Odori Park, Sapporo, Hokkaido
写真：Odori Park, Sapporo, Hokkaido · Lucas Cheng / Unsplash

札幌市厚別区の不動産相場レポート 2025年

データ更新 2026-11-10・出典：国土交通省 不動産取引価格情報（2005 Q3〜2026 Q2）

2025年の主な指標

中古マンション価格（中央値）
1,900万円
27.1万円/㎡
戸建て価格（土地＋建物・中央値）
3,250万円
住宅地 ㎡単価（取引）
11万円/㎡
5年で+39.2%
2025年の取引件数
230
北海道内 48エリア中 5位（㎡単価）

データから見えること

価格上昇が加速

マンションの㎡単価は直近5年で年約6%上昇し、その前の5年（年1.8%）より勢いを増しています。値下がりを待つ買い手にとっては、待つほど高くなる状況が続いています。

北海道と連動

マンションの㎡単価は北海道平均より13%高い水準です。この位置づけは10年間ほとんど変わっておらず、広域の市場と連動しています。

駅近の価値が大きい

駅徒歩5分以内のマンションは、徒歩11〜15分の物件より㎡単価が約32%高くなっています。予算を抑えたいなら、駅から少し離れるのが最も効果的です。

ファミリー向けの市場

最近の取引の85%が3部屋以上の住戸で、実需のファミリー層が中心です。価格は安定しやすい一方、利回りは低めになりがちです。

取引が減少

直近3年の取引件数はその前の3年より約13%少なくなっています。選択肢が少なく売却にも時間がかかりやすいため、余裕を持った計画が必要です。

典型的な購入価格帯

昨年のマンション取引の半数は1,500万円〜2,950万円の間でした。この範囲から外れる物件は特殊な条件があるか、詳しく確認する価値があります。

人口が減少

2020年から2025年に人口は2.5%減少しました。2025年は転入が転出を上回り（人口千人あたり約2人）、新たな住宅需要が生まれています。人口が減る一方で世帯数は2.1%増えており、単身・小世帯向けの住宅需要は底堅いと言えます。

放置空き家は少ない

2023年の空き家率は10.4%で、そのうち賃貸・売却用や別荘以外の空き家は1.9%でした。空き家の多くは入居者入れ替え中の賃貸物件で、健全な市場と言えます。

買うか借りるか

中古マンションの中央値は、この地域の家賃中央値（月4.8万円）の約33.2年分です（広域では約30.7年分）。家賃に比べて価格が高く、利回りは低めで、値上がり期待が価格を支えています。家賃は借家全体の値のため、目安としてご覧ください。

地震リスクは比較的低い

政府の地震ハザード評価では、今後30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率は4%です。全国的には低い水準ですが、地震リスクのない地域はありません。

公示地価は緩やかに上昇

毎年同じ地点を評価する公示地価（住宅地）は、2026年1月までの1年で+1%、5年で+38%変化しました。

浸水・土砂災害リスクのある地点も

一般的な住宅地にある公示地価地点のうち、14%が想定最大規模の浸水想定区域内にあります。購入前に必ず個別の住所でハザードマップを確認しましょう。

札幌市厚別区の暮らし：人口・住宅・災害リスク

人口（2025年）
122,003
2020年比 -2.5%
北海道：-4.6%
2025年の転入超過
+248
人口千人あたり +2.03
北海道：-1.04
空き家率（2023年）
10.4%
うち賃貸・売却用以外の空き家 1.9%
北海道：15.6%
家賃の中央値（2023年）
4.8万円
月額・借家全体
北海道：4.6万円
大地震のリスク
4.2%
30年以内に震度6弱以上の揺れに見舞われる確率
北海道：10.5%
公示地価（2026年）
10.7万円/㎡
1年 +0.7%・5年 +37.5%
北海道：3万円/㎡
洪水リスク
14.3%
地価公示地点35か所のうち想定最大規模の浸水想定区域内の割合（3m以上 0.0%）
北海道：51.8%
土砂災害リスク
0.0%
地価公示地点35か所のうち土砂災害警戒区域内の割合
北海道：0.6%

住所ごとの洪水・土砂災害・津波のリスクは国のハザードマップで確認できます ↗

出典：令和7年国勢調査（速報）、住民基本台帳人口移動報告（2025年）、令和5年住宅・土地統計調査（総務省統計局）、J-SHIS地震ハザード（防災科研、2024年版）、地価公示（国土交通省）。地震の確率は市区町村役場付近の値です。

札幌市厚別区の取引事例

直近4四半期の実際の取引から、価格の下位20%・中央・上位20%付近の事例を抽出しています。所在地は国土交通省の公表どおり地区単位です。

マンション

手頃な価格帯2026 Q2

1,400万円

20万円/㎡

  • 厚別北１条
  • 森林公園(北海道) · 徒歩20分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1991年築
標準的2026 Q1

2,100万円

32.3万円/㎡

  • 厚別東４条
  • 新さっぽろ · 徒歩14分
  • 3LDK · 65 m²
  • 1982年築
高価格帯2025 Q4

3,000万円

42.9万円/㎡

  • 厚別中央１条
  • ひばりが丘(北海道) · 徒歩6分
  • 3LDK · 70 m²
  • 1997年築

戸建て

手頃な価格帯2026 Q2

2,300万円

20万円/㎡

  • 厚別北４条
  • 森林公園(北海道) · 徒歩11分
  • 土地195㎡ · 延床115㎡
  • 1990年築
標準的2025 Q4

3,300万円

31.4万円/㎡

  • 上野幌２条
  • ひばりが丘(北海道) · 徒歩23分
  • 土地190㎡ · 延床105㎡
  • 1987年築
高価格帯2025 Q4

4,600万円

30.7万円/㎡

  • 厚別中央１条
  • 新さっぽろ · 徒歩7分
  • 土地200㎡ · 延床150㎡
  • 1992年築
取引価格（中央値）の推移
0円1,000万円2,000万円3,000万円4,000万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て
20061,200万円3,100万円
20071,100万円2,600万円
20081,100万円2,250万円
20091,100万円2,400万円
20101,100万円2,300万円
20111,200万円2,550万円
20121,100万円2,000万円
20131,100万円2,500万円
20141,400万円2,100万円
20151,600万円2,300万円
20161,500万円2,700万円
20171,500万円2,600万円
20181,500万円2,950万円
20191,650万円2,100万円
20201,600万円2,950万円
20212,000万円3,300万円
20222,050万円3,400万円
20232,300万円3,500万円
20242,300万円2,700万円
20251,900万円3,250万円
2026年（途中まで）2,100万円–
㎡単価（中央値）の推移広さを求めるなら戸建てが割安 — 戸建ての延床㎡単価はマンションより約25%安く、しかも土地込みの価格です。利便性より広さを重視するなら、戸建ての方がはるかに広い住まいを手に入れられます。
0円10万円20万円30万円40万円20062008201020122014201620182020202220242026
データ表を表示
年マンション戸建て土地
200616万円/㎡23万円/㎡6.8万円/㎡
200715.3万円/㎡18.2万円/㎡6万円/㎡
200814.3万円/㎡16.7万円/㎡5.4万円/㎡
200914.7万円/㎡17.1万円/㎡5.8万円/㎡
201014.6万円/㎡15.2万円/㎡5.8万円/㎡
201115.5万円/㎡15.8万円/㎡5.1万円/㎡
201214.3万円/㎡14.4万円/㎡5.9万円/㎡
201315万円/㎡14.3万円/㎡6万円/㎡
201417.8万円/㎡13.3万円/㎡5.7万円/㎡
201520万円/㎡15.6万円/㎡5.7万円/㎡
201620万円/㎡16.1万円/㎡5.8万円/㎡
201720万円/㎡18.4万円/㎡6万円/㎡
201820万円/㎡18.3万円/㎡7.5万円/㎡
201921.3万円/㎡15万円/㎡7.6万円/㎡
202020万円/㎡20.9万円/㎡7.9万円/㎡
202125.3万円/㎡22.3万円/㎡9万円/㎡
202226.2万円/㎡23.7万円/㎡10万円/㎡
202328.4万円/㎡22.4万円/㎡9.8万円/㎡
202428.2万円/㎡20.8万円/㎡11万円/㎡
202527.1万円/㎡20.9万円/㎡11万円/㎡
2026年（途中まで）31万円/㎡–9.4万円/㎡
築年数別の㎡単価（2021〜2025年の取引）
0円10万円20万円30万円40万円05101520253035404550
データ表を表示
築年数（年）マンション戸建て
0–37.1万円/㎡
1–34.3万円/㎡
21–22.4万円/㎡
22–20.8万円/㎡
2328.4万円/㎡–
2427.6万円/㎡–
2525.4万円/㎡–
2626.7万円/㎡–
2727.1万円/㎡–
2828.2万円/㎡–
2922.9万円/㎡–
3027.1万円/㎡17.7万円/㎡
3123.9万円/㎡–
3225.3万円/㎡–
3326.7万円/㎡–
3424.5万円/㎡–
3523.3万円/㎡13.3万円/㎡
3621.7万円/㎡17.4万円/㎡
3720万円/㎡16.3万円/㎡
3818.5万円/㎡15.5万円/㎡
3921.4万円/㎡18万円/㎡
4115.3万円/㎡–
50–18.8万円/㎡
建築時期別のマンション㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円20062008201020122014201620182020202220242026

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1981-20002001-2010
200616万円/㎡–
200715.2万円/㎡–
200814.2万円/㎡–
200913.6万円/㎡–
201014万円/㎡–
201114.1万円/㎡–
201213.5万円/㎡–
201314.8万円/㎡–
201417.1万円/㎡–
201518.4万円/㎡29万円/㎡
201618.3万円/㎡27.7万円/㎡
201720万円/㎡–
201817.1万円/㎡–
201918.6万円/㎡–
202020万円/㎡–
202124万円/㎡–
202224万円/㎡–
202326.3万円/㎡–
202426.1万円/㎡–
202522.4万円/㎡–
2026年（途中まで）27.5万円/㎡–
建築時期別の戸建て㎡単価の推移
0円10万円20万円30万円40万円2006200820102012201420162018202020222024

同じ時期に建てられた物件の価格を追跡しています。1981年は新耐震基準が施行された年です。

データ表を表示
年1971-19801981-20002001-20102011-2020
2006–16.4万円/㎡27.3万円/㎡–
2007–16.2万円/㎡27.3万円/㎡–
200815万円/㎡13万円/㎡27.7万円/㎡–
2009–14万円/㎡27.5万円/㎡–
2010–12.3万円/㎡27.2万円/㎡–
2011–13.6万円/㎡–26.1万円/㎡
2012–14万円/㎡––
2013–12.4万円/㎡–27.8万円/㎡
2014–12.5万円/㎡––
2015–14万円/㎡–29.4万円/㎡
2016–13.2万円/㎡–30.9万円/㎡
2017–13.8万円/㎡–30.2万円/㎡
2018–13.1万円/㎡–30.4万円/㎡
2019–14.4万円/㎡–33万円/㎡
2020–15.4万円/㎡–32万円/㎡
2021–13.9万円/㎡––
2022–21.1万円/㎡––
2023–18.1万円/㎡––
2024–15.9万円/㎡––
2025–17万円/㎡––

札幌市厚別区の駅別相場

2023〜2025年の取引を最寄駅ごとに集計。

駅中古マンション価格（中央値）中古マンション㎡単価戸建て価格（土地＋建物・中央値）徒歩（分）件数
新さっぽろ2,400万円31.3万円/㎡3,250万円11135
ひばりが丘(北海道)2,450万円30.2万円/㎡3,300万円6106
大谷地2,050万円27.7万円/㎡3,800万円691
森林公園(北海道)1,900万円23.1万円/㎡2,900万円874
厚別2,300万円28.2万円/㎡2,800万円1164

札幌市厚別区の間取り別 中古マンション価格

2023〜2025年の取引。

間取り中古マンション価格（中央値）代表的な広さ件数
3LDK2,300万円75 m²133
4LDK2,300万円85 m²73
2LDK2,200万円70 m²29

札幌市厚別区の中古マンションの相場はいくらですか？

2025年の取引価格の中央値は1,900万円（㎡単価27.1万円/㎡、79件）です。

札幌市厚別区の戸建ての相場はいくらですか？

2025年の土地付き戸建ての取引価格の中央値は3,250万円（68件）です。

札幌市厚別区の不動産価格は上がっていますか？

2025年までの5年間でマンション㎡単価は+35.7%、住宅地㎡単価は+39.2%変化しました。

データについて

数値は国土交通省「不動産取引価格情報」（取引当事者へのアンケート調査）に基づく実際の取引価格の中央値です。戸建ての㎡単価は総額（土地＋建物）を延床面積で割った値です。20件未満の集計値は表示していません。直近の四半期は速報値で、今後修正される場合があります。

情報提供のみを目的としており、投資助言ではありません。