬日圓/㎡33萬日圓/㎡
201860萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡25萬日圓/㎡
201956.7萬日圓/㎡26.7萬日圓/㎡–
202057.6萬日圓/㎡36.5萬日圓/㎡–
202164萬日圓/㎡35萬日圓/㎡–
202266.7萬日圓/㎡39萬日圓/㎡–
202375萬日圓/㎡39萬日圓/㎡–
202480萬日圓/㎡35.4萬日圓/㎡71萬日圓/㎡
202586.7萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
2026年（部分）86.3萬日圓/㎡38.6萬日圓/㎡–
按屋齡的每㎡價格（2021–2025年成交）公寓價格如何隨屋齡變化 — 近年成交中，公寓屋齡約19年時每㎡價格下跌約四分之一，約37年時跌至一半。屋齡25年後跌幅幾乎停止，維修基金健全的25至35年樓齡公寓是性價比最高的區間。
0日圓50萬日圓100萬日圓150萬日圓05101520253035404550
顯示數據表
屋齡（年）公寓獨棟
0120萬日圓/㎡48.2萬日圓/㎡
195萬日圓/㎡–
288.7萬日圓/㎡–
383.6萬日圓/㎡–
485.7萬日圓/㎡–
590萬日圓/㎡–
695萬日圓/㎡–
792萬日圓/㎡–
889萬日圓/㎡–
985萬日圓/㎡–
1078.3萬日圓/㎡–
1177.2萬日圓/㎡–
1280萬日圓/㎡–
1375.5萬日圓/㎡–
1471.7萬日圓/㎡–
1575萬日圓/㎡–
1680萬日圓/㎡–
1776.9萬日圓/㎡–
1866.3萬日圓/㎡–
1965.8萬日圓/㎡–
2069.3萬日圓/㎡–
2164萬日圓/㎡–
2269.6萬日圓/㎡–
2364.4萬日圓/㎡–
2461.4萬日圓/㎡–
2558.4萬日圓/㎡–
2661.8萬日圓/㎡–
2763.8萬日圓/㎡–
2852萬日圓/㎡–
2953.9萬日圓/㎡–
3640萬日圓/㎡–
3750.5萬日圓/㎡–
3938.6萬日圓/㎡–
4235.4萬日圓/㎡–
4338.4萬日圓/㎡–
4640萬日圓/㎡–
4730.6萬日圓/㎡–
5043.8萬日圓/㎡31.3萬日圓/㎡
按建造年代的公寓每㎡價格
0日圓50萬日圓100萬日圓20062008201020122014201620182020202220242026

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1971-19801981-20002001-20102011-2020
200621.8萬日圓/㎡–––
200722萬日圓/㎡33.1萬日圓/㎡––
200820.7萬日圓/㎡31.7萬日圓/㎡70萬日圓/㎡–
200922萬日圓/㎡28.3萬日圓/㎡72萬日圓/㎡–
201023.5萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡76萬日圓/㎡–
2011–31.2萬日圓/㎡50萬日圓/㎡–
201216萬日圓/㎡30.8萬日圓/㎡41.5萬日圓/㎡–
201322萬日圓/㎡32.8萬日圓/㎡46.1萬日圓/㎡–
201423.3萬日圓/㎡33.3萬日圓/㎡52.7萬日圓/㎡–
2015–38.2萬日圓/㎡54.6萬日圓/㎡–
2016–45.1萬日圓/㎡60萬日圓/㎡76萬日圓/㎡
201733.4萬日圓/㎡44萬日圓/㎡64萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
2018–45.6萬日圓/㎡60萬日圓/㎡80萬日圓/㎡
201933.8萬日圓/㎡43.3萬日圓/㎡60萬日圓/㎡68.9萬日圓/㎡
2020–48.1萬日圓/㎡65萬日圓/㎡75萬日圓/㎡
202131.1萬日圓/㎡48萬日圓/㎡65萬日圓/㎡79.3萬日圓/㎡
2022–51.9萬日圓/㎡70萬日圓/㎡77萬日圓/㎡
2023–49.6萬日圓/㎡71萬日圓/㎡85萬日圓/㎡
2024–56.7萬日圓/㎡75萬日圓/㎡90萬日圓/㎡
2025–59.2萬日圓/㎡80萬日圓/㎡98.3萬日圓/㎡
2026年（部分）–––99.2萬日圓/㎡
按建造年代的獨棟每㎡價格
0日圓10萬日圓20萬日圓30萬日圓40萬日圓200620082010201220142016201820202022

每條線追蹤同一建造年代的物件價格變化。1981年起實施現行的新耐震標準。

顯示數據表
年份1981-20002001-2010
2006–38萬日圓/㎡
202330.1萬日圓/㎡–

大阪市福島区各車站周邊房價

2023–2025年成交，按最近車站統計。

車站二手公寓成交價中位數公寓每㎡價格獨棟住宅成交價中位數（含土地）步行（分）筆數
野田阪神2,150萬日圓80萬日圓/㎡3,550萬日圓6190
福島(ＪＲ西日本)1,900萬日圓85萬日圓/㎡7,000萬日圓6172
新福島2,800萬日圓80萬日圓/㎡5,200萬日圓4110
野田(ＪＲ)2,000萬日圓85.8萬日圓/㎡4,300萬日圓7105
玉川(大阪)2,000萬日圓68.6萬日圓/㎡4,200萬日圓687
海老江1,900萬日圓81.1萬日圓/㎡4,100萬日圓572
野田(阪神)3,300萬日圓86萬日圓/㎡–653
淀川1,750萬日圓54.5萬日圓/㎡–428
西九条2,650萬日圓63.1萬日圓/㎡–823
福島(阪神)6,800萬日圓118萬日圓/㎡–316

大阪市福島区二手公寓各格局價格

2023–2025年成交。

格局二手公寓成交價中位數常見面積筆數
1K1,800萬日圓20 m²326
3LDK5,100萬日圓70 m²115
2LDK5,100萬日圓60 m²80
1LDK2,750萬日圓47.5 m²28
1DK2,250萬日圓30 m²16

大阪市福島区二手公寓多少錢？

2025年成交價中位數為2,300萬日圓（每㎡86.7萬日圓，共243筆）。

大阪市福島区獨棟住宅多少錢？

2025年連土地的獨棟住宅成交價中位數為5,500萬日圓（共51筆）。

關於數據

數值為日本國土交通省（MLIT）季度價格調查所收集之實際成交價中位數。獨棟住宅每㎡價格為總價（土地＋建物）除以樓地板面積。少於20筆的統計不予顯示。最新季度為初步數據，之後可能修正。

僅供參考，並非投資建議。