Odori Park, Sapporo, Hokkaido
写真：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市豊平区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,700万円
24.5万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
4,200万円
住宅地 ㎡単価（取引）
13万円/㎡
5年で+30.0%
2025年の取引件数
495
北海道内 48エリア中 7位（㎡単価）

データから見えること

上昇は続くが鈍化

上昇率は年約2.9%と、前の5年の年5.8%から落ち着いてきました。転換点というより成熟局面で、買い手には交渉の余地が少し生まれています。

北海道と連動

マンションの㎡単価は北海道平均とほぼ同水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約15%高くなっています。駅から離れても値下がりは小さいので、探す範囲を広げる価値があります。

ファミリー向けの市場

最近の取引の69%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約14%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は943万円〜2,900万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が増加

2020年から2025年に人口は2.5%増加しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約11.2人）、新たな住宅需要が生まれています。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は13.6%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.2%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月5.1万円）の約27.8年分です（広域では約30.7年分）。全国的に見て平均的な水準です。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は2%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+2%、5年で+42%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、27%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

札幌市豊平区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
230,960
2020年比 +2.5%
北海道：-4.6%
2025年の転入超過
+2,595
人口千人あたり +11.24
北海道：-1.04
空き家率（2023年）
13.6%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.2%
北海道：15.6%
家賃の中央値（2023年）
5.1万円
月額・借家全体
北海道：4.6万円
大地震のリスク
2.0%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
北海道：10.5%
公示地価（2026年）
15.1万円/㎡
1年 +1.8%・5年 +41.8%
北海道：3万円/㎡
洪水リスク
27.3%
地価公示地点44か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
北海道：51.8%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点44か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
北海道：0.6%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

札幌市豊平区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2025 Q4

920万円

20.4万円/㎡

  • 中の島１条
  • 澄川 · 徒歩20分
  • 2LDK · 45 m²
  • 1991年築
標準的2026 Q2

2,000万円

23.5万円/㎡

  • 中の島２条
  • 中の島 · 徒歩4分
  • 3LDK · 85 m²
  • 1990年築
高価格帯2026 Q1

3,100万円

44.3万円/㎡

  • 平岸３条
  • 平岸(札幌市営) · 徒歩8分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1995年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

2,300万円

24.2万円/㎡

  • 西岡４条
  • 福住 · 徒歩28分
  • 土地170㎡ · 延床95㎡
  • 1986年築
標準的2026 Q1

4,000万円

36.4万円/㎡

  • 西岡５条
  • 真駒内
  • 土地180㎡ · 延床110㎡
  • 2026年築
高価格帯2025 Q3

9,800万円

16.9万円/㎡

  • 西岡５条
  • 福住 · 徒歩14分
  • 土地230㎡ · 延床580㎡
  • 2008年築
取引価格（中央値）の推移
0円2,000万円4,000万円6,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
2006950万円3,050万円
2007890万円3,000万円
2008900万円2,900万円
20091,100万円2,600万円
2010870万円2,800万円
2011900万円2,900万円
20121,100万円2,900万円
20131,200万円3,000万円
2014950万円2,800万円
20151,200万円3,200万円
20161,400万円3,300万円
20171,300万円3,100万円
20181,250万円3,200万円
20191,400万円3,100万円
20201,500万円3,500万円
20211,300万円3,800万円
20221,800万円4,000万円
20231,700万円4,100万円
20241,600万円3,800万円
20251,700万円4,200万円
2026年（途中まで）2,100万円4,100万円
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約10%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円10万円20万円30万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200613.8万円/㎡14.8万円/㎡9.3万円/㎡
200713.1万円/㎡14.3万円/㎡10万円/㎡
200812.9万円/㎡15.3万円/㎡8.4万円/㎡
200914.3万円/㎡15.2万円/㎡7.5万円/㎡
201012.5万円/㎡17万円/㎡8.1万円/㎡
201112.6万円/㎡15.3万円/㎡7.8万円/㎡
201214.4万円/㎡14.3万円/㎡7.5万円/㎡
201315.3万円/㎡15.3万円/㎡7.8万円/㎡
201414.3万円/㎡12.8万円/㎡7.4万円/㎡
201516.3万円/㎡16.4万円/㎡8.9万円/㎡
201618.3万円/㎡15万円/㎡8.4万円/㎡
201718.7万円/㎡16.8万円/㎡9.5万円/㎡
201818.7万円/㎡15.9万円/㎡8.7万円/㎡
201920万円/㎡20.3万円/㎡9.8万円/㎡
202020.5万円/㎡22.7万円/㎡10万円/㎡
202119.8万円/㎡25.4万円/㎡11万円/㎡
202224.7万円/㎡21万円/㎡14万円/㎡
202324.5万円/㎡22.7万円/㎡13万円/㎡
202422.4万円/㎡20.6万円/㎡13万円/㎡
202524.5万円/㎡21.7万円/㎡13万円/㎡
2026年（途中まで）29.5万円/㎡19.6万円/㎡13万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）マンションの価格は築年数でどう変わるか — 最近の取引では、マンションは築14年前後で㎡単価が約4分の1下がり、築26年前後で半分になります。築25年を過ぎても年約4.2%ずつ下がり続けるため、築古物件の安さには理由があります。修繕積立金や建替え計画を確認しましょう。戸建ては築14年前後で底打ち — 戸建ての㎡単価は築14年までに新築時から約47%下がり、その後は横ばいになります。この時点で価格のほとんどが土地代になるためで、リフォームや建て替えを前提にするなら狙い目です。
0円20万円40万円60万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–37.9万円/㎡
157.7万円/㎡37.2万円/㎡
349.3万円/㎡–
5–30万円/㎡
6–22.5万円/㎡
7–23.1万円/㎡
8–28.6万円/㎡
9–24.6万円/㎡
10–23.7万円/㎡
11–22.6万円/㎡
1434.4万円/㎡19.8万円/㎡
1531.7万円/㎡–
1633.5万円/㎡20万円/㎡
1737.9万円/㎡17.2万円/㎡
1833.3万円/㎡20.5万円/㎡
1932.4万円/㎡–
2034.6万円/㎡–
2133.8万円/㎡–
2230万円/㎡21.4万円/㎡
2333.3万円/㎡19.2万円/㎡
2433.1万円/㎡17.4万円/㎡
2529.4万円/㎡–
2627.3万円/㎡14.7万円/㎡
2727.3万円/㎡12.4万円/㎡
2828.4万円/㎡14.2万円/㎡
2924.1万円/㎡12.7万円/㎡
3025.7万円/㎡14.1万円/㎡
3121.4万円/㎡12.7万円/㎡
3215.6万円/㎡10.6万円/㎡
3317.1万円/㎡10.4万円/㎡
3418.1万円/㎡15.4万円/㎡
3518.8万円/㎡13.5万円/㎡
3621.2万円/㎡12.2万円/㎡
3716.9万円/㎡12.5万円/㎡
3816.5万円/㎡10.4万円/㎡
3919.6万円/㎡16万円/㎡
4015.4万円/㎡10.1万円/㎡
4114.9万円/㎡13.3万円/㎡
4215.3万円/㎡–
4313.8万円/㎡–
4415万円/㎡12.8万円/㎡
4513.1万円/㎡14.2万円/㎡
468万円/㎡18.9万円/㎡
4713.9万円/㎡11.5万円/㎡
4810万円/㎡–
497万円/㎡–
509.5万円/㎡18.3万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移築年数より立地 — 過去10年、1981年以前の物件も2000年代の物件もほぼ同じペース（年約2.6%）で値上がりしており、この市場では築年数より立地が価格を左右しています。旧耐震（1981年以前）の物件は1980〜90年代築より約55%安く取引されています。
0円10万円20万円30万円40万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-2010
20068.6万円/㎡14.2万円/㎡–
20077.7万円/㎡13.8万円/㎡24.2万円/㎡
20086.7万円/㎡14.3万円/㎡–
20096.4万円/㎡13.3万円/㎡23.3万円/㎡
20107万円/㎡13.3万円/㎡21.3万円/㎡
20116.8万円/㎡14.7万円/㎡22.5万円/㎡
20126.9万円/㎡14.3万円/㎡22.2万円/㎡
20136.7万円/㎡16.1万円/㎡25万円/㎡
20147.9万円/㎡15.2万円/㎡26.7万円/㎡
20159.5万円/㎡15.2万円/㎡26.5万円/㎡
20169.6万円/㎡17.5万円/㎡28.8万円/㎡
201710.9万円/㎡18.9万円/㎡28.9万円/㎡
201810.5万円/㎡18.7万円/㎡28万円/㎡
201910.5万円/㎡20万円/㎡27.6万円/㎡
202011.3万円/㎡21.1万円/㎡30万円/㎡
202113.1万円/㎡20万円/㎡31.5万円/㎡
202213.4万円/㎡22.7万円/㎡34.1万円/㎡
202313.3万円/㎡24.3万円/㎡31.7万円/㎡
202411.6万円/㎡22.2万円/㎡32.6万円/㎡
202511.3万円/㎡25.2万円/㎡35.9万円/㎡
2026年（途中まで）–27.7万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

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年1971-19801981-20002001-20102011-2020
200612.2万円/㎡12.1万円/㎡25.4万円/㎡–
200711.8万円/㎡11.6万円/㎡24万円/㎡–
200811万円/㎡11.6万円/㎡21.7万円/㎡–
20098.7万円/㎡12.5万円/㎡22.9万円/㎡–
201011.4万円/㎡10.4万円/㎡23.6万円/㎡–
201111万円/㎡9.6万円/㎡20.7万円/㎡25.1万円/㎡
201210.7万円/㎡10.6万円/㎡–23.5万円/㎡
20138.6万円/㎡10.7万円/㎡15.7万円/㎡26.1万円/㎡
20148.1万円/㎡9.7万円/㎡–25.2万円/㎡
201511.4万円/㎡11万円/㎡15.9万円/㎡26.4万円/㎡
20169.3万円/㎡12.2万円/㎡17.1万円/㎡29.8万円/㎡
201711.9万円/㎡11.4万円/㎡19.5万円/㎡24.7万円/㎡
201810.5万円/㎡11万円/㎡17.1万円/㎡28.7万円/㎡
201912.7万円/㎡11.5万円/㎡17.6万円/㎡28.6万円/㎡
202010.9万円/㎡12.7万円/㎡14.4万円/㎡30万円/㎡
202114.6万円/㎡12.5万円/㎡17.7万円/㎡30万円/㎡
202214.4万円/㎡11.4万円/㎡19.4万円/㎡22.5万円/㎡
2023–15.9万円/㎡18.6万円/㎡26.3万円/㎡
202413.7万円/㎡13.3万円/㎡20.5万円/㎡–
202518.3万円/㎡12.7万円/㎡21.8万円/㎡24.8万円/㎡
2026年（途中まで）–15.3万円/㎡––

札幌市豊平区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
福住2,400万円29.7万円/㎡3,500万円13200
南平岸1,400万円21.6万円/㎡4,350万円11190
月寒中央1,900万円25.2万円/㎡3,900万円9135
平岸(札幌市営)1,600万円24.3万円/㎡6,700万円6115
中の島940万円16万円/㎡8,300万円4102
澄川670万円13.8万円/㎡2,250万円1681
美園2,300万円28.4万円/㎡4,900万円778
学園前(札幌)1,950万円27.3万円/㎡5,200万円872
豊平公園2,500万円31.4万円/㎡7,000万円662
自衛隊前––1,900万円2632
南郷１８丁目––3,550万円1321
菊水––6,700万円716
南郷７丁目––4,750万円1116
白石(札幌市営)2,200万円31.3万円/㎡–914

札幌市豊平区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,000万円75 m²301
2LDK1,300万円60 m²105
4LDK2,500万円90 m²103
1LDK1,400万円50 m²23
1DK260万円25 m²22
1K275万円20 m²16
2DK375万円45 m²16

札幌市豊平区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,700万円（㎡単価24.5万円/㎡、224件）です。

札幌市豊平区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は4,200万円（174件）です。

札幌市豊平区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+19.3%、住宅地㎡単価は+30.0%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。